Газета «Квартира. Дача. Офис» совместно с КАСРРГ провела 17 апреля очередной прошел круглый стол на тему «Рынок недвижимости под влиянием внешних факторов». Мероприятие проходило в конференц-зале постоянно-действующей выставки-ярмарки «Столичная недвижимость».
 
Круглый стол открыл заместитель руководителя пресс-службы КАСРРГ Александр Рульков со словами приветствия от имени Первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы г-на Ресина В.И., отметив при этом что дата проведения этого заседания знаменательна еще и тем, что практически совпадает с первой годовщиной со дня открытия первой постояннодействующей выставки-ярмарки «Столичная недвижимость». 

Затем выступил заместитель руководителя Московского земельного комитета Олег Рыжков. В своем выступлении Олег Рыжков назвал городскую землю одним из важнейших инвестиционных ресурсов в развитии и функционировании мегаполиса. Он также напомнил, что в соответствии с Уставом города земля является собственностью Москвы. По его словам, итоги первого конкурса по продаже прав долгосрочной аренды земельного участка, предназначенного под коммерческое пользование, были проведены в 1993 году. Целью проведения подобных конкурсов Олег Рыжков назвал гласное распределение земельных участков, установление реальной рыночной стоимости земли, создание благоприятных условий для отечественных и зарубежных инвесторов, а также получение дополнительных средств в городской бюджет. В сумме валовых региональных продуктов субъектов Российской Федерации доля столицы по земельным платежам составляет более 40 %.

Вместе с тем, за последние 10 лет на конкурсных комиссиях по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию реализовано прав аренды земельных участков на сумму свыше 1, 1 миллиарда долларов. Только за 2002 год, с выкупом прав аренды, было оформлено договоров аренды земельных участков на суму свыше 100 миллионов долларов. При этом средняя цена продаж прав долгосрочной аренды земельных участков возросла по отношению к прошлому году на 116 %.

В 2002 году темпы роста стоимости права аренды земли продолжили расти, составив к концу года 115 % к цене продаж 2001 года.

В настоящее время размеры платы на право заключения договоров аренды земельного участка по территориально – экономическим зонам столицы варьируются в пределах от 300 000 до 800 000 долларов США за гектар в периферийных зонах города и в пределах 5 000 000 – 10 000 000 долларов за гектар в центре города. Затронув тему типичных проблем в этой сфере деятельности, Олег Рыжков заметил, что переход к повсеместной продаже земельных участков в собственность без подсчета экономической целесообразности может привести к негативным последствиям в числе которых он назвал снижение поступлений в бюджеты всех уровней. Еще одной негативной тенденцией Олег Рыжков назвал существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога.
Олег Рыжков напомнил, что арендная плата за землю в столице в среднем в 2, 22 раза превышает ставки земельного налога. Между тем, по его мнению, собственники земли обладают большим правом на нее в сравнении с арендаторами.
Переход на взимание земельных платежей на основе кадастровой и рыночной стоимости земли, а также дальнейшее совершенствование системы налогообложения на основе земельной ренты должно устранить возникшее противоречие, резюмировал Олег Рыжков.

Григорий Полторак, президент МАГР и генеральный директор корпорации «БЕСТ-Недвижимость», изложил взгляд профессионального риэлтора на нынешнюю ситуацию на рынке. Он обозначил существующие тенденциии: устойчивый ежемесячный рост типового жилья на рынке новостроек в пределах 1-2%, стабильную динамику увеличения стоимости жилья, появляющегося на вторичном рынке. Предположив, что данная тенденция сохранится в целом до конца года, Григорий Витальевич подчеркнул, что с его точки зрения рынок недвижимости столицы достаточно инертен, и нельзя напрямую связывать устойчивый рост цен на жилье с внешнеэкономическими факторами, такими как падение курса доллара, относительно высокие цены на нефть, война в Ираке.

С другой стороны, подчеркнул г-н Полторак, в последнее время именно недвижимость в большей степени становится эквивалентом стабильной валюты, своеобразным депозитом, который, как рассчитывают владельцы жилья, может быть более надежен, чем денежный. Таким образом, неустойчивое поведение валют создает дополнительный приток финансов на рынок, недвижимость рассматривается как способ сохранения сбережений.

В качестве причины роста цен на квартиры г-н Полторак назвал не только высокий спрос как таковой, но и рост цен на строительные материалы.
Он отметил, что Московская область занимает второе место в России по количеству строящегося жилья. Рынок  Московской области обладает высокой емкостью. Этому способствует миграция населения из других регионов. Среди факторов, благоприятствующих строительному буму в МО, можно назвать более низкую стоимость по сравнению с Москвой.

