Загородная недвижимость дорожает вместе с землей

В январе 2004 года вступят в силу поправки, отменяющие налоговый контроль за дорогостоящими покупками. На практике это означает, что покупатели загородных коттеджей и земельных наделов могут приобретать недвижимость без оглядки на налоговиков. Как считают аналитики, это событие приведет к всплеску покупательского интереса к загородной недвижимости. В ближайшие два-три года в Подмосковье ожидается бум спроса на дома в охраняемых коттеджных поселках, при этом сохранится дефицит коттеджей не дороже 100 тысяч долларов.

По 30 соток в одни руки

Подмосковные власти разрешили продавать одному садоводу 30 соток земли, дачник может рассчитывать на 25 соток, а огородник сможет приобрести не более 10 соток. При этом власти отказались увеличивать размер участка, предназначенного для дачного строительства, до 0,35 га. По мнению первого заместителя правительства Московской области Василия Голубева, 'Подмосковье не должно превращаться в огромное садовое товарищество, нам необходимо использовать землю и для сельскохозяйственных нужд'. Впрочем, существует вполне законный способ обхода установленных ограничений: например, каждый член семьи может купить нормативный надел -- в результате площадь участка увеличится в несколько раз. К тому же коммерческую продажу земли никто не отменял.

Правда, покупка земли на коммерческих условиях требует огромных финансовых вложений (цена участка зависит от направления, удаленности от Москвы, размера земельного надела, наличия развитой инфраструктуры), тогда как подмосковные власти намерены продавать землю по смешным ценам. Так, нормативная цена земельных участков в пределах поселков составляет от 18 до 96 рублей за кв. м, а в чистом поле - от 5 до 60 рублей за кв. м (500--6000 рублей за сотку). За один гектар в ближнем Подмосковье власти собираются брать 30 тыс. рублей, а в удаленных районах - 1700 рублей. По сравнению с прошлым годом расценки выросли на 1,2% за счет увеличения ставки земельного налога.

Впрочем, купить землю по дешевке удастся разве что очередникам столичных префектур, продающих свои наделы в Подмосковье. Как считают аналитики RWAY, на первых порах земля будет объектом спекулятивных сделок. Скорее всего, участки будут скупаться риелторами или лицами, приближенными к местным чиновникам, а затем выставляться на продажу по рыночным ценам.

Верной дорогой

По прогнозам риелторов, в этом году заметных изменений в рейтинге покупательских предпочтений не предвидится. Лидирует по-прежнему западное направление. Самая дорогая (до 30 тыс. долларов за сотку с коммуникациями) земля на Рублево-Успенском шоссе. Поскольку здесь с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, цены неуклонно растут: за прошлый год участки здесь выросли в цене на 20--70%.

На втором месте в рейтинге популярности Ново-Рижское направление, земельные участки по 'Новорижке' за год вдвое подросли в цене. Сезон открывается с такими показателями: в 15-километровой зоне сотка стоит около 5700 долларов, в 30-километровой зоне - 4800, до 50 км от МКАД - 1700. Среди новых проектов на Ново-Рижском шоссе аналитики выделяют поселки Анисино, Зеленый Городок, Зеленый Шум, Истринская Слобода, Княжеское Озеро и Никольская Слобода (стоимость квадратного метра в коттеджах сопоставима с ценой квадратного метра в московской квартире - 1500 долларов).

Высокий спрос сохраняется и на земельные участки по Калужскому и Киевскому шоссе: от 4200 долларов за сотку в 15 км от столицы до 700 долларов за сотку на дальних подступах к Москве.

В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость земли по этим направлениям колеблется в пределах от 4600 до 600 долларов за сотку.

По прогнозам риелторов, в этом году возрастет интерес к Пятницкому шоссе, которое застраивается коттеджными поселками.

Южные и восточные направления числятся в аутсайдерах. Исключение составляют участки в "стародачных" поселках. По Казанскому направлению котируются поселки от Малаховки до Кратово, по Ярославскому - Валентиновка, Загорянка, Болшево, по Ленинградскому - Фирсановка. По Минскому шоссе лидируют по ценам Переделкино, Жаворонки, Лесной Городок. В этих поселках стоимость сотки достигает 30--5 тыс. долларов. Постоянно растут цены на участки, близкие к крупным водоемам. В первую очередь это водохранилища к северу от Москвы, берега которых застроены очень плотно, а также Истринское водохранилище.

На земельные участки по Симферопольскому и Каширскому направлениям цены вряд ли поднимутся: по последним данным, средняя стоимость самых приближенных к МКАД наделов составляет всего 1600 долларов за сотку. А самые удаленные участки по Щелковскому направлению можно купить и вовсе за 300 за сотку.

