Если верить риэлторам и застройщикам, то в ближайшее время земли в столице, пригодные для массового строительства, закончатся, а значит, цены на жилплощадь снова "порадуют" москвичей интенсивным ростом. Московские власти более оптимистично смотрят на ситуацию. Может быть, дело в том, что им удалось обнаружить "скрытый резерв" в черте Москвы.

Немного истории

В настоящее время резервные земли Москвы расположены в основном за пределами МКАД, в таких районах, как: Молжаниново, Новоподрезково, московская часть Щербинки, Косино-Ухтомский, Кожухово. В границах Московской кольцевой автодороги будет застроено только Ходынское поле (территория САО).

Большинство резервных столичных земель - это бывшие подмосковные деревни. К примеру, в район Молжаниновский, который в марте 1992 года вошел в состав Северного административного округа, входят деревни: Молжаниновка, Бурцево, Новодмитровка, Новоселки, Мелькисарово, Черкизово, Верескино, северо-восточная часть деревни Филино и восточная часть рабочего поселка Новоподрезково. В границы района входят два аэропорта "Шереметьево". Всего территория района - 1650 га.

Косино с конца XIX века существовало в виде поселка. В 1917 году на его территории был создан один из первых в Подмосковье овощеводческих совхозов. До 1984 года районы Косино-Ухтомский и Новокосино входили в состав подмосковных Люберец. После присоединения к Москве эта обширная территория получила название Косино, и только в 1991 году произошло разделение на два самостоятельных района. Новокосино стали активно застраивать многоэтажными домами, а в Косине-Ухтомском, или, как его еще называют, в Старом Косине, до сих пор жизнь продолжает течь в привычном русле.

Ходынское поле до конца XIX века представляло собой обширное поле c оврагами и речками Таракановкой и Ходынкой. К началу XX века на поле располагались Ходынские военные лагеря. В 1890 году в юго-восточном углу Ходынского поля был создан ипподром, а в 1882 году на месте современного стадиона Юных пионеров размещалась Всероссийская художественно-промышленная выставка. Перед первой мировой войной на Ходынском поле открыли аэродром Московского общества воздухоплавания, который с 1926 года стал аэродромом им. М. В. Фрунзе. В 60-70-х годах прошлого века на прилегающей к Ленинградскому проспекту территории построен спортивный комплекс ЦСКА и аэровокзал.

Проекты и прожекты

В настоящее время по районам, намеченным под массовую застройку, ведутся предпроектные работы, разрабатываются концепции, а среди специалистов ведутся дебаты, застраивать ли районы дешевым панельным жильем, качественными монолитами или престижными коттеджами. И это не случайно, так как практически в каждом конкретно взятом районе есть свои ограничения и даже неудобства. К примеру, в Косине-Ухтомском обширную территорию занимает природоохранная зона и выгодное для застройщиков многоэтажное строительство оспаривается природоохранными ведомствами. На застройку Новоподрезкова влияет близость аэропорта "Шереметьево", а Ходынское поле - и вовсе федеральная земля, привлекающая внимание и аппетиты всех уровней власти. Это основные причины того, что до названных земель раньше не добрались строители.

Ходынское поле раздора

План застройки Ходынского поля разрабатывался долго. Главная причина промедления заключалась, как говорилось выше, в том, что Ходынское поле - земли, относящиеся к федеральной собственности. В связи с чем московскому правительству потребовалось найти общий язык с Министерством обороны РФ, причем попытаться удовлетворить компенсационные запросы этого ведомства. Суть их сводилась к тому, что в результате застройки Ходынки Министерство обороны получит 1,5 тыс. квартир из числа построенных там и еще 500 по другим адресам в черте города.

После достижения компромисса между ведомствами в 2002 году аэродром им. Фрунзе был выведен из реестра действующих площадок, на которых разрешены взлет и посадка летательной техники, и в этом же году столичное правительство утвердило проект. Он был разработан под руководством архитектора Бориса Уборевича-Боровского в стенах ГУП МНИИП "Моспроект-4". На Ходынском поле намечено возвести 465 тыс. кв. м жилья, представленного домами повышенной комфортности. В соответствии с намеченными планами на все работы отводится всего 3 года, а это значит, что к 2005 году Ходынка должна стать благоустроенным, удобным для проживания микрорайоном на территории САО.

Однако путь к застройке Ходынского поля оказался тернист для застройщиков, так как теперь о своих претензиях заявили авиапредприятия ВПК, находящиеся на его территории. Их требования заключаются в том, чтобы правительство Москвы деньгами или готовыми квартирами им так же компенсировало неудобства, связанные с новым строительством. В настоящее время переговоры начались, но решение, удовлетворяющее обе стороны, не принято.

