В прошлом году пять операторов рынка недвижимости de luxe продали квартир на $600 млн.

Представление о том, что к понятию "элитное жилье" на сегодняшний день в Москве относятся комплекс "Алые паруса", "Золотые ключи" и ряд других нашумевших новостроек, прочно укоренилось в сознании москвичей (благодаря качественным и массированным рекламным кампаниям). Что вызывает у специалистов-риэлторов и застройщиков, занимающихся строительством и продажей "настоящего" элитного жилья, лишь добродушную усмешку - их работа не требует никакой рекламы, клиент сам приходит к ним лишь по серьезным рекомендациям. Между тем о емкости этого сектора рынка недвижимости говорит хотя бы тот факт, что за прошлый год его основными операторами было реализовано квартир более чем на $600 млн!
 
В действительности же специалисты относят широко разрекламированные проекты элитных многоэтажек лишь ко второй категории престижного жилья, к так называемому эконом-классу, или "псевдоэлитной" недвижимости. Это отнюдь не говорит о плохом качестве строительства или об искусственно завышенных ценах на эти дома. Просто по своим характеристикам они попадают именно в эту категорию.

Классификация

Под определение элитных (или класс de luxe) по классификации фирм, занимающихся их реализацией (их, кстати, совсем немного: Kirsanova Realty, Kалинка Риэлти, Penny Lane Realty, Soho Realty и Baut-L), подпадают объекты, отвечающие следующим характеристикам.

К классу А относятся дома, расположенные не просто в пределах Садового кольца, а желательно в районе Остоженки (в скором будущем центр строительства жилья этого класса вполне может переместиться и в другой район, поиски которого уже сегодня начали вести риэлторы и застройщики). Количество квартир в доме этого класса не должно превышать 40 при естественной и очень жесткой избранности жильцов. Дом должен быть новым, кирпичным, иметь подземный гараж, охрану, эксклюзивную отделку холлов и лифтов, самостоятельные инженерные системы последнего поколения, центральное кондиционирование и климат-контроль, оптоволоконную связь, спутниковое телевидение. До 30% здания обязательно должно отводиться под развитую инфраструктуру: тренажерный зал, бассейн, теннисный корт и т. д. Общепризнано, что площадь квартир в домах категории А в основном (за исключением пентхаусов) находится в пределах от 180 до 350 кв. м. К наиболее ярким представителям этого класса можно отнести дома в Бутиковском, Зачатьевском, Молочном переулках, "Стольник" в Малом Левшинском переулке, "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском переулке в районе Остоженки, а также Park House на улице Капранова и Agalarov-House на улице Климашкина за пределами Остоженки. Стоимость квартир в этих домах на сегодняшний день колеблется от $5000 до $10 000 за квадратный метр.

В случае с классом А- подразумевается больший географический разброс домов в пределах исторического центра и допускается отсутствие одной из определяющих класс А характеристик. К наиболее ярким представителям этого класса можно отнести "Дом у Пречистенских ворот" в 1-м Обыденском переулке (дом 12), "Необыденный дом" в 1-м Обыденском переулке (дом 5-7), строящийся дом в Большом Палашевском переулке в районе Патриарших прудов, "Венский дом" на Плющихе, "Торисс" в 1-м Спасоналивковском переулке. Цены на жилье в этих домах находятся в пределах от $4000 до $8000 за кв. метр.

