Рост цен на аренду земли в этом году достигнет 20%, считают эксперты. Чиновники объясняют это дефицитом свободных площадей в столице, а участники рынка считают, что ажиотаж создается искусственно.

За 2002 год земля в столице подорожала на 15%, сообщил в конце прошлой недели заместитель руководителя Московского земельного комитета Олег Рыжков. По официальным данным, плата за право заключения договора аренды земли на окраине города составляла 300-800 тыс. долларов за гектар, в центре же ставка достигала 5-10 млн долларов. В нынешнем году, по мнению опрошенных RBC daily экспертов, аренда подорожает еще на 20%. Этому будет способствовать и принятие законопроекта «О землепользовании и застройке в городе Москве», который столичные депутаты должны рассмотреть в третьем чтении в конце апреля.
Сейчас арендная плата за землю в Москве определяется в соответствии с «зональным» делением города. Вся столица разбита на 69 территориально-экономических зон, для каждой из которых существует законодательно установленная ставка арендной платы. Внутри этих участков есть так называемые «подзоны повышенной ценности» (для каждого района города определены распоряжением мэра от 25.10.98 № 980-РМ), ставки на которые в несколько раз выше базовых. Но реальная стоимость аренды земельных участков, по словам риэлторов, практически не зависит от официальных расчетов и определяется совсем по другим критериям. Рыночная стоимость аренды складывается из двух факторов: привлекательности того или иного участка для строительства объекта (близость его к центру, к «проходным» путям, к коммуникациям и т.д.) и связей берущей в аренду участок структуры. «Цена на аренду для обычных арендаторов и для «своих» аффилированных структур очень сильно различается, – рассказывает Василий Бурдюк, – близкие к правительству организации могут заплатить «натурой», например, построить дом и отдать городу часть квартир. Другие будут платить «по полной катушке». На официальные ставки арендной платы никто не ориентируется».

Правда, с введением Земельного кодекса и готовящимся московским законопроектом «О землепользовании и застройке в городе Москве» (его в третьем чтении городские депутаты должны рассмотреть в конце апреля) порядок расчета ставок аренды должен измениться, и это, по мнению чиновников, приведет к стабилизации цен на рынке аренды земли. В соответствии с проектом закона «О землепользовании…» вся городская территория будет поделена на 1517 кадастровых кварталов, каждый из которых будет иметь свою цену. Ставки аренды земельных участков будет рассчитываться исходя из их кадастровой стоимости, которая якобы приближена к рыночной. Правда, сами участники рынка не верят в то, что с введением новой системы цена аренды будет формироваться на основе кадастровой стоимости: по их мнению, она столь же далека от рыночной, как цена квартиры, зарегистрированная в БТИ, от ее продажной стоимости. «Рыночная цена арендного участка в разы выше ее кадастровой стоимости, – говорит Василий Бурдюк, – кадастровая стоимость – это минимальная цена, за которую правительство готово сдавать землю в аренду. Если вдруг участники аукциона на данный земельный участок предложат меньшую цену, правительству выгоднее будет разбить на этом месте, например, парк».

Более того, по мнению экспертов, принятие Земельного кодекса и неизбежное ужесточение правового регулирования земельных отношений, может, как это ни странно, способствовать росту цен на столичные площади. «Сейчас, в связи с принятием Земельного кодекса и намеченным московским законом о земле, аукционы постепенно будут приобретать более цивилизованный вид, это неизбежно, – говорит Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов, заместитель гендиректора «Агентства экспертизы инвестиционных проектов». – А в условиях, когда в аукционе будут принимать участие не «подставные» компании, а реальные игроки, очень заинтересованные в аренде того или иного участка, цена его будет расти». Есть и еще один фактор, который порождает постоянный рост аренды в столице – это увеличение масштабов жилищного строительства и рост цен на квартиры. «В прошлом году объем жилищного строительства вырос на 25-30%, – говорит Геннадий Стерник, – растет спрос на жилье, растет и его стоимость. Понятно, что в таких условиях правительство хочет иметь от этого свою «маржу» и постоянно поднимает арендную плату. Застройщики же, обосновывая растущие цены на жилье, пеняют на чиновников, которые постоянно завышают им цену аренды. И круг замыкается».

Еще один фактор, который, по мнению участников рынка, способствует постоянному росту арендной ставки на землю в Москве, – это искусно поддерживаемая чиновниками иллюзия дефицита свободных участков в столице. Подсчитать, сколько свободной земли на данный момент есть у города, фактически невозможно. Как рассказывают риэлторы, практика сдачи в аренду такова, что участок ищется уже под готовый проект, комплексной же оценки всех свободных площадей никем не проводилось. «На эту тему нет серьезной статистики, нет серьезных исследований, и говорить об этом вопросе компетентно очень сложно, – сказал RBC daily Геннадий Стерник, – поэтому большая часть информации о рынке земли в Москве – это слухи и домыслы». Причем данные о свободных участках, по мнению экспертов, не разглашаются намеренно: это легко позволяет правительству поддерживать ажиотаж вокруг аренды земли, оправдывая тем самым многочисленные бюрократические препоны, через которые необходимо пройти арендатору, прежде чем он сможет начать работу на облюбованной площади. «На земельном рынке давно уже все поделено, – сказал RBC daily зампрефекта одной из столичных префектур, – проводимые сейчас аукционы на аренду земельных участков – это простая формальность. В них уже заранее известно, кто получит участок, а получают ее те организации, которые «аффилированы» к правительственным кругам. Изменится эта ситуация лишь тогда, когда придет новый мэр, а с ним и новые высшие чиновники. Появятся другие «особо приближенные» компании, но для обычных потребителей это ничего не изменит: цена аренды будет расти, будет расти и цена жилья».
Официальные же лица убеждены, что подобные нарекания беспочвенны и рост арендной платы в столице – это «объективные законы рынка»: в условиях ограниченного предложения растет спрос, соответственно растет и цена ресурса. «Земля – это ограниченный ресурс, с каждым годом в распоряжении столичного правительства ее будет становиться все меньше и меньше, – говорит депутат Иван Новицкий. – В условиях сохраняющейся высокой деловой активности спрос на землю в Москве в ближайшие годы будет расти, хотя и меньшими темпами, чем это было в последние три года. Раз спрос растет, а предложение уменьшается, значит, и цена будет расти». Правда, эксперты полагают, что в нынешних условиях говорить о недостатке земельных ресурсов столичным властям просто «должно быть стыдно». «Только от начавшегося повального вывода производственных предприятий за линию МКАД столичные власти получат еще столько свободных площадей, что хватит на 50 лет, – говорит Геннадий Стерник. Тем не менее никаких тенденций к снижению арендной платы, по мнению экспертов, сейчас не наблюдается. Напротив, в следующем году ожидается, что аренда в столице подорожает еще на 20%.

Наталья БендинаРБК