Как утверждают аналитики, в последнее время спрос на земельные участки в Подмосковье смещается от неосвоенных территорий в сторону охраняемых коттеджных поселков. Кроме того, если раньше многие довольствовались шестью сотками, то теперь растет спрос на участки в 12--15 соток.

По мнению заместителя генерального директора по маркетингу агентства Penny Lane Вячеслава Ширяева, в ближайшие два-три года Подмосковье ждет бум на дома в охраняемых коттеджных поселках.

Как выбирать дом

Риелторы считают, что от стихийной загородной застройки охраняемые поселки отличает стандартный набор услуг и удобств, на которые вправе рассчитывать покупатель коттеджа. Во-первых, это внутренняя организация: четко определенные границы поселка и круглосуточная профессиональная охрана территории (как минимум КПП на въезде, сигнализация и видеонаблюдение). Во-вторых, поселок должен иметь сложившуюся инфраструктуру: единую службу эксплуатации, подведенные инженерные коммуникации, мини-маркет и детскую площадку. В-третьих, как логически спланированное поселение коттеджный поселок должен отвечать определенным эстетическим требованиям и быть по возможности архитектурно однородным, спроектированным по единому плану как полноценное поселение. При этом желательно, чтобы количество домов не превышало 40--50, а площадь участка была не менее 10 соток. Неплохо, если рядом есть водоем - река или хотя бы искусственный пруд. Очевидно, что такая внутренняя организация поселка предполагает социальную однородность его обитателей.

Уже сейчас, по оценке Вячеслава Ширяева, дома в охраняемых коттеджных поселках составляют треть предложения по числу предлагаемых на продажу домов и почти половину по стоимости, а в ближайшие два года спрос будет только расти. Наибольшее количество таких поселков сконцентрировано на престижных Рублево-Успенском и Ново-Рижском направлениях - их там 33 и 32 соответственно. Далее в порядке убывания идут Калужское (15), Ярославское и Пятницкое (8), Минское (7) и Киевское (4) шоссе. При этом любопытно, что удаленность от Москвы не принципиальна: по данным Вячеслава Ширяева, 57% потенциальных покупателей хотели бы приобрести коттедж в поселке не далее 20 км от МКАД, а 43% готовы купить коттедж и за 20--50 км от Кольцевой автодороги.

Наибольшим спросом в этом сегменте рынка пользуются дома площадью 150--500 кв. метров (55% видят свой дом именно таким). Треть покупателей ищет коттедж площадью до 150 кв. метров, и только 15% хотели бы приобрести большой дом площадью более 500 кв. метров. При этом половина покупателей готовы потратить на приобретение коттеджа не более 100 тыс. долларов, каждый пятый может позволить себе коттедж стоимостью до 500 тыс. долларов.

Сведенные воедино, эти данные дают аналитикам картину некого идеального - в глазах покупателей - дома в охраняемом коттеджном поселке. Он выглядит следующим образом: двухэтажный кирпичный дом площадью около 300 кв. метров с участком 13,5 сотки, расположенный на двадцать первом километре от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, при этом стоить такой идеальный дом должен не более 280 тыс. долларов.

По расчетам Penny Lane, такие поселки (40 домов, участки по 15 соток) не только окупятся, но и принесут немалую прибыль застройщику: участок земли для 40 домов обойдется в 2,5 млн. долларов, постройка домов - порядка 3,6 млн. долларов плюс 400 тыс. долларов на прочие расходы, итого себестоимость поселка составит 6,5 млн. долларов. При этом, если все 40 домов будут куплены за заявленные 300 тыс. долларов, застройщик получит 12 млн. долларов, что за вычетом расходов дает ему 5,5 млн. долларов прибыли.

Единственная проблема постройки такого поселка - отсутствие земли под жилую застройку на престижных направлениях. По данным Андрея Сабурова из агентства "Московские огни - Мегапир", резерв сохранился разве что на Калужском направлении, а перспективным лидером следует считать Дмитровское шоссе.

Дешевых коттеджей нет

Казалось бы, каждый потенциальный покупатель может выбрать для себя приемлемый вариант. Однако большинство покупателей хочет уложиться максимум в 100 тыс. долларов, а таких предложений на рынке практически нет. Проблема в том, что риелторам неинтересно заниматься такими объектами, а застройщикам невыгодно застраивать поселки дешевыми домами. В результате за 130--150 тысяч можно найти разве что коттедж без отделки и коммуникаций в 50-километровой зоне, а готовый дом тянет не менее чем на четверть миллиона долларов.

Эксперты не исключают, что в этом году в сегменте дорогих коттеджей может возникнуть затоваривание. По их мнению, далеко не все из 100 проектов коттеджных поселков, которые попадут на рынок в текущем году, окажутся успешными. Те не менее инвестиции в загородную недвижимость оцениваются как высоколиквидные и могут рассматриваться как альтернатива банковским вкладам. 

Ирина КоростелеваГазета