Тем не менее работы по застройке Ходынского поля уже ведутся. Тендер на их производство выиграла компания "Мосфундаментстрой-6". В настоящее время идет прокладка инженерных коммуникаций. Кстати, строительные работы на территории не будут легкими, так как недавно выяснилось, что для новых домов не хватает существующих мощностей по подаче в район электричества и воды, а это сулит серьезные затраты в перспективе. Что же касается самой концепции застройки, то в соответствии с проектом на площади 86 га планируется возвести два жилых квартала с домами переменной этажности высотой 8-10 и 11-17 этажей, преимущественно соответствующими эконом- и бизнес-классу. Самые престижные из них будут располагаться вблизи парка "Березовая роща". Часть домов будет иметь подземные гаражи (4325 мест), а также на территории Ходынки будет возведен наземный гаражный комплекс на 1450 машиномест.

Кроме жилья в районе намечено построить две общеобразовательные школы, четыре детских сада, детскую поликлинику, АТС, деловой центр, торгово-выставочный комплекс, магазины, трассу для картинга, детскую планерную школу, дворец спорта и другие объекты инфраструктуры.

Неизвестная Щербинка

О застройке Щербинки пока известно совсем немного, пожалуй, только то, что там есть возможность построить около 1 млн кв. м комфортабельного жилья. Специалисты, участвующие в предпроектных работах, согласны, что там будут возводиться в основном дома панельных серий. Речь идет о принципиально новой серии И-1723, отмеченной Госпремией и предназначенной для среднего класса. В новинке трехслойные стены, обложенные снаружи кирпичом, стеклопакеты на балконах и лоджиях, а также специальные переходные помещения. По оценкам специалистов, расход тепла на квадратный метр в домах новой серии меньше, чем других. Этого удалось добиться за счет уменьшения периметра наружных стен. Уменьшенный периметр наружных стен привел к тому, что дом получился ширококорпусным (20 м вместо традиционных 12). Дом серии И-1723 отличает развитая система санитарно-технических удобств, комнаты прямоугольной формы и поперечный шаг конструкции в 3,6 м. В настоящий момент ведется работа над увеличением шага до 4,2 м для создания кубатуры здания, максимально соответствующей санитарным нормам для проживания.

Будут ли гонки в Молжанинове?

Молжаниновский район располагается по соседству с районом Куркино. Экологическая обстановка здесь очень благоприятна, несмотря на близость аэропорта "Шереметьево", уровень шума не превышает нормы. После удачного опыта жилищного строительства в Куркине очередь дошла и до района Молжаниновский, где уже идет создание системы городских инженерных сетей, без которых массовое жилищное строительство невозможно. Помимо возведения жилья в планах властей - строительство здесь автодрома и стадиона технических видов спорта.

В соответствии с существующим Генеральным планом застройки Москвы до 2010 года некоторые деревни Молжаниновского района пойдут под снос. В частности, это деревни Филино, Ново-Дмитровка, Молжаниновка, Черкизово, Новоселки, Бурцево, Мелькисарово. Молжаниновский район, где находятся перечисленные деревни, присоединили к Москве еще в 1993 году. И до сих пор он имеет статус "деревенского". Но вскоре, обещают власти, район ожидает блестящее будущее с мировой известностью. Здесь по плану в скором времени должны разместиться наши Нью-Васюки - гоночный автодром, элитный гольф-клуб и сопутствующая инфраструктура. Автодром, согласно проекту, займет площадь около 90 га. В комплекс войдут: трасса протяженностью 4,8 км, трибуны, способные вместить примерно 100 тыс. человек, боксы для гоночных машин. Гольф-клуб займет еще большую территорию - около 230 га. Это два гольф-поля на 18 и 9 лунок, а также небольшой отель, в котором смогут остановиться любители мяча и клюшки. Изначально здесь планировали строить автодром "Формулы-1", однако позже московские власти уступили право его строительства области. В связи с этим строительство автодрома в Молжанинове пока остается под вопросом.

Наконец, проект освоения района Молжаниновский предусматривает возведение жилого района общей площадью квартир около 800 тыс. кв. м. Авторы проекта уверяют, что ввиду близости коммерчески выгодных объектов цена жилья будет вполне приемлемой. А жить в нем смогут все те же работники аэропорта "Шереметьево" и жители снесенных деревень (правда, если доплатят разницу между компенсацией за снесенное и стоимостью жилья).

