Более 80 процентов жилья в Москве распродается на стадии строительства 
 
В сравнительно дешевых типовых панельных домах почти все квартиры "разбирают" еще на нулевом цикле. При этом они обходятся в среднем на 30-40% дешевле, чем после сдачи дома госкомиссии. Покупатели же, которым позволяют средства, могут хорошо заработать на жилье повышенной комфортности, если потом его перепродадут. Хотя каждый проект надо рассматривать индивидуально, поскольку рисков все же предостаточно.

Некоторые аналитики считают, что инвестировать средства в строящиеся жилые объекты по-прежнему выгодно, несмотря на некоторую стабилизацию рынка.

- Доходность действительно колоссальная - до 125% годовых в валюте, - считает Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании "Миэль-недвижимость". - Правда, речь не о типовом жилье, а об индивидуальных проектах стоимостью $1200-1700 за кв.м. Получается интересная альтернатива банковским депозитам, ставки которых колеблются от 6,5% до 10% годовых в валюте. При этом надо учитывать инфляцию, которая прогнозируется на следующий год в размере 14%. Очевидно, что сегодня все больше покупателей рассматривают квартиру как предмет вложения денег. Идеология здесь такая: понравится - буду жить там сам, не понравится - точно не проиграю, скорее наоборот.

По оценке риэлторов, наибольшим спросом сейчас пользуются так называемые квартиры бизнес-класса небольших метражей - от 130 до 150 кв.м. Их "разметают" первыми, начиная с нулевого цикла строительства объекта. Много таких квартир, к примеру, уже распродано в жилом комплексе "Воронцово" напротив Воронцовского парка и в строящемся монолитно-кирпичном доме на улице Удальцова. Самое ликвидное здесь жилье - с зимними садами от $1450 за кв.м. В новом жилом комплексе "Крылатская панорама", из окон которого открывается вид на Крылатские холмы, цены пока начинаются от $1500 за кв.м. По данным экспертов, на западе и юго-западе столицы, вопреки сложившемуся мифу о притоке в Москву иногородних покупателей, 85% жилья раскупается москвичами. Важным фактором при выборе квартиры для них является наличие охраняемой территории возле дома и парковой зоны рядом.

Сравнительно короткие сроки строительства панельных домов предполагают более быстрый возврат денег. Однако сейчас прослеживается тенденция вымывания панельных новостроек из общего ассортимента предложения. По оценке риэлторов, "панель" становится товаром прошлого сезона. Растет число покупателей, выбирающих монолитно-кирпичное жилье. Причем среди тех, кто собирается купить квартиру, по данным опроса Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), в октябре этого года около 65% были готовы рассмотреть вариант вложения денег на этапе строительства.

- Приобретая жилье на этапе строительства, покупатель экономит более 30%, - считает Наталья Усова, начальник отдела продаж компании МИАН. Квадратные метры дорожают пропорционально росту числа этажей в строящемся доме. Стоимость 1 кв.м от нулевого цикла до окончания монтажа, в зависимости от категории дома и от престижности района, сейчас растет на $4-16,5 в месяц.

Оценивая уже состоявшиеся проекты, можно увидеть, что по мере строительства дома цена 1 кв.м возрастает на 25-40%. К примеру, в доме в Грохольском переулке, вл. 28-30, на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра составляла примерно $1100, а за 6-8 месяцев она выросла до $1500. Примерно в такой же пропорции повышаются цены и в более дорогих объектах-- например, дом на улице Заморенова, 19-21 - здесь по мере строительства цены возросли с $1250 до $1600 за кв.м.

Однако риэлторы предостерегают: следует иметь дело только с предельно открытыми компаниями и понимать, всеми ли правами на строящиеся квартиры обладает конкретный инвестор (застройщик, подрядчик), с которым предстоит оформить договор. Договорные обязательства компании должны быть "от и до" узаконены, пройти все необходимые формальности, что бывает далеко не всегда.

Во-первых, речь идет о грамотно составленном протоколе распределения площадей в доме, где каждая квартира должна быть закреплена за определенным лицом (допустим, какой-то процент жилья за генинвестором, другой - за заказчиком и т.д.). Этот момент бывает во многом спорным. Во-вторых, должны быть в порядке разрешение на строительство, документация на землю. Бывает, что отдельные пункты договора оформляются задним числом. Увы, нередко случается, что правоустанавливающие документы не готовы, а чуть ли не все квартиры в непостроенном доме уже распроданы.

Могут произойти и более серьезные неприятности, когда деньги, перечисленные частными инвесторами на банковский счет или в кассу застройщика, не используются по целевому назначению.

- На сегодня мне известны застройщики, которые, собирая деньги на строительство других объектов, пытаются вложить их в тот проект, который надо быстрее завершить, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Как правило, в договоре о долевом участии в строительстве сроки сдачи дома оговариваются ориентировочно (скажем, в I, II квартале), что в принципе может означать долгострой. Некоторые риэлторы склоняются к мысли, что "строительные пирамиды", аналогичные небезызвестной компании "Юнисстрой", имеют тенденцию повторяться.

- Продавая жилье на стадии строительства, застройщик фактически подстраховывает свою деятельность, возвращая деньги чуть-чуть вперед, - считает Апрелев. - Первичный рынок сложно проконтролировать, но можно анализировать косвенные показатели, к примеру, рекламную кампанию некоторых застройщиков: они "уходят в лето", до сих пор объявляя о специальных скидках на жилье. Видимо, не успевают какие-то строительные проекты реализовывать. Не удивлюсь, если по весне вдруг откроется какая-нибудь "строительная пирамида".

И все же сегодня аналитики так характеризуют ситуацию на рынке жилья: в Москве идет крупномасштабная кампания под девизом "Вложение в недвижимость - реальная альтернатива размещения денег" (золотым слиткам, ценным бумагам и т.п.).

Инвестиции в элитное жилье с целью последующей его сдачи в аренду - тоже весьма выгодное занятие. Согласно данным компании "Миэль-недвижимость", по сравнению с прошлым годом количество сделок в этом секторе недвижимости выросло на 15-20%. Стоимость аренды возрастает примерно на 1% ежемесячно. При том, что средняя ставка составляет около $2500 в месяц, квартира может окупиться примерно за 5-6 лет.

Известия