Мы собрались здесь, чтобы обсудить наше взаимное сотрудничество в развитии гражданского законодательства о недвижимом имуществе. А это значит, что мы обсудим и Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая уже одобрена в феврале этого года Советом при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и рассмотрим основные положения проекта Программы социально - экономического развития России на 2003 - 2005г.г. Так же обсудим дальнейшие механизмы работы над совершенствованием законодательства на рынке недвижимости.
Своей основной задачей Российская Гильдия Риэлторов всегда ставила эффективное объединение всех профессионалов рынка недвижимости с целью создания цивилизованного рынка и интеграции его в глобальный мировой рынок недвижимости.
Неоднократно говорилось о том, что стратегической целью реформы в области недвижимости мы видим создание конкурентного динамично развивающегося рынка, обеспечивающего максимально эффективное использование недвижимости и создание новых объектов недвижимости в соответствии с потребностями общества.
Мы также неоднократно отмечали, что достижение этой цели будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе.
Опираясь на знание и опыт наших профессионалов мы продолжаем тесно сотрудничать с Государством в разработке основополагающих нормативных и законодательных актов по вопросам формирования политики в области недвижимости, принятия конкретных законов и постановлений, которые будут способствовать и продвигать бизнес наших членов. Мы открыты для работы и сотрудничества во всех комитетах, советах, комиссиях при Правительстве РФ, Государственной Думе РФ, региональных органах власти для создания и формирования эффективного рынка недвижимости и координации всей нормотворческой деятельности в этой сфере.
Только за последнее время РГР провела две международных конференции, посвященных как развитию рынка земли, так и защите прав добросовестного приобретателя недвижимости. Многие из наших идей и предложений нашли свое отражение в данных документах.
Вместе с тем, стоит обратить внимание на существование различий, которые есть и в Концепции, и в Программе. По нашему мнению таких различий вообще не должно быть, Программа развития должна разрабатываться на основе Концепции и поэтапно ее реализовать.
Положения Концепции и Программы во многом носят сугубо теоретический характер и мало применимы нашими членами для улучшения их бизнеса.
Но мы - практики. С учетом этого, предлагаем свое видение проблем развития законодательства в сфере недвижимости и развития рынка недвижимости, применительно к рассматриваемым в Концепции и Программе вопросам.
Концепция развития законодательства в области недвижимого имущества должна стать основополагающим документом, на базе которого и идеи которого лягут в основу изменения законодательства.
Делая попытку реформировать законодательство в области недвижимого имущества, авторы Концепции начинают с основных принципов и понятий, таких как определение понятия "недвижимая вещь" и попытки создания классификации таких объектов.
Как профессионалы, мы с уверенностью можем говорить о том, что любое строительство начинается с фундамента, понятие "недвижимая вещь" является неким "фундаментом" гражданского законодательства в области недвижимости.
Очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей не возможно при отсутствии точного, однозначного, определения "недвижимой вещи", классификации этих объектов и определения их места в общей системе объектов гражданских прав.
Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый, самостоятельный объект гражданского права, но практика применения Гражданского и Земельного Кодексов РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала - ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов, имеющих фундаментальное отношение к рынку девелопмента и инвестиций в недвижимость. Представляется необходимым включить в этот перечень объекты незавершенного строительства, дать их четкий правовой статус на каждой стадии их возведения. Напротив, следует исключить упоминание о предприятии как о недвижимом имуществе в связи со спорностью данного определения, а также рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества такие объекты как леса и многолетние насаждения.
Особенно остро стоит вопрос о жилых и нежилых помещениях, в частности, дается предложение о том, чтобы жилые и нежилые помещения были признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей.
Более четкая классификация должна позволить значительно упростить процедуры регистрации объектов недвижимости, сделать их более прозрачными и быстрыми.
Следующим фундаментальным вопросом является Земля и земельные отношения, которые в последнее время приобрели более острую окраску.
Так же вызывает беспокойство несогласованность вопросов по реформированию земельных отношений в Концепции и Программе развития в 2003 - 2005 г.
РГР еще раз выражает свою позицию по данному вопросу:
Скорость проведения земельной реформы не является удовлетворительной для профессиональных участников рынка недвижимости, очень затруднены вопросы вовлечения земли любого назначения в хозяйственный оборот.
Вместе с тем хочу еще раз особо подчеркнуть, что весьма удачным видится мне предложение авторов Концепции о том, что в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания правового регулирования этой области.
Смысл такого регулирования в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно. Ни земля, ни здания на нем находящиеся, не могут быть главными или второстепенными - этот единый объект, который имеет, или должен иметь свою судьбу.
На основе данного принципа необходимо:
Особое внимание следует уделить праву долевой собственности на землю, особенно под строящемися или уже построенными зданиями и сооружениями, у которых либо есть, либо может быть много собственников. Данная проблема очень актуальна при формировании земельного законодательства.
Хотел бы остановиться на такой весьма практической проблеме - выкуп участков под строениями, поскольку, как известно, до 31 декабря 2004 г. негосударственным предприятиям необходимо определиться с тем, что у них будет - аренда или собственность на земельный участок, на котором расположены принадлежащие им объекты недвижимости.
Действующие сегодня нормы о выкупе (приватизации) участков под строениями понуждают собственника фактически повторно платить за уже приобретённое имущество: государство передало в собственность здание, расположенное в определённом месте, и никто иной на этот участок претендовать даже физически не может.
