Главным событием месяца, безусловно, стала война в Ираке. Военные действия впрямую отражаются на мировой экономике. Российская экономика – не исключение. Президент России В. Путин заметил, что агрессия США в Ираке уже привела к снижению цен на нефть, а нефть, как известно, является нашим основным экспортным товаром и от положения в этой отрасли зависит ситуация как на других российских рынках, так и наполнение местных и федерального бюджетов. Следствием начала войны в Ираке явилось и беспрецедентное падение доллара к основным валютам мира (и, как ни странно, к российскому рублю тоже).

Война в Ираке, как прогнозируют ведущие эксперты, неизбежно отразится и на рынке недвижимости, в первую очередь, на московском как на самом крупном и структурированном. Но вот в какую сторону качнется рынок – на понижение или повышение цен – существуют различные точки зрения.

Все зависит от «Черного золота»

Директор по стратегическому планированию Агентства экспертиз инвестиционных проектов Г.Стерник считает, что до 30% платежеспособного спроса на жилье обеспечивается за счет притока капитала из нефтегазодобывающих регионов (некоторые эксперты полагают, что эта цифра колеблется от 20 до 40 процентов). При этом временной лаг между ростом цен на нефть и подорожанием недвижимости составляет около двух месяцев. Это время необходимо на перевод экспортной выручки в Россию и ее дальнейшее перенаправление на рынок жилья.

По мнению Г. Стерника, статистическая связь между динамикой цен на нефть и жилье достаточно велика. Он уверен, что именно рост нефтяных котировок не только не позволил ценам на квартиры в Москве обвалиться, но и привел к возобновлению их роста.

По наблюдениям эксперта, при стоимости барреля нефти ниже 18 долларов цены на недвижимость практически стагнировали, в диапазоне 20-21 доллара — росли более чем на 1% в месяц, а при нефтяных ценах на уровне 27-28 долларов за баррель московская недвижимость дорожала со скоростью более 2% в месяц.

С ним соглашается и начальник отдела маркетинга компании МГСН М.Чумаков. Он считает конъюнктуру мировых цен на нефть главным опережающим индикатором рынка недвижимости, предопределяющим поведение цен на жилье за один-три месяца и практически безошибочно работающим вот уже лет семь.

Не только нефть

Если отталкиваться от мнения двух уважаемых экспертов, то можно сделать два вывода: первый – цены на московскую недвижимость неизбежно через пару месяцев начнут падать (так как падает стоимость нефти), второй,— и главный — индикаторы рынка почти всецело зависят от нефтяной отрасли. При этом второй вывод вытекает из первого. Так ли это?

Даже сами эксперты упоминают, что «нефтяные деньги» определяют не более 30% капитализации рынка недвижимости. Думается, что при падении цен на нефть эта цифра еще снизится. При этом как-то забывают, что есть еще цветная и черная металлургия (причем цены на продукты отрасли сейчас растут), химическая, газовая, лесная промышленности, добыча золота и алмазов и еще с десяток отраслей, приносящих неплохую экспортную выручку. Нам представляется, что цены на нефть сегодня выступают скорее как некая психологическая доминанта, индикатор состояния российской экономики, но отнюдь не основа ее развития (или стагнации).

Цены растут от хорошей жизни

Этот вывод, например, подтверждают министр экономики Г.Греф и его заместитель А.Дворкович. На последней расширенной коллегии министерства они высказали на этот счет интересное мнение. Так, сегодня одним из основополагающих факторов роста экономики стало благосостояние населения, в первую очередь 10-15% наиболее обеспеченных граждан (от себя заметим, именно тех, кто формирует спрос на недвижимость).

Доказательством этого тезиса служит общая растущая тенденция 2001-2002 гг. московского рынка недвижимости. При этом она не в полной мере была увязана с нефтяными ценами. Например, с октября 2000 года по октябрь 2001 мировые цены на нефть снизились на 11 процентов. В то же время средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве с января 2001 г. по январь 2002 г. (с поправкой на тот самый 2-3-месячный временной лаг) на столичном рынке недвижимости поднялась на 25 процентов.

Доллар, евро и квадратные метры

Еще один фактор, с которым аналитики связывают неожиданный рост спроса на столичное жилье в начале 2003 г., — падение курса доллара к рублю. По мнению вице-президента РГР К.Апрелева, в условиях снижения курса доллара население начало от него избавляться, переводя капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. «В начале текущего года именно по этой причине спрос на квадратные метры оказался выше, чем прогнозировался», — уверен эксперт.

Стоит заметить, что к увеличению цен на недвижимость, особенно на первичном рынке, в январе-марте привело не только «бегство» от доллара, но и укрепление рубля. То есть, в результате инфляции повышается стоимость стройматериалов, горючего, зарплата рабочих, а тут еще и возросшая цена на земельные участки, установленная московским правительством, и для того чтобы удовлетворить эти расходы приходится продавать долларов на 3-5% больше, чем 2-3 месяца назад. Естественно, застройщики переложили возросшие расходы на потребителей.

Еще один момент – укрепление евро по отношению к доллару. Традиционно в Москве цены на недвижимость номинированы в долларах. А вот примерно 90% импортных строительных и отделочных материалов покупается за евро. В первую очередь такие материалы идут на элитные дома и дома-бизнес-класса. В результате укрепления евро застройщики также были вынуждены компенсировать падение прибыли увеличением цен на квартиры (на 1-2 процента).

Падения рынка ждать не приходится

Большинство экспертов уверены, что как только соотношение евро, рубля и доллара стабилизируется, а война в Ираке завершится – на московском рынке недвижимости наступит стабилизация. То есть цены к концу года вырастут еще на 4-5% (по итогам года – 7-8 процентов). Причем в сегменте дорогой недвижимости (от 2 тыс. долларов за 1 кв. м) рост может составить 10-12 процентов.

"Подогреет" цены и близящаяся предвыборная кампания в Думу. На примере прошлых выборов известно, что до 25% от бюджета кампании оказывается на рынке недвижимости. На этих выборах общий бюджет всех баллотирующихся в ГД партий должен составить около 400 млн. долларов. То есть, дополнительные 100 млн. рынку недвижимости гарантированы.

Павел ПряниковКвартира. Дача. Офис