Декрет о Земле от 27 октября 1917 года отменил частную собственность на землю навсегда. Земля стала народным достоянием, то есть ничьей. Более 80 лет она принадлежала государству и, казалось, это незыблемо, однако сегодня стоит вопрос о передаче земли в собственность, и выяснилось, что желающих приобрести землю, пожалуй, чуть ли не больше, чем гектаров самой земли, особенно в Москве.
Земля становится одним из самых дорогих товаров, и главной задачей на сегодня является выработка правовой базы товарно-денежных отношений в этом развивающемся сегменте рынка. За разъяснениями, как будет продаваться земля, как определить реальную цену и о проблемах, с этим связанных, мы обратились к заместителю председателя Московского земельного комитета Олегу Рыжкову .
Продается ли земля в Москве?
Продажа земли в собственность в Москве только еще начинается, и проблем для города здесь пока больше, чем выгоды. Основная проблема, по словам О.Рыжкова, состоит в том, что, в соответствии с Земельным кодексом, существует верхняя планка цены, по которой собственник объекта недвижимости может приобрести в собственность земельный участок под ним. Причем вне зависимости от того, как он планирует потом использовать этот участок, город обязан продать его по этой цене и не более того.
И пока вопрос с верхней планкой не урегулирован, продажа земли не ведется. Проработка этой проблемы идет в Федеральном собрании и в Правительстве Российской Федерации. Надо сказать, что ситуация здесь неоднозначная. Если на земельном участке находится промышленное предприятие, и оно остается на месте и развивает производство – то, конечно, вопросов нет, а вот если затем на том же месте планируется новое строительство, например, жилого дома, то это уже коммерческое использование участка. И вот тут город несет значительные потери. В этом случае должны быть учтены интересы Москвы. У города должна быть возможность продавать землю под коммерческие проекты по адекватной цене. Поэтому при продаже каждого конкретного участка земли должен учитываться целый ряд факторов и, в первую очередь, должна быть снята обязательная «верхняя планка». К каждому участку должен быть свой дифференцированный подход.
Более того, сегодня ставят вопрос и так: предприятиям необходимо отдать землю бесплатно, если там будет развиваться производство, если там будут работать люди, сохранятся и появятся новые рабочие места. Но если, получив землю бесплатно, собственник завтра запланирует осуществить какой-нибудь коммерческий проект, то, во-первых, это городу не выгодно, во-вторых, это может повлечь за собой отрицательные последствия для всей экономической структуры столицы.
Земельные участки под большие промышленные предприятия, как правило, отводились с прицелом на их развитие. Зачастую треть территории этих предприятий сейчас свободна, не застроена. Не исключено, что потенциальный покупатель уже ведет переговоры с какой-нибудь фирмой, обещая ей после получения земли в собственность построить на свободной территории торговый комплекс или офисное здание. Может быть, это и правильно, но кто получает за это деньги (город или те, кто приватизировал завод) — это уже вопрос политики. Пока этот процесс не урегулирован, о продаже земли речи не идет.
Московским земельным комитетом подготовлен проект закона, который должен до конца апреля пройти третье чтение в Московской городской Думе, и только с его выходом город вплотную подойдет к тому, чтобы продавать землю в собственность. До принятия этого закона земля в столице передается только в аренду или в постоянное бессрочное пользование, определенное для некоторых бюджетных учреждений, таких как парки и прочие объекты городского значения.
Кому принадлежит земля в Москве?
Кому принадлежит каждый конкретный кусок земли или объект в городе — это еще тоже до конца непонятно. Сейчас должна начаться процедура разграничения по каждому участку – кому он принадлежит, Москве или Российской Федерации.
«Есть закон о статусе столицы, который определил, что Кремль — это федеральный объект, Дума – федеральный, железнодорожный транспорт – федеральный. Минобороны – тоже. Поэтому проблемы концентрируются на тех участках, которые в городе остались незастроенными – это территории промышленных предприятий, и здесь надо точно определить федеральные они или московские. То же самое касается исторических памятников: по каждому конкретному объекту надо решить, чей он — московский или федеральный», — говорит Олег Рыжков.
После того как будет четко определена принадлежность объектов, будет как бы два центра принятия решений в отношении земли: Российская Федерация и Москва. Речь опять идет о свободных, незастроенных землях, потому что тут возникает вопрос с оформлением, с передачей земли в собственность.
А вот вопрос о том, что будет построено на высвобожденном участке, через собственность на землю не решается, потому что разрешение на строительство, на создание архитектурного облика города, получается через Москомархитектуру».
Как определяется стоимость земли в черте Москвы?
