Олег Репченко представил свою систему индексов рынка недвижимости. В общем анализе рынка за прошедший год и прогнозе на 2003 прозвучала знакомая финансистам терминология в приложении к рынку недвижимости: индекс стоимости, индекс ценового ожидания, индекс доходности.

Его методика вызвала широкий резонанс в узком кругу аналитиков. Одни критически заметили, что это старые истины, изложенные на брокерско-риэлторском новоязе, другие решили подождать, насколько расчеты Репченко будут совпадать с развитием рынка московской недвижимости. Ведь Олег — один из немногих аналитиков, кто сделал уверенный прогноз на 2003 год и готов свою позицию аргументировать.

         — Олег, в чем заключается цель анализа и практическая ценность аналитиков недвижимости?

          — Цель анализа зависит от того, к какой категории относится аналитик. Они бывают двух типов: независимые и аналитики компаний. И те, и другие определяют, куда, какими темпами и почему идет рынок.

          Дальше корпоративные аналитики исходят из целей компании: если фирма занимается инвестированием в недвижимость — это оценка инвестиционной привлекательности, в какие объекты и где выгодней вкладывать деньги. Для всех компаний интересно изучение потребительского поведения: какие районы и дома нравятся, какие не очень. То есть многие маркетинговые вопросы решаются в русле анализа рынка недвижимости.

          Независимых аналитиков крайне мало. Их миссия – развивать фундаментальные знания о рынке недвижимости. Сейчас существует институт по изучению этой сферы, но пока, сдается мне, практики рынка понимают гораздо больше академических ученых.

          — Как вы оцениваете состояние анализа как такового?

          — Во-первых, еще нет качественной аналитики. Есть, как правило, мониторинг средней цены предложения. Все этим занимаются и этим же, как правило, все заканчивается. Нерегулярность исследований – вторая беда. Цену меряют раз в квартал. Все это побудило меня создать свою аналитическую систему.

          Во-вторых, даже у аналитика сегодняшнего уровня теория оторвана от практики. Бывает, что руководству стала интересна определенная тема, заказали исследование, например, социально-психологический портрет клиента, его предпочтения и так далее. Провели его, но вот внедрить новое знание в среду продавцов — этого не сделали. И получается, что маклеры продолжают работать по старинке, опираясь на интуицию.

          — Аналитиков много или мало?

          — Мало. В основном это аналитики фирм. В большинстве фирм директор — он же хозяин — определяет стратегию компании по отношению к рынку. Если он настроен пессимистично, то и сотрудники относятся к рынку так же. И наоборот. Аналитики внутри корпораций также подстраиваются под общую стратегию.

          — На каком этапе фирме следует вводить в штат аналитика?

          — Сначала это будет скорее маркетолог. Фирма должна быть в курсе текущей рыночной обстановки, знать, какое место она занимает на рынке, куда движутся конкуренты. Чаще бывает, что в роли маркетолога-стратега выступает сам хозяин или директор. Но хотя бы менеджер по маркетингу, который бы выполнял техническую работу — отслеживал и обрабатывал данные, строил графики и т. д. — нужен с самого начала. Чистый анализ начнется, когда речь пойдет о построении собственной аналитической системы.

          — Для чего нужна такая система?

          — Нужна, если компания хочет нащупать новые рынки, ввести новую услугу, застолбить за собой нишу на рынке или исходя из социальных целей. Как обогнать конкурента? Надо иметь в чем-то преимущество. Для этого приходится делать какие-то изыскания, в том числе аналитические. Плюс спортивный интерес: куда идет рынок, «академическое» прогнозирование.

          — Можете из своей практики привести пример того, как фирма с помощью аналитика решает стратегические задачи?

          — Одно время было негативное отношение к фирмам, занимающимся новостройками. Людям казалось, что тот долгий срок между взносом денег и получением новой квартиры — полтора года — это вина агентств. Людей это раздражало, а фирмы теряли клиентов. Пришлось сначала определить причины этого отношения, а затем проводить ликбез среди клиентов, почему так долго оформляются документы, вводить их в курс всех формальностей и процедур. И это далеко не единственный пример.

          — Вы создали собственную аналитическую систему. В чем ее суть?

          — Еженедельно я провожу мониторинг стоимости жилья. По данным за три-четыре недели видна тенденция: растет рынок или остановился на определенном уровне.

          Чтобы не было статистических «шумов», применяется довольно сложная технология, позволяющая отличить средний индекс стоимости, который я рассчитываю, от так называемой «средней температуры по больнице». Понятно, что есть те или иные базы, и простой подсчет средней величины приводит к сильным «шумам», это обусловлено тем, что все квартиры разные и как товар их сложно привести к одному общему знаменателю. Квадратный метр жилья всегда неоднороден. Нужно проводить определенные манипуляции с базой, чтобы выйти на знаменатель. Образно говоря, совокупность квартир представляет собой n-мерное облако, в котором каждое измерение — это определенный параметр. В этом облаке есть ядро, в котором очень много квартир, и они практически не различаются по параметрам. Это типовое жилье. Периферия облака — нетиповые, суперэлитные, и наоборот, слишком дешевые квартиры и так далее. Отсекая эту периферию, я избавляюсь от статистических колебаний.

