По оценке риэлторов, если в середине 2002 года в Москве сдавалось около 400 тыс. квартир, то в марте 2003 – более 420 тысяч. Примерно со 120 тыс. квартир до 130 тыс. выросло предложение квартир и в ближнем Подмосковье. Несмотря на такое увеличение числа арендуемого жилья (количественный рост на 7,5%), цены не упали – как говорят риэлторы, они замерли на вершине. Ежегодный оборот этого рынка составляет не менее 1 млрд. долларов, то есть примерно 20-25% от оборота первичного рынка.

Аналитиками практически не учитывается тот факт, что на рынке аренды существенно выросло и предложение комнат в реконструированных общежитиях, а также в мини-гостиницах. Точного числа «койко-мест» в таких заведениях никто не знает, но, по расчетам Миграционной службы Москвы, в начале 2003 года в них проживало около 200 тыс. приезжих, тогда как годом ранее – не более 150 тысяч.

 Типовые «однушки»

Сейчас в столице практически невозможно найти квартиру стоимостью менее 200 долларов в месяц, хотя год назад минимальный уровень начинался со 150. Стоит подчеркнуть, что это самый минимальный вариант. В среднем же аренда типовой «однушки» (34-38 кв. м) на окраине города, но рядом с метро в феврале обходилась в 289 долларов.

В ближнем Подмосковье однокомнатная квартира с теми же параметрами (естественно, что в этом случае учитывается близость не к метро, а к автобусной остановке или пригородной станции) в феврале обходилась в среднем в 172 доллара.

Как прогнозируют риэлторы, поскольку снижения потребительской активности в этом сегменте рынка не наблюдается, цены, скорее всего, не будут падать и в течение нынешнего года.

Аренда жилья как полноценный сегмент рынка недвижимости в Москве еще не сформирована. В отличие от первичного и вторичного рынков этот рынок не поделен между риэлторами. По различным оценкам, через агентства сдается не более 25% всего жилья (и то в основном высокого класса, от 500 долларов за квартиру). Еще примерно 30% приходится на маклеров-одиночек, остальное напрямую сдают сами граждане.

 Сектор дорогой аренды

Упорядоченным можно считать только сектор дорогой аренды. Этот сегмент рынка почти не подвержен ценовым колебаниям, и стоимость аренды двигается только в одном направлении — вверх. В количественном отношении он, по разным оценкам, представлен 70-75 тыс. квартир. В прошлом году рост ежемесячных арендных ставок тут составил 20-24% — в зависимости от класса квартиры. При этом дефицит предложения зимой этого года превышал 20 процентов. В этом году, как прогнозируют эксперты, стоимость аренды дорогих квартир (от 500 долларов и выше за квартиру) вырастет еще на 8-11%, правда, дефицит их предложения снизится до 12-15 процентов.

Класс «люкс»

В классе «люкс» ставки сейчас находятся практически на преддефолтном уровне (таких квартир на рынке не более 8-12 тысяч). Эксперты прогнозируют в первой половине этого года увеличение спроса на 8-10%, а цен — на 6-8 процентов.

А вот что будет с ценами в этом сегменте рынка летом – сказать никто не берется. В первую очередь, такая неопределенность может возникнуть из-за последствий войны в Ираке. А так как до 60% всех арендаторов дорогого жилья в Москве – иностранцы, которые в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств могут решиться покинуть Россию, то цены в лучшем случае останутся такими же.

«Работающая» квартира

Развитие рынка аренды жилья породило и новую специализацию на нем – извлечение дохода от «работающей» квартиры.

Все больше как физических, так и юридических лиц и даже западных бизнесменов рассматривают покупку недвижимости в Москве как выгодный инвестиционный проект. Затраты на покупку и ремонт при существующем уровне арендных ставок окупаются в среднем в течение 5 лет. То есть доходность по таким вложениям составляет 20% в год в валюте. Напомним, что в надежных банках валютный депозит приносит максимум 10% годовых.

Из той самой «прибавки» в 30 тыс. квартир в Москве и ближнем Подмосковье, пришедших на рынок в течение полугода, примерно 15 тысяч – новое жилье, специально приобретенное для сдачи в аренду.

Павел БеспаловКвартира. Дача. Офис