Чтобы продать землю с выгодой для города, ее, для начала, надо оценить. «На сегодня ситуация такая,- поясняет Олег Рыжков. — Город разбит на 100 зон (69 зон и 31 подзона повышенной ценности), и для каждой зоны определено свое значение. Исходя из этого базового значения по определенной формуле рассчитывается и выкуп, и размер арендной платы. Когда город выступает как собственник земли, как арендодатель, он должен для себя определить, какую цену назначать». Но для города даже 100 зон – это мало, поэтому единственным разумным выходом является проведение рыночной оценки в отношении каждого конкретного участка.
«Город у нас разбит на кадастровые кварталы, – говорит О.Рыжков, — их более полутора тысяч. Кадастровый квартал — это архитектурно-планировочно обособленная городская часть, например, окруженная дорогами. Используя это деление и федеральные методики, мы провели оценку стоимости земель, с учетом наших городских статистических данных».
Поскольку прямых рыночных данных нет, при оценке используются косвенные рыночные показатели — стоимость жилья, стоимость офисов и т.п. Учитываются мнения экспертов. Можно с уверенностью сказать одно: цена зависит, как и положено, от месторасположения и еще раз от месторасположения.
Стоимость каждого участка должна ежегодно актуализироваться. Специалистами ведется мониторинг данных, и раз в год происходит переоценка участка. Если эта методика будет утверждена Правительством Москвы, Земельный комитет будет выпускать таблицы со стоимостью по кадастровым кварталам.
Однако здесь есть еще одна тонкость – этих цен для каждого квартала на самом деле 14, каждая для определенного целевого назначения – есть цена для торговли, для промышленности, для жилья. То есть, когда оценивается участок, предназначенный для строительства торгового объекта, берется цена для торговли и т.д.
Сейчас Генплан разбивает весь город на зоны, для каждой из которых будет установлен перечень разрешенных использований. Рисуются планы этих зон с рекомендациями – здесь может быть общественное питание, здесь парки и т.д. И эти зоны, в результате, наложатся на кварталы, и тогда для каждого квартала будет определяться уже не все 14 целевых способов использования, а только те, что здесь разрешены. Таким образом, оценка приобретет уже «городской» вид, эти таблицы, станут базой для того, чтобы отталкиваясь от нее при оценке рыночной стоимости каждого отдельного участка, получать некую стартовую цену. Конечная цена все равно будет определяться в результате спроса-предложения.
Вся ли земля в Москве продается?
Продаваться свободная земля будет через торги, но здесь есть и исключения: торги не проводятся, когда участок занят зданием — он отдается собственнику здания. Также торги не проводятся, если участки земли отводятся под государственную программу. В этом случае уже не участки на торги выставляются, а идет процедура определения того, кто будет реализовывать эту программу. А вот если это большой инвестиционно-коммерческий проект – то непременно торги.
Как будут платиться налоги с земли?
Сейчас налог определяется по-другому: Российская Федерация устанавливает ставку налога для субъекта, а мы эту ставку потом «размазываем» по нашим оценочным категориям, то есть, если ты в дорогой зоне, ты платишь чуть больше, если в дешевой – чуть меньше, а в сумме это дает ту ставку, которую определила Федерация для субъекта в целом. Стоимость земли в этих 100 зонах фиксированная и изменяется только в зависимости от ставки, которую дала Федерация».
Как распорядиться своей землей?
Закон о приобретении земли в собственность коснется не только коммерсантов и промышленников, но и простых москвичей. Собственники квартир (ЖСК) и любые товарищества домовладельцев получат право брать в собственность землю, на которой стоит их дом, и тогда они будут платить налог на землю, который будет распределяться между квартирами. Если они реализуют такое право, снести дом и построить на его месте автосалон будет нельзя, так как вместе с документом на землю Москомархитектурой будет выдаваться и «Акт разрешенного использования» данного участка земли. В нем будет указано, что участок отведен только под многоквартирный дом, и в случае желания изменить цель использования, скорее всего, они не получат такого разрешения.
Хотя теоретически можно предположить, что некие собственники земли (не менее двух) смогут выкупить у остальных жильцов многоквартирного дома их жилье и право собственности на землю и построить на месте обычного дома, например, элитное жилье. Чтобы это не стало массовым явлением, сейчас проводится работа по четкой градации понятий «многоквартирный», «малоквартирный» дом и дом коттеджного типа.
Москомархитектурой проводится большая работа по составлению градостроительного кадастра Москвы, в котором будет указано целевое использование каждого участка в черте города.
Оксана СамборскаяКвартира. Дача. Офис
Автомобили
Мода и стиль