Григорий Полторак обратил внимание участников круглого стола на стирание грани между Москвой и ближним Подмосковьем. Это становится возможным как благодаря постепенному выравниванию качества жилья, так и нивелированием цен между московскими квартирами и квартирами, расположенными за МКАД.

По аренде цены на квартиры достигли докризисного уровня. Наиболее подорожали 1 комнатные квартиры. Рынок весьма активен. Наблюдается подъем спроса. Нанимателей намного больше, чем наймодателей. Более заметной стала тенденция приобретения новостроек с минимальной отделкой, которые затем предназначаются для сдачи в аренду. Отмечается высокая доля покупок с инвестиционными целями.
При этом наблюдается большее количество иностранных нанимателей среднего класса, снимающих квартиры с уровнем цен 500-1200$ в месяц, равно как и заметен российский клиент среднего класса, снимающий квартиры уровня 400-500$ в месяц.
Тенденция последнего времени: владельцы квартир гораздо чаще соглашаются на оформление временной регистрации жильцов, арендующих квартиры.

В условиях нового земельного законодательства, со слов Григория Витальевича,  неопределенности меньше не стало. Местные органы власти стали действовать увереннее в распоряжении землей, но остается вопрос законности их действий. Проблема в том, что по этим решениям (постановлениям) органы юстиции регистрируют права собственности, и возникает вопрос, что будет в случае, если решения местных органов власти будут признаны незаконными и как поступят с добросовестными приобретателями - обладателями прав на землю. Есть проблемы в вопросах установления земельных налогов и определения цены выкупа земли, в нестыковке законодательных актов и практики их применения, истолкования не в пользу налогоплательщиков.

В новом Земельном Кодексе предусмотрено два основных статуса земельных участков: собственность и аренда. В связи с этими изменениями в законодательстве наблюдается  поступление на продажу больших участков, имеющих статус пожизненного владения или бессрочного пользования. В  настоящее время имеется большой спрос на большие участки, но не всегда возможно изменить назначение. В основном имеется спрос на участки под застройку коттеджными поселками. Не работает прописанная в законе процедура изменения назначения земельных участков через фонды перераспределения.

Григорий Полторак считает, что, как правило, потенциальный покупатель хочет иметь землю в собственности, а  не в аренде.  Много земли  выделено под сельхозугодья, при этом изменение статуса затруднено, особенно если это федеральные земли, земли лесничеств. Основной покупатель земли – застройщики коттеджных поселков. превышение спроса на земельные участки над качественным предложением. Это привело к росту цен  на землю.

Комментарии г-на Полторака по ипотеке сводились к следующему: количество сделок по ипотеке значительно выросло по сравнению с предыдущим годом. За последние полгода количество звонков по ипотеке увеличилось в 2 раза (интерес к кредитам).

Усилилась конкуренция среди банков. Это уже привело к снижению процентных ставок, снижению первоначального взноса, увеличению сроков кредитования, смягчению регламента и требований к заемщику, отказу от штрафных санкций при досрочном погашении. 

Банки начинают кредитовать не только покупки, но и обмены (альтернативы), инвестиционные договоры и договоры долевого участия. С интересными предложениями вышли на рынок недвижимости Сбербанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы. Ипотечные программы кроме того открывают средние и малые банки.
Очевидно, оживлению предложения на рынке ипотечных кредитов способствовали положительные изменения в законодательстве, снижение доходности по другим банковским инструментам, рост «белых» доходов населения. Конкуренцию ипотеке составляют стройсберкассы и жилищные кооперативы, которые более лояльны к заемщикам и не требуют подтверждения доходов, а также предлагают более долгий, но менее затратный путь к покупке недвижимости.

Среди наиболее существенных проблем сегодняшнего дня г-н Полторак назвал прежде всего оплаты налога с дохода (Покупатель вынужден доплачивать за квартиру -13% от суммы свыше 1 миллиона рублей), а также такую особенность, как регистрация сделок по ипотеке занимает 2 недели – это слишком большой срок.

В выступлении Григория Витальевича была затронута тема коммерческой недвижимости. Он отметил, что по-прежнему продолжается интенсивное строительство офисных и торгово-развлекательных центров. При этом конкуренция в Москве усилилась, и теперь инвесторы обращают взгляд на города-миллионники. Сегодня акценты смещаются в сторону ближнего Подмосковья. Это приводит к тому, что крупные компании, бизнес которых не требует постоянного общения с розничным клиентом, перебираются за пределы МКАД.

