В 2003 году перед столичным строительным комплексом поставлены масштабные задачи.

Наиболее объемная часть городской инвестиционной программы - программа жилищного строительства. В текущем году предусмотрено построить и сдать 4 млн. 500 тыс. квадратных метров жилья.

Здесь на первом месте, безусловно, стоит равномерный ввод и своевременная передача под заселение жилья для выполнения городского социального заказа. Годовое задание составляет 1 млн. 839 тыс. квадратных метров.

Прежде всего, это 419 тысяч квадратных метров в жилых домах для решения общегородских социальных задач и 272 тысячи квадратных метров жилой площади для поддержки молодых московских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Не менее важно построить и сдать жилье для целей переселения москвичей из сносимого пятиэтажного и ветхого жилищного фонда в объеме 1 млн. 105 тыс. квадратных метров.

Подготовлена и адресная программа по сносу устаревших строений, включающая 238 домов общей площадью 756 тысяч квадратных метров.

В центре города предстоит построить жилые дома площадью 320 тысяч квадратных метров.

В ряду важнейших задач Комплекса - работа по повышению общей культуры производства, содержанию строительных площадок и связанных с этим вопросов качества строительства и охраны труда.

Создана и действует система комплексного подхода к решению трех взаимосвязанных проблем строительного производства: культура - качество - безопасность.

Культура производства начинается со строительной площадки. Нам не безразлично, в каком она состоянии, в каком виде выезжает в город с этой площадки автотранспорт, как одеты наши рабочие, как выдерживаются нормы и сроки производства работ. Неудобства для москвичей, связанные со строительством, должны быть сведены к минимуму.

Необходимо развивать здоровую рыночную конкуренцию на московском строительном рынке. Это даст возможность активнее заключать договора с подрядными организациями, предлагающими наиболее выгодные для города условия.

Усиление конкуренции среди подрядчиков будет способствовать решению и одной из главных проблем, стоящих перед столичным строительным комплексом. Речь идет о качестве вводимого жилья. Именно уверенность некоторых подрядчиков, что, независимо от качества построенных объектов они вновь будут привлекаться для выполнения работ, и позволяет им строить жилье, которое совершенно не удовлетворяет ни город, ни, что главное, будущих жильцов.

Основополагающим принципом в реализации крупных строительных проектов должен являться комплексный подход. Это относится ко всем этапам развития проекта: начиная от подбора площадки, проектирования и выполнения строительных работ до продажи площадей.

В качестве наиболее показательного примера такого подхода можно привести застройку района Кур кино, где генеральным инвестором выступает Департамент инвестиционных программ строительства города.

Застройку всего района планируется осуществить в период до 2006 года. За эти годы на территории Куркино будет построено семнадцать жилых микрорайонов (около 940 тыс. кв. м. жилья), полностью обеспеченных всей необходимой инфраструктурой.

Начиная с 2000 года в Куркино введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м жилья, из них уже реализовано 205 тыс. кв. м.

Итоги первых месяцев 2003 года показывают, что темпы реализации квартир, по сравнению с прошлым годом, возросли более чем в 2 раза.

Положительная динамика продаж, наряду с другими факторами, обусловлена серьезными маркетинговыми исследованиями рынка жилья, которые предваряют проектирование каждого микрорайона Куркино. Исследования включают в себя изучение конъюнктурной и ценовой ситуации и потребительских предпочтений потенциальных покупателей.

То есть, в процессе проектирования учитываются многие детали, позволяющие сделать будущие квартиры комфортными для будущих жильцов. Департамент не просто "выжимает" квадратные метры с участка, а строит жилье, которое непременно будет востребовано на рынке. Это относится не только к Куркино. Такой маркетинговый подход при проектировании и строительстве жилья начинает приносить свои плоды в виде растущего объема продаж.

Объемы реализации жилья были бы выше, если бы нам удалось параллельно со строительством жилья вводить объекты социально-культурной сферы и внутренней инфраструктуры района. В этом направлении нам предстоит еще очень много работать.

Нельзя не сказать еще об одной, самой главной причине повышенного покупательского спроса в районе Куркино.

Это - комплексный подход к застройке микрорайона, сосредоточение всех рычагов управления проектом в одних руках. Именно тем, что Департамент на самом начальном этапе проектирования мог вносить необходимые коррективы, вести постоянный контроль за работой заказчика и подрядных организаций объясняется успех проекта.

Несомненно, комплексный подход должен распространяться на вопросы ценообразования. Жилье в столице стоит очень дорого и далеко не каждому москвичу построенные квартиры по карману. Но и здесь есть определенные резервы. В качестве примера опять приведу Куркино. За прошлый год цена 1 кв. м в этом районе выросла всего на 7%, в то время как в других районах массовой застройки рост составил более 20%. Почему? Ответ прост. Мы, как городская структура, не гонимся за сверхприбылью.

В то же время некоторые участники рынка являются монополистами в строительстве типового жилья. Это позволяет им диктовать цены, забывая, для кого они строят квартиры.

Рынок недвижимости сейчас находится на подъеме. В прошлом году рост цен составил около 20%. Думаю, и в этом году положительная ценовая динамика будет основной тенденцией рынка. Рост цен может составить 10-15%. При этом значительно обострится конкуренция между крупными застройщиками, многие объекты которых ориентированы на схожие категории потенциальных покупателей.

В этих условиях именно профессионализм инвестора станет определяющим фактором успеха каждого проекта. Понимание, что строить, где и как в 2003 году укрепит позиции тех, кто силен в этих вопросах, и в то же время с рынка придется уйти компаниям, не выполняющим своих обязательств и не чувствующим пульса рынка.

В апреле 2003 года исполняется 15 лет с момента создания системы управления инвестиционно-строительным комплексом столицы. Эта система позволила сохранить и развить мощности всего строительного комплекса, перейти без потерь на новые условия хозяйствования и обеспечить стабильную работу строительной отрасли. Дата знаменательная и вместе с тем ко многому обязывающая коллективы строителей и инженерно-технических работников, проектировщиков и архитекторов, благодаря труду которых и реализуются инвестиционные программы города.

Л.Н. Краснянский, заместитель руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы.

Строительный эксперт