В настоящее время ожидается выход постановления правительства, которое будет регламентировать строительные работы на территории района. Инвестором застройки назначен Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. По информации, полученной в ДИПСе, в Молжаниновском районе будет использован опыт застройки Куркина. Строительство будет осуществляться на базе полного маркетингового исследования района, которое сейчас проводит департамент. Общая площадь застройки составит 225,1 га. Объем предполагаемого жилищного строительства - 705,4 тыс. кв. м. Строительство будет осуществляться в две очереди. Первая очередь будет развернута на территории площадью 148,6 га, где планируется построить 498,4 кв. м жилья. Это будут дома разной этажности (от 6 до 16 этажей), а также таун-хаусы и коттеджи. Каждый из них будет возведен по индивидуальному проекту. Одновременно со строительством жилья будет начато возведение объектов социально-бытовой инфраструктуры, общий объем которых составит 724,4 тыс. кв. м. В первую очередь запланировано построить 630 кв. м площадей, в числе которых будут четыре детских сада, три школы, девять предприятий торговли, один гостиничный комплекс, шесть медицинских учреждений, в том числе подстанция скорой помощи на 20 машин, пять спортивных учреждений, восемь предприятий бытового обслуживания, пять культурно-просветительных учреждений, а также здания АТС, пожарное депо, отделение милиции и ГИБДД, отделение связи и Сбербанк, предприятия общественного питания.

Помимо возведения жилья и объектов социально-бытовой инфраструктуры внутри Молжанинова предполагается создание межмагистральной общественной зоны вдоль Ленинградского шоссе с размещением там объектов районного и городского обслуживания.

Элитное жилье или редкие озера?

В 1994 году было принято постановление правительства Москвы "О проекте детальной планировки территории Новоподрезково". Предусматривалось строительство первой очереди на 400 тыс. кв. м жилья, но инвесторов, пожелавших работать в районе аэропорта, в то время не нашлось. В настоящее время ситуация изменилась - застройщики ищут работу и готовы трудиться там, где удастся выиграть тендер. К тому же и выбор площадок для массового строительства жилья сегодня невелик. По последней информации, в Новоподрезкове запланировано строительство жилья общей площадью от 600 тыс. до 1 млн кв. м. Примерно треть застраиваемой территории намечается отдать под жилье эконом-класса.

Площадь района Косино-Ухтомский - 3 тыс. га, и это одна из малочисленных столичных территорий, где сохранилась частная застройка. Граница района Косино-Ухтомский проходит по внешней стороне МКАД. Слева район соседствует с Люберцами, справа, по улице Николая Старостина, с Новокосином, а самая дальняя граница пролегла через Салтыковский лес. Основная причина того, что район долго не застраивался современными домами, заключается в том, что он имеет особый природоохранный статус. На территории Косино-Ухтомского расположены три уникальных озера ледникового периода - Белое, Черное и Святое, а также большое количество подземных рек и озер, поэтому на застройку района наложены ограничения. Так, в прошлом году там предполагалось начать строительство нескольких 25-этажных башен, но высотные дома представляют определенную опасность - может нарушиться природный баланс, и уникальные озера, занесенные в Красную книгу, исчезнут. Поэтому было решено снизить этажность застройки до 14 этажей. В соответствии с постановлениями правительства был разработан новый проект планировки мкр. Старое Косино (Восточный административный округ). В соответствии с этим проектом было осуществлено в установленном порядке проведение государственной экологической экспертизы, государственной экспертизы градостроительной документации и информирование граждан. В проекте первоочередного строительства в Косино-Ухтомском значится, что будет построено 58 056 кв. м жилья. Из них коттеджная застройка составит 3180 кв. м, малоэтажные дома - 4392 кв. м, блокированные многоквартирные дома - 50 484 кв. м. Планируется построить гаражи в расчете на 1325 машиномест. Для этого предполагается снести 13 600 кв. м старого и ветхого жилья. Из объектов инфраструктуры на территории района планируется построить: спортивно-развлекательный комплекс, бассейн, физкультурно-оздоровительный комплекс, аптеку, два объекта бытового обслуживания, магазины, станцию по обслуживанию автомобилей, административное здание и др.

В 2005-2007 годах в Старом Косине предстоит снести еще 48 тыс. кв. м ветхого жилья для того, чтобы получить возможность осуществить новое строительство малоэтажного и коттеджного жилья общей площадью 110 тыс. кв. м. Что касается финансирования, то развитие территории района Косино-Ухтомский будет вестись за счет привлеченных средств. Предусмотрено проведение инвестиционного конкурса в первом полугодии 2003 года.

В Кожухове также преобладают дома частного сектора, но есть и пятиэтажки, где проживают работники агропредприятия "Косино". В будущем территория станет площадкой для нового строительства, где намечается построить около 1 млн кв. м жилья. Уже в 2003-2006 годах в Кожухове запланировано возвести 660 тыс. кв. м жилой площади. Район будет застроен преимущественно домами, возводимыми по индивидуальным проектам, высотой от 5 до 12 этажей, а также малоэтажными особняками и коттеджами. Планируемое развитие микрорайона позволяет решить вопрос обеспечения переселенческим фондом в необходимом объеме.

Людмила ВладимироваКвадратный метр