Поскольку ставки аренды продолжают расти, на рынке ощущается нехватка помещений под магазины и недорогих офисных площадей.
При этом существует некая неопределенность на рынке муниципальной аренды. Ставки аренды повысились в среднем в 4 раза, и хотя мэр пообещал разобраться, на этой стадии все благополучно и замерло, а пока чиновники и арендаторы ждут развития событий.
Хотя с апреля 2002г. изменились правила выкупа арендованных муниципальных помещений, сами процедуры еще неотработаны, и как результат – ни одного известного случая выкупа за год.

В докладе Петра Залесского, директора по исследованиям
КОМКОН-Медиа, речь шла о портрете владельцев коттеджей на рынке загородной недвижимости. Исследование «PREMIER - TGI», в рамках которого анализируется некоторые перспективы рынка недвижимости, проводится в Москве два раза в год, начиная с 2000 года.

Выборка - около 2000 респондентов в возрасте от 18 до 54 лет, с доходом от $300 и более на одного члена семьи (около 15% взрослого населения Москвы), обладающи х высокой платежеспособностью, которая и представляет собой верхние слои т.н. "среднего класса" или A-B-C1 группы по международной социальной классификации,. Исследование проводилось в конце 2002 года.

По его данным дома за городом имеют около 50 % представителей среднего класса Москвы. У каждой третьей опрошенной семьи загородное жилье – это деревенский дом или часть дома. В целом на эту категорию приходится около 65-68% от всех загородных домовладений среднего класса. Коттеджи составляют около 29% от всех загородных домов у представителей среднего класса Москвы.

Наблюдается некоторая сезонная активность спроса на загородную недвижимость: если весной 2002 года число планирующих ее приобрести составляло 4,3%, то осенью – только 1,8%. Почти 70% потенциальных покупателей загородной недвижимости планируют покупку дома в Подмосковье.

Если рассматривать приоритеты в сферах потребления и наиболее важные статьи распределения доходов среднего класса, то наряду с расходами на здоровье, приобретение недвижимости занимает первое место. Почти 50 % опрошенных в первую очередь направляют свои доходы на накопления для покупки недвижимости в России, а в среднем каждый десятый из состоятельных москвичей хотел бы приобрести недвижимость за рубежом.

В рамках темы прошедшего круглого стола наибольший интерес для присутствующих представлял портрет владельцев коттеджей. Они, как оказалось, равномерно распределены по всем возрастным группам, а у потенциальных покупателей выделяется группа 35-44 года, на которую приходится почти 34%. Большинство имеют одно или два высших образования и, как правило, работают в коммерческих структурах. Причем, среди потенциальных покупателей почти в 2 раза выше доля тех, кто занят собственным бизнесом (27% к 14%), а также более чем в 2 раза выше доля работающих в торговле (21% к 10%). Должностной статус – высокий: чаще всего представлены руководители, заместители и ведущие специалисты.
Преобладающее семейное положение – женаты/замужем или живут в гражданском браке (70-80%). У 70% владельцев коттеджей состав семей – это 3-4 человека, у желающих купить загородный дом – типичная семья 2-3 человека. Однако, доля семей с детьми больше у потенциальных покупателей (52%), чем у владельцев коттеджей (42%). Большинство представителей среднего класса Москвы вполне лояльно относятся к ипотечным кредитам: до 40% хотели бы ими воспользоваться, но при этом в банки за ссудой обращались всего 3%, около 28% занимают деньги у знакомых и друзей.

На вопросы присутствующих о процентном соотношении владельцев загородной недвижимости, постоянно проживающих в различное время года у себя в коттеджах, Петр Залесский привел следующие данные – весной и осенью от 6 до 8% владельцев постоянно проживают там, летом – 25%. Если же считать еженедельные посещения на выходные, то эти цифры следует увеличивать в 2-3 раза в зависимости от сезона.

Савелий Орбант , заместитель председателя совета директоров по загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-недвижимость, в своем докладе осветил «Тенденции рынка загородной недвижимости».

Основные ценовые тенденции, как сообщил Савелий Львович, уже известны и они остаются постоянными: чем ближе к Москве, тем дороже, чем западнее, тем дороже. Исключением из правил являются наличие леса и воды рядом с объектом. Эти особенности могут увеличить стоимость недвижимости на 30-150 %.
Ситуация за 2002-2003 год следующая. Земли на вторичном рынке практически не осталось. Порядка 80 % предложения земли первичный рынок  идет через девелоперов, через продажу подрядов на строительство.
Отмечается рост цен на строительство коттеджей до 450 – 500 д. за кв. м. за счет удорожание процесса и материалов и изменение потребительских ожиданий. Налицо рост цен на землю до 100 % в год. Это приводит в частности к тому, что,  например, цена на коттеджи по Минскому шоссе до 30 км от МКАД выросла до 16% за последний год.

