Напомним, что 21 апреля 2003 года Конституционный Суд РФ принял решение, согласно которому недобросовестный продавец больше не сможет оспорить в суде сделку с имуществом (движимым и недвижимым), если при ее заключении он нарушил закон.

Ранее, если в цепочке сделок с имуществом когда-либо было допущено нарушение закона, недобросовестные продавцы, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса, могли требовать расторжения всех сделок, совершенных с этим имуществом. В такой ситуации пострадавшими оказывались добросовестные покупатели, которые, приобретая квартиры, не знали о допущенных нарушениях.

Это решение Конституционного Суда комментируют специалисты рынка недвижимости.

Олег Самойлов, заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

          — Не секрет, что значительное число квартир имеет те или иные правовые дефекты. Причиной данного факта является несовершенство законодательства, регулирующего вопросы, связанные с жильем. Зачастую сам продавец жилья не может гарантировать юридическую безупречность своих прав собственности. Ущемление прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо при проведении сделок с ней, несоблюдение правил наследования, подделка удостоверяющих право собственности документов – только часть из возможных причин судебного разбирательства. При этом в случае, если с момента возникновения обстоятельств, ставящих законность проведения сделки под сомнение, квартира несколько раз сменила собственников, возможность выявления ранее допущенных нарушений ощутимо снижается, но вероятность признания сделки недействительной сохраняется на прежнем уровне. На настоящий момент судебная практика такова, что в результате пострадавшей стороной является добросовестный приобретатель. И возможный для него финал – утрата квартиры, а зачастую и денег, затраченных на ее приобретение.

          Специалистами компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» вопрос защиты прав добросовестных приобретателей всегда воспринимался особенно остро, так как создание устойчивых правовых последствий, совершаемых нашими клиентами сделок – одна из наших основных задач. На протяжении многих лет мы с успехом выполняем ее за счет проведения профессиональной юридической экспертизы продаваемых и приобретаемых с нашей помощью объектов. Отработанная технология и качество проводимых работ позволяют нам нести полную финансовую ответственность перед потребителями наших услуг за возможные негативные последствия совершенных ими сделок.

Говоря о решении, принятом Конституционным Судом РФ в отношении защиты прав добросовестных приобретателей имущества, его можно назвать знаменательным и, безусловно, позитивным шагом по пути дальнейшего формирования цивилизованных правовых отношений на рынке недвижимости. Однако прецедент, созданный Конституционным Судом, не снимает всех вопросов, существующих в этой области.

Согласно определению, содержащемуся в ст.302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Эта же статья, на обязательность применения которой при рассмотрении дел о недействительности сделок в соответствии со статьей 167 ГК РФ указал Конституционный Суд, закрепляет право собственника возвратить свое имущество из чужого незаконного владения в случае, если оно перестало быть его собственностью помимо его воли. Таким образом, Конституционный Суд исключил возможность попытки «отсудить» квартиру со стороны недобросовестного продавца. Однако не секрет, что значительное число решений о недействительности сделок принимается судами по искам не продавцов, а третьих лиц, права которых оказались нарушенными в результате отчуждения квартир. В ряде случаев инициаторами рассмотрения подобных дел выступают даже не они сами, а представители органов прокуратуры. Для этой категории лиц принципиальных изменений как будто не произошло. Соответственно, полностью риски, существовавшие у покупателей до настоящего времени, не устранены.

Кроме того, свою «добросовестность» покупателю необходимо будет доказать суду. В случае, если в действиях покупателя будет выявлена неосмотрительность, которая трактуется как незнание в ситуации, позволяющей знать данное обстоятельство, может исключить возможность признания покупателя добросовестным и, соответственно, применения статьи 302 ГК РФ. Таким образом, необходимость проведения доскональной юридической экспертизы объектов недвижимости силами профессионалов не утрачивает актуальности.

Помимо вышесказанного, решение, принятое Конституционным Судом, заставляет взглянуть на проблему с другой стороны. Не приведет ли новая практика к росту количества фактов ущемления прав третьих лиц в случае принятия судами решений в пользу приобретателей? И как следствие, каким образом теперь будет рассматриваться правомочность сделок с квартирами, в которых обнаружены реальные нарушения прав несовершеннолетних, поскольку в текущей практике практически всегда судебная власть встает на защиту детей? Ляжет ли ответственность за регистрацию таких, впоследствии признанных действительными, несмотря на наличие правовых погрешностей, сделок, на государственные органы или возникнет новая волна случаев утраты законных прав недостаточно социально защищенными гражданами? Пока эти вопросы не находят однозначных ответов.

Надеемся, что решение Конституционного Суда послужит основанием для внесения изменений в действующее законодательство, устраняющих ныне существующую неопределенность и учитывающих права всех участников сделки. Пока же компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» не находит оснований для корректировки применяемой ныне технологии экспертизы объектов недвижимости и практики принятия на себя полной финансовой ответственности — действенного инструмента защиты интересов покупателей жилья.

Комментарий компании МИАН:

Решение Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года это, безусловно, прогрессивный шаг со стороны государства. Граждане России, которые приобрели жилье законным способом, не должны отвечать за нарушение закона бывшими собственниками жилья. Это еще один серьезный шаг на пути формирования цивилизованного рынка недвижимости, способствующий росту доверия к нему.

Однако данное решение Конституционного Суда не изменило закон. Оно направлено, в первую очередь, на изменение правоприменительной практики. А именно на то, чтобы суды, прежде всего общей юрисдикции, при вынесении решений учитывали права добросовестного приобретателя, предусмотренные ст. 302 ГК РФ, и в случае, если вопрос о признании сделки недействительной ставит бывший собственник имущества, в первую очередь применяли статью, касающуюся добросовестного приобретателя.

Действительно, сейчас суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании сделок недействительными эту норму практически не применяли. Рассматриваемое решение Конституционного Суда дает, на наш взгляд, лучшие шансы для граждан, которые приобрели квартиру по договору купли-продажи, если по предыдущим сделкам с данной квартирой в судебном порядке ставится вопрос о признании этих сделок недействительными.

Однако, для того чтобы права добросовестного приобретателя были реализованы, необходимо выполнение двух условий:

Во-первых, квартира должна выбыть из владения собственника по его воле;

Во-вторых, она должна быть отчуждена по возмездной сделке, т.е. не подарена.

К одним из наиболее распространенных оснований обращения в суд положения о добросовестном приобретателе не применимы (речь идет о ст. 177 – где говорится о недействительности сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), поскольку в этом случае очевидно, что квартира выбыла из владения не по воле собственника. Такой же аспект суд может усмотреть и при признании сделок недействительными по ст. 178, 179 ГК РФ (недействительность сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы).

По нашему мнению, данное решение Конституционного Суда не окажет существенного влияния ни на стоимость услуг агентств недвижимости, ни на стоимость объектов, так как оно не предполагает изменений в технологиях работы крупных риэлторских агентств.

Данное решение не отменяет и не заменяет процедуру проверки юридической чистоты квартиры.

В нынешних условиях возможность страхования права собственности на жилье (титульное страхование) выступает хорошим дополнительным гарантом сделки с недвижимостью.

В любом случае при решении жилищных вопросов необходимо обращаться к профессионалам. Так как достаточно сложно простому гражданину самостоятельно разобраться во всех юридических тонкостях сделки с недвижимостью, выявить юридическую чистоту квартиры и выяснить список лиц, которые в дальнейшем могут оспорить сделку.

Информация предоставлена пресс-службами компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость» и МИАН.

Квартира. Дача. Офис