Продать в ЕС то, что было построено за его пределами (с соответствующей разницей в ценах), – такой шанс дает принятие в Евросоюз «первой волны» территорий бывшего социалистического блока. В 2004 году, когда Чехия станет полноценной страной единой Европы, граница более высокой стоимости жизни сдвинется дальше к востоку. Процесс подорожания уже пошел, и те, кто вкладывает деньги в чешскую недвижимость (и особенно землю), успеют хорошо заработать задолго до того, как будет отменена чешская крона.

Этот мотив движет сегодня тысячами европейцев из соседних с Чехией развитых стран. Очевидно, что они не нуждаются в чешском ПМЖ, и даже вид на Карлов мост из окна их не интересует. Земля и квартиры скупаются с одной целью – заработать, перепродав их через год—два. Таких процентов на вложенное, как чешская недвижимость, сегодня не способен дать ни один банк. Чехия вступает в ЕС, и цены здесь подтягиваются к общеевропейским буквально на глазах – растут на 10-15% в течение одного года.

Какой разрыв пока еще существует между Прагой и другими европейскими столицами, продемонстрировал широко освещавшийся в прессе «казус Брюса Уиллиса». Полтора года назад голливудская звезда приезжала в Чехию на съемки и, как говорится, «запала» на старинный особняк в Мала Страна, самом дорогом и живописном районе города. Дом продавался за $1.000.000, но, как известно, иностранные физические лица права на покупку недвижимости в Чехии не имеют.
Специально регистрировать для сделки фирму (за несколько тысяч долларов, как это делают все приезжие покупатели) актер не захотел. Вместо этого он сходу предложил продавцу – городским властям – запредельную цену в $5.000.000.
Хотя говорят, что в итоге сошлись на трех миллионах, субъективная оценка голливудского миллионера показательна. Жилье в городе – архитектурном памятнике, в центре Европы, в «автомобильной досягаемости» от более дорогих и не столь уникальных немецких мегаполисов объективно должно стоить больше, чем сейчас. И это касается не только центра Праги.

Сейчас смешно вспоминать, с каких мизерных значений стартовали цены в постсоциалистической Чехии. В начале 90-х годов, когда право частной собственности было только-только реабилитировано, квадратный метр в Праге стоил $$30-60, и считалось – безумно дорого. Сегодня самый непрезентабельный вид жилья – типовые панельные многоэтажки – продается по цене от $700 за квадратный метр, причем планка продолжает повышаться, и это никого не удивляет. Те, кто приобрел ликвидное жилье (реконструированное, в хорошем районе) два года назад, уже сейчас могут выручить на 40% больше. И это не реклама риэлторов, а данные из чешской прессы.

Несмотря на все достоинства Чехии, на ее охраняемые ЮНЕСКО красоты и выгодное географическое положение, главным двигателем подорожания является все-таки фактор политический. А именно принятие страны в Евросоюз в 2004 году. Как только в вопросе с датой вступления была достигнута определенность, немцы, итальянцы, англичане, лица юридические и действующие под их прикрытием физические кинулись вкладывать здесь свободные средства. Если считать суммарный объем их капиталовложений в бизнес, в недвижимость разного назначения и в новое строительство с начала 90-х годов, то цифра скоро подберется к полутора миллиардам долларов. Немалая часть этих средств пришла из России, Украины, других стран СНГ.

