Именно элитный сегмент рынка интересует тех, кто уже вырос из рамок типовой квартиры в спальном районе и задумался о чем-то эксклюзивном. Спрос на такое жилье с каждым годом и по мере стабилизации экономической ситуации в стране растет. А как следствие, растет и предложение. Что же предлагает сегодняшний рынок покупателю элитного жилья?

Весомый фактор
Понятие элитности жилья менялось во времени постоянно. Если десяток лет назад "сталинскую" высотку или "цековский" дом можно было с полным правом назвать элитным объектом, то сегодня планка качества ощутимо поднялась вверх. И не исключено, что квартира, считающаяся сегодня эксклюзивной, через некоторое время превратится просто в стандартный образчик комфорта, поскольку появятся новые стандарты элитности. 

Наиболее важным в числе этих стандартов по-прежнему является удачное месторасположение дома. Именно по месту "прописки" здания сегодня принято оценивать истинную ценность объекта. Явным лидером по уровню спроса является Центральный округ Москвы. Несмотря на неблагоприятную экологическую ситуацию, здесь уровень цен на метры существенно выше среднегородских показателей. К числу приоритетных мест для застройки уже давно относится участок от Остоженки до Пречистенской набережной, называемый "золотой милей". Вдоль Остоженки и Пречистенки расположено множество объектов инфраструктуры: магазины, развлекательные и спортивные центры, полный комплекс различных объектов соцкультбыта, начиная с парикмахерских, салонов красоты, ресторанов и заканчивая гимназиями и школами. Цены на новостройки здесь скоро превысят психологический барьер $10 тыс., а уровень цен на вторичном рынке в ближайшее время дойдет до $12 тыс. за 1 кв. м. 

Однако за возможность проживания в самом престижном столичном районе будущим новоселам невольно приходится мириться с целом рядом различных неудобств, связанных в первую очередь с большой плотностью застройки. Это касается сильной загруженности улиц, наличия транспортных пробок, отсутствия достаточного количества парковок и пр. Помимо этого возникают сложности с созданием обособленных территорий - закрытых двориков, которые полагаются "по штату" каждому элитному дому. Отражаются на растущей стоимости жилья и косвенные факторы, связанные с тем, что застройщикам невольно приходится принимать в расчет ограничения по этажности домов, вызванные вопросами сохранения исторического облика города, архитектурного стиля района и соблюдения установленных норм инсоляции.

Конкуренты "золотой мили"
Похожая ситуация с дефицитом ликвидных территорий складывается и на Арбате. На сегодня в прилегающих к нему переулках строится всего два элитных объекта. Монолитно-кирпичный дом переменной этажности в Сивцевом Вражке, 14, рассчитанный на 46 квартир площадью 106-215 кв. м, планируется сдать в эксплуатацию уже во II квартале этого года. Оригинальный проект лежит в основе 5-этажного дома на 6 квартир площадью 112-250 кв. м в Староконюшенном переулке, 35. В нем одна из квартир "прописана" в мансарде с двумя террасами. 

Сегодня все чаще строителями осваиваются другие, менее элитные районы. По данным Penny Lane Realty, строительство элитного жилья в этом году переместится с Остоженки и Арбата в районы Патриарших и Чистых прудов, Китай-города, Замоскворечья (Полянка, Ордынка), где сегодня цена за квадратный метр достигла $4 тыс. на первичном и $6 тыс. на вторичном рынках. К числу факторов, стимулирующих активную застройку этих районов, относится благоприятная экологическая обстановка, удаленность от оживленных трасс и наличие свободных строительных площадок. 

Пристальный интерес у застройщиков вызывает исторический район Китай-города, которому аналитики предсказывают такое же "светлое" будущее, как и Остоженке. Не зря в последнее время девелоперы стали все более активно осваивать земельные участки, расположенные между Солянкой и Маросейкой. Кроме того, правая сторона Фрунзенской набережной на сегодняшний день является одним из наиболее ликвидных районов с точки зрения плотной "прописки" элитных объектов вторичной недвижимости.

Выгодная инвестиция
Для многих состоятельных граждан вложения в недвижимость de luxe уже давно стали хорошей возможностью не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Это связано и с возможностью выгодно продать элитную квартиру при желании, и с возможностью сдавать ее в аренду, что гарантирует стабильный доход на достаточно долгое время. Причем выгода от продажи складывается из ценовой дельты между стоимостью квартиры на этапе котлована и после Госкомиссии, а также из роста цены в элитном сегменте рынка в целом, да еще и из существенной наценки на объекты "вторичного рынка", которого здесь пока практически не существует. 

По данным агентства "Домострой", если элитное жилье на стадии котлована продавали за $2,5-3 тыс. за 1 кв. м, то метр в уже сданном доме потянет не менее чем на $5-6 тыс. Таким образом, в процентном соотношении разница составляет порядка 50%. 

Цены на элитные метры, по данным агентства МИАН, только за 2002 год поднялись на 25%. По данным Kirsanova Realty, средний рост рост цен в сегменте элитного жилья за 2002 год составил 27%. "Некоторые источники могут называть цифры от 40 до 60%. Нам подобные заявления кажутся ошибочными. Глубоко не вдаваясь в расчеты, поясним. Разница между стоимостью квартиры в доме на этапе котлована (начало строительства - III квартал 2001 г.) и стоимостью на момент завершения строительства (конец 2002 г.) действительно в некоторых домах составляла 40-50%. Подобное не носило массового характера и относится только к наиболее удачным проектам, которых единицы, - считает Владимир Говорин. - Было бы ошибочно характеризовать этими показателями рост цен на рынке в целом. В данном случае присутствует постоянная составляющая роста стоимости квартиры, которая обусловлена повышением степени готовности дома. Мы можем оценить эту составляющую в 2002 году в среднем в 15%. Таким образом, вложения в элитную недвижимость продолжают приносить стабильный и высокий доход". Этот рост профессионалы связывают с достаточно высоким спросом, который на 30% превышает предложение в этом сегменте рынка (а если брать жилье класса А - то и более, чем на 30%) и продолжает увеличиваться. 

По данным Penny Lane Realty, сейчас соотношение первичного рынка и вторичного на рынке элитных квартир составляет 80:20, в то время как год назад доля вторичного рынка не превышала 5%. Очевидно, что в таком состоянии рынок не может удовлетворить платежеспособный спрос. По мнению аналитиков, дефицит связан с тем, что покупатели все чаще стали инвестировать средства в элитное жилье с целью последующей его сдачи в аренду. Это вполне объяснимо, если учесть, что существующие на данный момент цены на аренду столичных квартир практически достигли предкризисного уровня. По прогнозам специалистов, в ближайшее время может произойти увеличение спроса на 10-15%, что спровоцирует рост арендных ставок еще на 8-10%.

Роман ХохловКвадратный метр