Следующая по рангу категория - дома класса B. Риэлторы допускают месторасположение жилья этого класса немного за пределами Садового кольца, однако оптимальными называются Бульварное кольцо, Замоскворечье, Тверская улица и Арбат. При строительстве жилья B-класса допускаются реконструкция и использование иных прогрессивных методов строительства, отсутствие подземного паркинга (при наличии охраняемой наземной парковки). Разумеется, здесь уже идет речь о более скромной, чем в классе А, отделке внутренних помещений, возможно использование стандартных коммуникаций и отсутствие центрального кондиционирования. Не возбраняется наличие консьержа либо видеодомофона, телефонных линий МГТС, да и по наличию развитой инфраструктуры никто не предъявляет особых требований. Цена квадратного метра в этих домах стартует от $3000 за метр, останавливаясь в районе $4500-5500. Наиболее известные представители этого класса - "Дом на Плющихе" в 1-м Тружениковом переулке, "Белгравия" на улице Бурденко, а также дом Мост-Банка на Лесной улице, "Посольское подворье" в 1-м Казачьем переулке, "Ваш дом" в Замоскворечье, "Дом со львами" на Малой Молчановке, дом "Капитал" в Трубниковском переулке, дома "ДОН-Строя" в 1-м Смоленском и Филипповском переулках.

Дальнейшее деление имеющихся на рынке строений носит уже чисто условный характер. Большинство специалистов относят к так называемой псевдоэлитной недвижимости (или к категории С) комплексы "ДОН-Строя" ("Воробьевы горы", "Алые паруса", "Две башни" на улице Бирюзова), а также дома на Кременчугской улице (ASG Ltd.), Звенигородской улице (девелопер "Тесно"), "Квартал 32-33". В основном квартиры в этих домах позиционируются в ценовой нише от $1200 до 2500.

Деликатесы - в дефиците

В целом, как это ни парадоксально, в секторе элитной недвижимости все специалисты в один голос говорят о значительном превышении спроса над предложением. Так, в классе А дефицит жилья составляет порядка 25% (и это при том, что за предыдущие полтора года застройщики ввели в эксплуатацию 10 домов этой категории). Наиболее же востребованными оказались квартиры в домах B-класса - здесь спрос удовлетворен не более чем на 50-60%. На практике это означает, что в листах ожидания риэлторских фирм есть клиенты, которые уже в течение полутора лет не могут подобрать для себя приличествующую их положению квартиру в ценовых рамках от $400 000 до $700 000. Такому положению дел есть несколько объяснений.

Когда речь заходит об элитной недвижимости, необходимо сразу принять за аксиому, что не цена определяет категорию дома, - наоборот, цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома. Поэтому естественно желание основных застройщиков элитного жилья (на сегодня к ним относятся такие компании, как Rose-Group, "Баркли", ST-Group, "КВ-Инжиниринг", "Стольный град") найти землю и запроектировать свои создания таким образом, чтобы уже с началом продажи на стадии "котлована" реализовывать квартиры по ценам домов класса А - то есть начиная как минимум от $4000 за квадратный метр.

Такие аппетиты выглядят пугающими, но застройщики в действительности тратят очень серьезные средства на всех стадиях проекта. К примеру, последний из удобных для застройки кусочков земли в районе Остоженки (между Хилковым и Турчаниновым переулками) был, по имеющимся сведениям, приобретен по цене порядка $650 за квадратный метр. Правда, столь высокая стоимость явно напрямую связана с определенной раритетностью этого участка - и застройщики, и риэлторы указывают на то, что после освоения этой земли, которое планируется осуществить в течение ближайших трех лет, других участков, приличествующих застройке домами класса А, на Остоженке просто не найдется. И куда после этого переместится эпицентр суперэлитной застройки - вопрос открытый. Однако и земля в уже практически освоенных Бутиковском и Зачатьевских переулках стоила немногим меньше. Прибавим к этому на стадии разработки проекта затраты по привлечению известных архитекторов и дизайнеров, причем не только российских (кстати, наши часто запрашивают отнюдь не меньше, чем известные французские или итальянские), а также специалистов-разработчиков инженерных систем. Стоимость работ в этом секторе договорная и практически никогда не разглашается ни одним из участников. По сравнению с предыдущими этапами затраты на согласование проекта в различных инстанциях могут показаться не столь существенными, но все же они существуют.

Михаил МорозовРусский фокус