Только на главном чешском курорте Карловы Вары россиянам, по некоторым данным, принадлежит от 60% до 75% всей недвижимости – жилой и коммерческой. Российские сырьевые и промышленные гиганты держат здесь корпоративные особняки и являются совладельцами лучших отелей. Бизнесмены-соотечественники вкладывают выведенные из России деньги в чешскую бальнеологию: чем бы ты ни занимался на родине в прошлом, сохранность средств и респектабельную репутацию в Европе бизнес на целебных водах тебе гарантирует. Тем более, что от недвижимости в австрийских и немецких «профильных» городках карловарские квадратные метры в ценовом отношении пока все равно существенно отстают.
Стремление вложить деньги в Чехию у наших сограждан все эти годы неизменно подкреплялось еще и дополнительными факторами. Например, целью «прописаться» на будущей территории Евросоюза или обзавестись недорогим пристанищем в центре Европы для бизнес-вояжей. Число мелких российских собственников в Праге, Брно, Остраве и окрестностях сейчас сложно даже примерно оценить.
Если судить по количеству выданных видов на жительство, то речь идет о нескольких десятках тысяч человек. Те, кто искал просто стабильности и места для «бегства» шального капитала, в Чехию перебрались давно. Ныне же, когда жилье тут стало интересно еще и как предмет для спекуляций (в хорошем, капиталистическом смысле слова), Чехией все больше интересуются люди, желающие заработать. В том числе и те, кого жизнь в Чехии или иммиграционный статус в ней как таковые не интересуют.

Очевидно, что вкладываться выгоднее не в готовый продукт – жилье на вторичном рынке, – а в его производство. Строительство коттеджа или таунхауса занимает в среднем до 9 месяцев при стартовых капиталовложениях от $70.000. За год же только цена земли (в зависимости от района и наличия коммуникаций) может возрасти на 15-30%, плюс почти двукратная разница между себестоимостью квадратного метра и его текущей рыночной ценой. При знании особенностей местного спроса, правильном выборе участка и подрядчиков, а также благоприятном стечении обстоятельств в отдельных случаях удавалось получить на строительстве до 100% годовых. В среднем же коттедж-новостройка полностью окупается за срок от двух до пяти лет. Не удивительно, что такой бизнес становится среди чешских россиян массовым явлением.

Ключевое значение для успеха предприятия имеет выбор участка. При том, что цена сотки земли без коммуникаций на окраинах Праги стартует от $500, вкладываться лучше в более ликвидный и дорогой адрес – от $1.000 до $2.200 за сотку. Дешевая земля часто не только лишена инженерных сетей, но и не зонирована под застройку, а значит, предполагает дополнительные затраты времени и денег. Дом, построенный по тому же проекту, но в престижной пригородной зоне, впоследствии позволит вернуть в разы больше, чем его «близнец» в непопулярном районе. Сыграть свою роль может и живописное окружение, и транспортная доступность, и достаточная степень уединения.

Можно приобрести землю и непосредственно в Праге, подальше от окраины, поближе к центру, но стоить это будет в два—три, а то и в четыре раза дороже, чем в пригородном коттеджном поселке. В любом случае покупать землю гектарами не требуется. 5-7 соток – обычный размер участка, ближе к центру города встречаются участки и вовсе не более 300 квадратных метров. Но если речь идет о жизни на окраине, то запастись 8-12 сотками все-таки лучше, ведь средний архитектурный проект рассчитан на площадь в 100-170 квадратных метров.
Поиск и оформление земли в собственность занимает от месяца до двух (в зависимости от степени знакомства покупателя с рынком). Посредническими фирмами эти услуги оцениваются на уровне 5% стоимости товара.

Некоторые опытные застройщики-частники отказываются от комплексных услуг строительных фирм и выступают в качестве прорабов сами. Себестоимость работ минимизируется ими с помощью найма всевозможных гастарбайтеров с Украины, привлечения мелких фирм-подрядчиков для разного вида работ и других ухищрений. Говорят, что некоторым особо экономным удается таким образом свести начальные затраты до уровня в $$30.000-35.000. Однако такой подход зачастую сильно растягивает срок строительства и требует неусыпного контроля за качеством работ, поскольку дом еще предстоит сдавать чешской госкомиссии.

