В марте ценовые тенденции на столичном рынке недвижимости определялись не столько решениями мэрии, сколько событиями на иракском театре военных действий. После первых неудач антииракской коалиции москвичи разуверились в долларе и стабильности мировой экономики и поспешили вложить деньги в столичные квартиры. В результате цены впервые с начала года начали быстро расти. Впрочем, риэлтеры не исключают, что в случае скорой победы американцев цены столь же уверенно поползут вниз.

Новостройки

В марте после двух месяцев относительного затишья цены пошли вверх. Рост небольшой, около 2% в месяц, однако достаточный для того, чтобы риэлтеры сочли это серьезной тенденцией. По словам ведущего аналитика Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР) Олега Репченко, цены поднимаются во всех сегментах рынка -- на элитное жилье и типовое, в районах массового строительства и в ближнем Подмосковье.

Причин всплеска спроса несколько, но главная -- одна. Экономика страны на подъеме, денег у людей все больше, а вложения в доллар и даже в евро, учитывая ситуацию с рублем, теряют свою привлекательность. В марте на фоне туманных перспектив войны в Ираке неуверенность населения в надежности валютных накоплений достигла некоего психологического порога, и покупка столичных квартир, стабильно растущих в цене последние три года, стала востребованной альтернативой хранению долларов в "чулке" или банке.

Есть и более ординарные причины. Покупатели новостроек убедились, что февральские заявления столичных властей о том, что цены удастся сбить, запретив риэлтерским компаниям "скупать оптом новостройки и продавать их на десятки процентов дороже", были не более чем публичной риторикой, и отложенный в феврале спрос дал о себе знать. Кроме того, известная новация на строительном рынке -- продажа прав на застройку земельных участков не за долю жилья, а за "живые" деньги (см. стр. ***) -- может привести к попыткам строителей компенсировать потери за счет подъема цен на квартиры. Это тоже сказалось на росте покупательского спроса в марте и почти наверняка скажется на нем в апреле.

Отметим и еще одну деталь: наибольший рост спроса в первом месяце весны пришелся на дорогие квартиры в домах бизнес-класса и класса люкс. Цены на эту категорию жилья повысились в среднем не более чем на 3%, однако количество сделок выросло по сравнению с февралем на 25%. Не исключено, что в апреле застройщики попытаются, воспользовавшись благоприятной конъюнктурой, серьезно поднять цены на элитные квартиры.

Вторичный рынок

В январе--феврале цены топтались на месте, а на продажу было выставлено столько квартир, что риэлтеры всерьез опасались, что цены двинутся вниз. Март в корне изменил ситуацию. Покупатели сметали все подряд, и в результате общее количество предлагавшихся на рынке квартир сократилось почти на треть (см. график). По свидетельству Романа Мурадяна, директора департамента вторичного рынка компании "Миэль-недвижимость", спрос был просто сумасшедшим. Общее количество заключенных сделок на 25-30% превысило показатели марта прошлого года и достигло уровня октября--ноября -- периода, на который традиционно приходится пик покупательской активности.

Цены, естественно, поднялись, но незначительно -- на 2-3%. Дело в том, что рынок вторичного жилья достаточно инертен, большинство продавцов начинают реагировать на новые тенденции через месяц-полтора после их появления. Поэтому отвечать на возросший в марте спрос адекватным повышением цен (до 5%) они, скорее всего, будут в апреле и мае. Причина подъема вторичного рынка все та же: затягивающаяся война в Ираке и, как следствие, рост цен на нефть и падение курса доллара. Впрочем, большая часть покупателей, учитывающих фактор войны, руководствуются не столько трезвым экономическим расчетом, сколько желанием найти надежное место вложения для своих капиталов. И московская недвижимость к таковым местам, конечно, относится.

Впрочем, в долгосрочной перспективе эта мера может оказаться и ошибочной. Если американцам удастся добиться в Ираке успеха в течение двух-трех месяцев, ситуация станет диаметрально противоположной. Доллар вырастет, цены на нефть упадут, а московские квартиры, по мнению Романа Мурадяна, начнут дешеветь так же стремительно, как и дорожали. При этом инертность рынка позволит наиболее прозорливым быстро избавиться от квартир и остаться в немалом выигрыше. Временной лаг у них будет тот же, что сейчас у покупателей: один-два месяца. Правда, придется учитывать и сезонный фактор -- летом спрос на квартиры традиционно падает.

Что касается лидеров по объему продаж, то в марте они остались прежними -- дешевые одно- и двухкомнатные квартиры и дорогое жилье в престижных районах. Возросло и количество квартир, приобретаемых не для проживания, а для помещения капитала и сдачи в аренду. По данным МАГР, количество покупателей, для которых риэлтеры подбирают жилье, исходя из его прогнозируемой цены через год-полтора и потребительского спроса на рынке аренды, в марте увеличилось на 5%.

Аренда

Хитом рынка аренды в марте оставалось дешевое жилье -- до $500 в месяц. Спрос здесь ажиотажный, квартиры и комнаты сдаются в течение одного-двух дней. Причины старые: миграция в Москву жителей российских регионов и граждан из ближнего зарубежья и недостаток в дешевом сегменте рынка квартир, специально приобретаемых для последующей сдачи в аренду. Несмотря на высокие ставки (комнаты -- $100-200 в месяц, однокомнатные квартиры -- $250-500 в месяц), доходность в этом секторе остается одной из самых низких на рынке -- до 10% стоимости жилья в год. Дело в том, что комнаты и дешевые "однушки" являются самым востребованным вариантом при расселении больших коммуналок, на них всегда высокий спрос, и при сдаче жилья в аренду цены отбиваются с трудом.

В сегменте до $1,5 тыс. в месяц ставки остались на прежнем уровне, однако количество заключенных сделок существенно уменьшилось. Владельцы квартир все чаще настаивают на заключении арендных договоров на длительные сроки (не менее года) с обязательным внесением страхового депозита (оплата за месяц аренды), который не возвращается в случае досрочного расторжения договора. Соответственно, все чаще с одной квартирой в течение года заключается не две-три, а одна сделка -- неприятная новация для риэлтеров, получающих от 70% до 100% месячной оплаты от каждой заключаемой сделки. На рынке элитного жилья ($1,5-6 тыс. в месяц) соотношение спроса и предложения осталось прежним -- 1:4, как и цены, варьирующиеся в зависимости от фешенебельности дома, отделки и меблировки квартиры.

Зато спрос на загородное жилье в прошедшем месяце побил все рекорды. По словам руководителя отдела аренды компании МИАН Ирины Бобко, "в марте на нас обрушился просто шквал звонков от желающих снять коттедж на несколько месяцев. Общее количество заключаемых сделок почти достигло пикового уровня апреля--мая прошлого года, хотя цены пока еще отстают от рекорда прошлого года". Судя по всему, арендаторы всерьез отнеслись к возможности снять загородный домик на дачный сезон заранее, то есть дешевле, чем поздней весной. Отметим, что эта тенденция касается только дорогих коттеджей, в дешевом сегменте риэлтеры почти не работают из-за низких комиссионных. В связи с этим случается немало курьезных историй. Например, одного брокера компании МИАН клиент заверил по телефону, что готов арендовать роскошный особняк за 10 тыс. в месяц. И только после того, как арендатор попросил уточнить, где находится туалет -- в доме или на улице, выяснилось, что речь шла о 10 тыс. руб.

Олег КузьминскийКоммерсантъ-Деньги