Установленная в законодательстве посылка, что участок под предприятием имеет самостоятельную рыночную стоимость неверна - стоимость участка капитализирована в стоимости строения, предприятия; для участка под строением, предприятием нет рынка покупателей и продавцов; единственному покупателю единственный продавец устанавливает цену административным путём. О рыночной стоимости участка нельзя говорить уже потому, что это противоречит декларируемому принципу - такого объекта, как земля под зданием, т.е. отдельного от строений участка, не существует.
Еще один, немаловажный момент, касается отсутствия в Концепции разделов отражающих основные положения инвестиционно-строительной деятельности. То законодательство, которое мы имеем на сегодняшний день в этой области на наш взгляд не системно, что порождает вмешательства в чиновников разных уровней в процесс возведения новых объектов недвижимости, тормозит ее развитие.
Вопрос развития инвестиционно - строительной деятельности стоит в двух плоскостях, с одной стороны, это защита инвестиций граждан, с другой стороны, снятие лишних административных барьеров при строительстве.
Для реализации одной из задач необходимо ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления застройщикам сформированных для застройки земельных участков с четким описание не только границ участка, но и уже существующими сервитутами (обременениями и ограничениями).
Этот вопрос тесно связан с государственной экспертизой градостроительной и проектной документации. Понимаю, что тема эта очень специфична, поскольку она волнует в основном девелоперов, но основными задачами в данной сфере, исходя из анализа данной проблемы, мы считаем, являются: и установление исчерпывающих предметов каждого вида государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, и установление сроков их проведения, и введение регламента взаимодействия органов экспертизы между собой, основанного на принципе "одного окна", и четкое установление стоимости государственных экспертиз.
В отношении защиты граждан, в первую очередь, необходимо, и об этом мы говорили, более четко определить статус объекта незавершенного строительства, что позволит применять договора соответствующей правовой формы.
Кроме фундаментальных положений законодательства, описывающих юридический статус, права объектов недвижимости и, по мнению авторов Концепции и, по мнению РГР, необходимо существенно пересмотреть процедуры осуществления операций с объектами недвижимости.
Так, на наш взгляд, является необоснованным и поспешным предложение об отказе от регистрации сделок с объектами недвижимости, а так же вообще радикальное предложение о полном отказе от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению авторов Концепции, процедуру регистрации договоров может заменить процедура обязательного их нотариального удостоверения. Такая формулировка носит не только революционный характер, но практически меняет всю сложившуюся систему оформления прав на объекты недвижимости. Требуется существенное изменение законодательства, в том числе и о нотариате. Подобные предложения требуют детального обсуждения и дискуссий. Т.к., например, непонятно, как в таком случае будут решатся вопросы об ответственности нотариуса при заключении сделок, а также определение и подтверждение прав на объекты недвижимости, функционирование рынка ипотеки и долевого строительства.
Несмотря на то, что в Концепции вскользь затронут и вопрос о системы органов осуществляющих функции по техническому (кадастровому) учету и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, хотелось бы более детально регламентировать взаимодействие этих органов внутри предполагаемой системы, более детально описать функции каждого из этих органов внутри системы.
Особое место в изменении законодательства занимает защита прав и интересов добросовестного приобретателя.
О сложившейся ситуации в этом вопросе и последнем решении Конституционного суда мы обязательно расскажем в ходе пресс - конференции.
На наш взгляд, Концепции вообще не хватает раздела посвященного взаимоотношениям государства и предпринимателя на рынке недвижимости, раздела посвященного регулированию операций на рынке недвижимости, где бы рассматривались такие вопросы как разработка полноценной системы регулирования, система органов регулирования и их функции.
Этот вопрос имеет очень большое значение для формирующейся новой экономики. Сегодня государство объявляет о новых подходах к регулированию видов экономической деятельности (соотношение лицензирования и сертификации) в этом процессе особая роль отводится профессиональным общественным объединениям и развитию саморегулирования на рынке недвижимости.
Основой системы, по мнению РГР, должна стать система профессиональных стандартов и процедур проверки их соблюдения (сертификации). Профессиональное объединение берет на себя дополнительные функции, обеспечивая профессиональную подготовку специалистов рынка недвижимости, в широком смысле слова, обеспечивает и контролирует качество услуг, делает бизнес на рынке недвижимости социально ответственным. Для более полной реализации данных тезисов необходимо плотное сотрудничество и партнерские взаимоотнрошения с государством. Профессиональное объедиение должно стать проводником между бизнесом и государством. О новой системе регулирования экономической деятельности, в общем, и на рынке недвижимости в частности, мы остановимся чуть позднее и послушаем представителей Минэкономики и Руководящего Органа Системы Сертификации.
Но как уже говорилось выше, высказанные замечания и предложения не умоляют всех положительных оценок проекта Концепции и Программы.
Российская Гильдия Риэлторов в рамках тематических секций VI Национального Конгресса по недвижимости планирует детально обсудить каждую из поднятых здесь проблем, причем будет учитываться мнение представителей из всех регионов Российской Федерации. Такое обсуждение возможно благодаря новому формату проведения Конгресса, где особое внимание уделено большой рабочей программе. Это и есть главная особенность предстоящего VI Национального Конгресса по недвижимости.
По результатам обсуждения будет подготовлено обращение с нашими замечаниями и предложениями.
Мы убеждены, что без принятия единой и непротиворечивой Концепции развития законодательства о рынке недвижимости невозможно долгосрочное и стабильное его развитие.
Приглашаем Вас принять участие в работе и освещении VI Национального Конгресса по недвижимости.
Спасибо за внимание.
IRN.RU по материалам RussianRealty
Автомобили
Мода и стиль