Непрофессионалу проще заключить договор с фирмой о строительстве na klic. Пакет услуг «под ключ» обычно включает и подготовку архитектурного проекта, и получение разрешения на его воплощение, и собственно зодческие работы. Проект можно подобрать из сотен типовых, уже прошедших испытание рынком, или разработать индивидуальный ($$1.000-1.500). Аскетизм современными чешскими покупателями жилья, а тем более иностранцами, не приветствуется. Чтобы можно было рассчитывать на хорошую цену в дальнейшем, дом должен соответствовать высоким стандартам комфорта: иметь гараж, камин, сауну, а в случае с коттеджем «люкс» и другие удобства вроде небольшого бассейна и беседки для барбекю.
Чем больше вы способны вложить в строительство и отделку, тем на большую отдачу можно рассчитывать в дальнейшем. Возведение эксклюзивных частных особняков считается в Чехии вторым по рентабельности занятием после вложений в многоквартирные дома. Хотя бы потому, что элитные коттеджи имеют большую, чем квартиры, площадь (400-600 квадратных метров). При том, что себестоимость строительства с грубой отделкой составляет $$400-800 за квадратный метр, цена реализации – от $1.500 до бесконечности. Некоторое время назад такое жилье было даже в дефиците: продавать элитные коттеджи считалось невыгодным по сравнению со сдачей их в аренду. Западные фирмы одна за другой открывали в Праге свои представительства и снимали немногочисленные достойные особняки для своего менеджмента за баснословные даже для западных столиц деньги (до $8.000-10.000 в месяц). Сегодня в целях экономии многие из них предпочитают выкупать жилье класса «люкс» в корпоративную собственность. В связи с этим ставки аренды уже не растут, а спрос на хорошее готовое жилье «люкс» поддерживается на высоком уровне.

Выгодной альтернативой строительству вилл для обладателей больших денег может стать возведение многоэтажного дома с последующей реализацией квартир.
Это, правда, уже более серьезный, не «штучный» бизнес, требующий вложений в окружающую дом инфраструктуру и менеджмент. Но и отдача соответствующая.
Рыночная цена квадратного метра в готовых апартаментах может превышать себестоимость в два раза, достигая в случае с VIP-квартирами в престижном окружении $$4.000-5.000.

Ну и, конечно, возведение жилья интересно в «традиционном» смысле. То есть позволяет минимизировать затраты тем, кому необходима крыша над головой для собственных нужд. При сопоставимых вложениях строительство позволяет обзавестись не квартирой на вторичном рынке, а отдельным, пусть и скромным домом с участком в 6 соток. Коттедж, продающийся в готовом виде за $120.000, можно построить самостоятельно за $70.000 (с учетом цены земли). Естественно, новоселье будет отложено (на время от 4 месяцев в случае с совсем простеньким проектом до года и более), зато работы предполагают рассрочку оплаты. В качестве задатка на старте вносится всего 5-10 процентов, остаток – небольшими долями по факту прохождения отдельных этапов строительства.

Прогнозируется, что с принятием Чехии в Евросоюз подорожание земли и жилья здесь не прекратится. Выравнивать уровень цен со старожилами ЕС чехи предполагают постепенно. Общеевропейское законодательство дает им право отсрочить отмену моратория на продажу недвижимости иностранным физическим лицам еще на семь лет – чтобы гарантировать местный рынок от потрясений.
Иначе резкий приток капиталов из—за рубежа мог бы сделать жилье недоступным для самих граждан Чехии. Тем не менее «еврофактор» должен сыграть свою роль, и на скачок спроса в будущем году застройщики могут рассчитывать.

Высокий спрос на квадратные метры поддерживается еще и внутренними причинами. Уровень экономической активности в Чехии к 2005 году оценивается как 70% от среднего уровня нынешнего ЕС, а темпы развития страны уже сейчас превышают среднеевропейские в полтора раза. Благосостояние чехов растет, ипотека становится все доступнее. Столь дешевым, как сейчас, кредитование покупки жилья здесь еще никогда не было. Учитывая, что большинство рядовых чехов ныне все еще проживает в домах социалистической постройки, многие берут кредит при первой же возможности. В результате 80% жилья в многоквартирных домах часто бывает распродано еще до начала строительства.

Михаил КалантаровИностранец