Как сообщил г-н Орбант, средняя себестоимость строительства коттеджей под чистовую отделку с коммуникациями в 2003 году составила от 700 долларов за кв. м. При том, что стоимость предложения новых готовых коттеджей на рынке от 900 долларов/ кв. м.

В заключение своего выступления Савелий Львович привел прогноз на 2003-2004 годы:
- избыток предложений в сегменте 300 – 500 тыс. в типичных коттеджных поселках. Как следствие -  стабилизация цен
- Рост цен на объекты в коттеджных поселках на Рублево-Успенском направлении, в лесу, у воды практически во всех ценовых сегментах
- Продолжение падения прибыли девелоперов (застройщиков)
- При этом, несмотря на рост рынка, падение стоимости некачественных домов.

Олег Репченко, руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU, гл.аналитик МАГР, представил присутствующим свое видение прогноза ситуации на рынке недвижимости до конца 2003 года.
По некоторым типам жилья, а также по ряду объектов-новостроек рост цен в марте превысил 1% и достиг нескольких процентов. Это характерно в основном для сегмента недорогого жилья как в спальных районах Москвы, так и ближайшего Подмосковья, а также для высоколиквидных современных домов в престижных районах города. 

С его точки зрения, высокая потребительская активность на рынке недвижимости в марте связана, прежде всего, с пошатнувшейся позицией доллара. Не секрет, утверждает г-н Репченко, что большинство граждан хранят свои сбережения именно в американской валюте, привыкнув к ее стабильности. В условиях даже незначительного снижения курса доллара привлекательность недвижимости, как средства вложения сбережений, резко возрасла. Дополнительным психологическим фактором является высокий темп роста цен на недвижимость, который наблюдается уже несколько лет.

Нестабильность доллара и возрастание роли недвижимости, как средства размещения сбережений, является одним из основных факторов, который будет и в дальнейшем определять повышение индекса стоимости жилья. Эта тенденция будет преобладающей в 2003 году, несмотря на большие объемы нового строительства как в прошлом, так и в этом году, и кажущееся истощение платежеспособного спроса.
Индекс ценового ожидания вот уже третий месяц остается на прежнем уровне, совершая незначительные колебания. Его средняя величина в марте как и в предыдущие месяцы составила 1%, что соответствует наблюдаемому приросту рынка в среднем на 1% в месяц. Прогноз рынка недвижимости на ближайшие месяцы в согласии с текущим значением индекса ожидания состоит в сохранении существующих темпов подъема рынка.

Некоторые корректировки может внести фактор сезонности. Апрель, скорее всего, будет сопровождаться повышенной активностью на рынке недвижимости перед ее спадом в майские праздники. Соответственно в апреле рост цен может превысить 1%, в то время как в мае наоборот составить менее 1%.

Ситуация предстает в совершенно ином свете если задаться вопросом – чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодняшний день благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала, создает потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года.

Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз дает рост цен около 15% в год, т.е. чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будет превышать доходность по банковским депозитам. Разумеется, повышение стоимости жилья будет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.

Обратившись к современным тенденциям на рынке жилья, Олег Николаевич заявил, что существует еще один важный показатель качества жилья – ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.  

Первая тенденция связана со смещением, как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки. Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.

Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становиться собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только элитным покупателям. Сегодня строиться все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5 комнатной квартиры.

Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего, речь идет о безопасности – наличии консьержа или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи – цифровой телефонии, кабельного телевидения и интернета. Дифференциация рынка недвижимости приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья – более ликвидные - могут дорожать существенно быстрее других – менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее как с точки зрения вложения денег, так и с точки зрения приобретения для своей семьи.
 Евгений Леонов (ДИПС) привел несколько занимательных цифр, которые отразили нынешнюю ситуацию с типичным портретом потребителя новостроек в последнее время. Кроме того, он предоставил статистику по вводу в строй жилья в столице и Подмосковье, а также ответил на вопросы присутствующих.

Заседание круглого стола, в котором приняли участие руководители 40 крупных компаний, работающих на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, продолжался немногим менее двух часов в атмосфере заинтересованности и конструктивного обсуждения существующих проблем. 

В завершении заседания круглого стола главный редактор ежедневной газеты по недвижимости Квартира. Дача. Офис» Арсентьева Елена Витальевна поблагодарила всех присутствующих и выразила надежду, что на следующем заседаниии круглого стола, ставшего уже традиционным, обсуждение будет столь же заинтересованным, а само мероприятие по-прежнему останется привлекательным в глазах риэлторов, как форум, где они могут задать напрямую вопросы представителям власти, а также пообщаться друг с другом  как в деловой атмосфере, так и во время кофе-брейка, завершающего круглый стол.

Квартира. Дача. Офис