В последние полгода рост цен на рынке аренды жилья в столице остановился. Риэлторы не исключают, что свое влияние на это оказало развитие ипотеки. Население предпочитает платить 500 долларов в месяц по кредиту за свою квартиру, чем отдавать 400 долларов за съем чужой.

Как утверждают опрошенные RBC daily участники рынка недвижимости, в первом квартале текущего года рост цен на рынке аренды жилья в Москве остановился. Риэлторы не прогнозируют дальнейшего роста даже в категории недорогого (до 350 долларов в месяц) жилья, хотя спрос на эту категорию жилья по-прежнему остается достаточно высоким. Участники рынка утверждают, что цены «достигли своего пика». Частично стабилизации цен способствует и развитие ипотеки: как только арендная ставка превышает определенный уровень, население делает выбор в пользу покупки квартиры в кредит. Ведь ежемесячные платежи по ипотечному кредиту за собственную квартиру сопоставимы с платой за съем чужого жилья.

Наибольшим спросом на столичном рынке аренды жилья пользуются недорогие однокомнатные квартиры стоимостью до 350 долларов: спрос на них по оценкам риэлторов, превышает предложение в два раза. К такой категории относятся квартиры на конечных станциях метро, расположенные в 15-20 минутах езды от метро, с минимальным набором мебели или без таковой. Однако, несмотря на большой неудовлетворенный спрос, цены на квартиры на столичном рынке не растут с октября прошлого года. Риэлторы не очень понимают, почему это происходит, и объясняют остановку цен тем, что они, похоже, достигли своего пика. «Несмотря на то что растет стоимость коммунальных услуг, да и вообще стоимость жизни, арендодатели не стремятся повышать цены, - сказала RBC daily замруководителя управления аренды компании «Миэль-недвижимость» Мария Жукова. – Они ограничены финансовыми возможностями арендаторов». В среднем сейчас однокомнатную квартиру в Москве можно снять за 300 долларов в месяц. Однако, по мнению риэлторов, можно найти и более дешевый вариант, например, за 250 долларов. Но такие квартиры появляются на рынке редко и снимаются в течение нескольких часов.

Серьезное превышение спроса над предложением наблюдается только в сегменте недорого жилья. По мнению Марии Жуковой, в интервале цен от 350 до 450 долларов спрос примерно равен предложению и даже несколько отстает от него. А когда цена переходит отметку в 450 долларов, спрос начинает существенно отставать от предложения. Опрошенные RBC daily риэлторы именно этим объясняют стабильность цен на рынке элитного жилья и жилья среднего класса. Как правило, к этой категории жилья относятся квартиры в центре с хорошим ремонтом и необходимым набором мебели и бытовой техники. Цена на квартиру с видом на Кремль может доходить до 25 тыс. долларов. Однако здесь не всегда удается найти квартиру, по качеству адекватную цене: в сдаваемой за 1000 долларов в месяц квартире может не быть хорошей мебели или бытовой техники. Кстати, сейчас в Москве половину элитного жилья снимают иностранцы, приезжающие в Россию либо в командировку, либо на работу по контракту. «Интересно, что если наши граждане, снимающие элитную квартиру, большое внимание уделяют престижности района, предпочитая Арбат, Остоженку и т.д., то для иностранцев главным приоритетом является близость жилья к работе», - сказал RBC daily представитель компании «Миан» Игорь Ладычук.

Риэлторы не прогнозируют существенного роста цен на жилье в обозримом будущем, причем ни на дешевое, ни на элитное. «В секторе элитного жилья нет предпосылок ни для роста цен, ни для снижения», - считает Игорь Ладычук. Что касается сектора дешевого жилья, то здесь возможны сезонные колебания, а также колебания цены в связи с изменением курса доллара. «Цены на дешевые квартиры могут подняться, только если упадет курс доллара по отношению к рублю, - считает Мария Жукова. – Если же он будет колебаться в районе 31,5 рубля, цены останутся стабильными. Более того, летом можно ожидать некоторого сезонного снижения цен за счет появления большого количества «летних» квартир» – хозяева на лето уезжают из столицы и сдают свое жилье. Кроме того, летом из Москвы уезжают студенты, освобождая довольно большое количество квартир. Все эти площади поступают на рынок, вызывая падение цен на 3-5%. Однако уже в августе рынок отыгрывает летнее падение цен: в пик сезона, который приходится на август - сентябрь, цены снова начинают расти за счет резкого увеличения спроса. В конце лета - начале осени спрос на квартиры превышает предложение в три раза. «В пик сезона квартиры уходят с рынка буквально за несколько часов, - говорит Игорь Ладычук. – Люди часто лишены возможности посмотреть несколько вариантов: пока один клиент будет думать, квартиру снимет другой». По оценкам агентства МИАН, в августе этого года снять квартиру дешевле 300 долларов будет невозможно.

Интересно, что, по мнению риэлторов, в замедлении роста цен уже начинает играть роль и постепенное развитие ипотеки (в Москве по ипотечной схеме продано уже несколько тысяч квартир). Дело в том, что квартиру снимают либо те, кто не хочет покупать свою (например, иностранцы), либо те, кто не могут этого сделать по финансовым причинам. Приобретение квартиры в рассрочку – это, по сути, тот же съем, только растянутый во времени. Учитывая рост цен на аренду жилой недвижимости в последние несколько лет, можно говорить о том, что выплаты по кредиту даже в первые годы расчета по кредиту уже сравнялись со стоимостью аренды (350-700 долларов в месяц). По мере того как ставки по ипотечным кредитам будут повышаться (сегодня они в среднем составляют у коммерческих банков 10-15% годовых в валюте), стоимость аренды жилья в Москве будет, возможно, даже снижаться.

Елена ТофанюкРБК