В Государственной Думе прошли парламентские слушания на тему "Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в Российской Федерации", участники которых рассмотрели проекты так называемых вспомогательных федеральных законов "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", "О строительных сберегательных кассах", "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки", "О внесении изменения в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации".

По словам председателя Комиссии по развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации Ивана Грачева, до настоящего времени более 80 процентов населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий. Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, то 60 процентов населения страны даже в отдаленной перспективе никогда не смогут реализовать свое конституционное право на жилье. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 миллионов семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя, приобрести трехкомнатную квартиру (72 кв. м) сегодня в состоянии 5 процентов населения, а однокомнатную (30 кв. м) - 15,6 процента. Исходя из этих условий, ипотечное кредитование может стать не только одним из решений жилищной проблемы, а и, по сути, выходом из инвестиционного кризиса, обеспечивающего высокий рост российской экономики путем инвестирования, а жилищное строительство и развитие смежных с ним отраслей.

Что касается законопроекта "О строительных сберегательных кассах", то он представляет собой закон с нормами прямого действия и призван защитить права граждан, положить конец деятельности недобросовестных участников этого рынка. По законопроекту есть развернутое заключение Центробанка, которое наряду с общей положительной оценкой документа содержит массу замечаний и предложений, часть которых, не меняющих концепции закона, по словам Ивана Грачева, будет учтена перед рассмотрением документа в первом чтении.

На слушаниях отмечалось, что проект федерального закона "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" предусматривает внесение ряда изменений в часть вторую Налогового кодекса, в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Предлагается, в частности, что доходы инвесторов по ипотечным ценным бумагам, а также доходы, полученные в виде процентов по кредитам и займам, обеспеченные залогом недвижимого имущества, будут облагаться налогом по налоговой ставке 15 процентов. В законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предлагается уточнить, что "договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным".

Не менее важным для развития ипотечного кредитования в России стал рассмотренный на парламентских слушаниях проект федерального закона "О внесении изменения в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации".

Как отмечалось на слушаниях, банковское кредитование жилищного строительства (в первую очередь через ипотеку) может стать мощным фактором повышения благосостояния граждан, способствовать социальной стабильности и укреплению "среднего класса". Однако статья 446 Гражданско-процессуального кодекса, принятого в ноябре 2002 года, может серьезно осложнить будущее ипотечного кредитования. Это следует из того, что норма этой статьи устанавливает невозможность обращения взыскания по исполнительным документам на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на правах собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

Таким образом, данная норма устанавливает запрет на обращение взыскания на жилое помещение, приобретенное физическим лицом за счет банковского кредита и находящееся в залоге (ипотеке) по кредитному договору, если у заемщика отсутствует другое на праве собственности пригодное жилое помещение.

По мнению Ивана Грачева, наибольшее опасение вызывает то, что в результате оставления в кодексе такой нормы значительно сужается объем рынка жилищного ипотечного кредитования, поскольку банки теперь будут вынуждены кредитовать только тех лиц, которые уже и без того достаточно богаты и имеют другое жилье. Молодые семьи, нарождающийся "средний класс" будут лишены возможности получать кредиты на жилье в связи с тем, что банки не смогут принять на себя риски таких практически беззалоговых кредитов. В свою очередь потенциальный заемщик, желающий приобрести жилье в кредит, должен взвешивать все риски такого решения, включая возможность выселения. Если такой риск будет признан им чрезмерным, он может отказаться от банковского кредита и искать иные способы приобретения жилья.

Обсуждение показало, что из-за различных точек зрения Госдумы, Правительства и Центробанка на некоторые положения законопроекта "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" документ нуждается в дальнейшем согласовании. Было предложено внести в законопроект ряд поправок, касающихся сертификата участия, системы ипотечных организаций, выпуска ипотечных облигаций.

Иван Грачев отметил, что если "мы хотим создать в стране массовую ипотеку, необходимо организовать массовую раздачу жилищных кредитов, зная, что иных вариантов решения жилищной проблемы нет. Для этого нужны законы, которые позволяют нормально кредитовать население, то есть выдать, а затем получать в течение 20-30 лет обратно проценты под выданный кредит. Нужны законы, которые позволяют собирать деньги под долгосрочное кредитование".

На слушаниях особо подчеркивалось, что наряду с ипотекой для богатых обязательно должна существовать ипотека для социальных групп населения - в первую очередь для молодых семей, работников бюджетной сферы и участников федеральных программ "Государственные жилищные сертификаты", программ переселения, отселения и миграции. Ипотека на бюджетные деньги должна быть социальной.

Виктор Володин Строительная газета