          — Какую практическую ценность имеют полученные данные?

          — Они позволяют прогнозировать развитие рынка с минимальным отклонением. Видны тенденции, плавный график подчиняется математическим законам. Можно построить аналитическое продолжение на ближайшую пару месяцев. Этот период, как и сама возможность прогнозировать, обусловлен инерционностью рынка недвижимости. Полтора – два месяца – именно столько в среднем продается квартира в Москве, и в течение этого времени цена на нее не меняется. Так строится индекс ценового ожидания. Он означает, каково будет изменение цены в следующем месяце. Это не цена предложения, это уже откорректированная цена реальных продаж. По продажам я имею информацию от фирм. Затем я вывожу коэффициенты для корректировки базы предложений.

          — Какие факторы влияют на рынок недвижимости?

          — Развитие бизнеса и уровень доходов населения. С 2000 года настал период политической и экономической стабилизации. По крайней мере, в Москве. В итоге, заработал бизнес во всех сферах. Начиная с продуктов питания, ресторанов, магазинов одежды, сложной бытовой техники, сферы услуг, туризма — фактически все сферы бизнеса, направленные на обеспечение нормальной человеческой жизни, стали работать. Появились серьезные бренды. Во всех этих компаниях работают люди, которые получают зарплаты. В процессе движения денежных масс — от зарплат, покупок, налогов — эти деньги возвращаются в недвижимость.

          — Насколько вероятна ситуация, когда крупные игроки – риэлторские, инвестиционные, строительные компании — могут коренным образом влиять на рынок?

          — Вопрос сложный. Есть такое мнение, что это возможно. Но рынок недвижимости многополярен. Рынок услуг вторичной недвижимости разделен примерно 50 на 50 между агентствами и частными маклерами с хозяевами. Из второй группы частных маклеров 20, 30% — люди реализуют сами. Из доли агентств на 5 крупнейших фирм приходится 20 %, остальные 30% держат большое количество средних и мелких фирм. Это результат социологического исследования по долям торговых марок. Итак, более 100 агентств делают от 5 до 50 сделок в месяц. А крупные 5 агентств, даже если они договорятся, не смогут объединить мелких и средних. Это не удается сделать ни МАГРу, ни РГРу. И уж никогда не будет единства между агентствами и собственниками квартир, поскольку они действуют по антагонистическим принципам: «Мы профессионалы, отдай нам» и «Я сам смогу, еще и денег сэкономлю».

          С «первичкой» еще проще. Она делится тоже пополам. Новострой — это застройщики и риэлторы, они определяют цены и руководствуются при этом разными соображениями. Девелоперы строят мало и имеют много денег, движимы желанием продать самим и как можно дороже. И они готовы долго ждать. Другой сегмент — это те, кто гонит конвейер. В основном это типовые застройщики. Их позиция — как можно быстрее получить деньги, чтобы загрузить свои мощности. Поэтому продается по нормальным ценам. Частных компаний-инвесторов около сотни. Договориться могут только два-три ДСК, кто занимается типовым жильем. В нетиповом секторе договориться вообще невозможно.

          Теперь «вторичка» как товар. Этот рынок, как и рынок услуг, поделен между агентствами и частниками. Среди предложений частников встречаются квартиры и недооцененные, и переоцененные. Маклеры стараются поставить цену оптимальную: он получает процент от сделки, и в его интересах провести за один и тот же период как можно больше сделок, чем год возиться с одной переоцененной квартирой.

          — А такие глобальные вещи, как выплаты по внешнему долгу, падение цен на нефть, война в Ираке, наконец?

          — В худшем случае часть москвичей пойдет не в «Рамстор», а, например, в «Пятерочку». То есть, нет однозначной зависимости от кредитов, как это было, например, в начале девяностых. Москва на сегодняшний день живет относительно самостоятельной жизнью. И такие факторы, как война в Ираке, не вызовут ни спада, ни бешеного ажиотажа.

          Раньше рынок был сильно зависим от политических решений, которые вынуждали людей либо спешно вкладывать деньги, либо изымать их из недвижимости. Сейчас рынок недвижимости регулируется больше экономическими факторами.

          На данный момент оформилась «правильная» схема: жилье — это базовая потребность человека иметь крышу над головой. Так же, как и потребность в еде, он может удовлетворять потребность в жилье независимо от глобальных происшествий. Война войной, но жить где-то надо. В этом отношении я оптимистично смотрю на развитие рынка.

          Многие старожилы рынка оперируют старыми понятиями. Например, был 1998 год, случился кризис. Цены квадратного метра до этого были за 1000 долларов, потом цены провалились. Сегодня они достигли докризисного уровня. Все, кошмар, эти цены, как и докризисные, вздуты, перегреты. Ждите, сейчас опять все завалится… Их подход такой: глядя, как было пять лет назад, говорить, что это повторится и сейчас. Сейчас другие законы развития рынка, и только поверхностным сравнением здесь не обойтись. Сегодня рынок недвижимости — это экономическая система, а не простой маятник.

Денис КраснолуцкийКвартира. Дача. Офис