Квадратный метр надежнее денег

В условиях нестабильности валютного рынка инвестиции в столичную и подмосковную недвижимость являются наиболее надежными и ликвидными (в тех случаях, когда речь идет о квартирах в пределах "золотой мили" - между Остоженкой и набережной Москвы-реки, в элитных жилых комплексах, а также о коттеджах на престижных направлениях в 15-километровой зоне от МКАД).

Дефицит площадок под новое строительство и устойчивый спрос являются залогом постоянного роста цен на первичном рынке, что эхом отзывается на ценовой ситуации вторичного рынка Москвы и загородного жилья.

По результатам прошлого года доходность вложений в недвижимость составила в среднем 15%, в текущем году этот показатель может достичь отметки в 20--23%.

Выход здесь

Валютные рынки в последнее время лихорадит. Доллар сдал свои позиции еще в конце прошлого года. С началом войны в Ираке курс доллара по итогам торговой сессии незначительно снизился по отношению к рублю и подрос относительно евро и иены. Однако насколько устойчивой будет эта тенденция, сказать трудно. По прогнозам аналитиков, если конфликт затянется, курс доллара будет снижаться и потянет за собой другие валюты. Если война продлится меньше месяца, доллар стабилизируется и курсы евро и доллара сравняются. Эта чехарда не позволяет россиянам сделать выбор в пользу той или иной наличной валюты.

При этом, по последним данным, все вклады являются убыточными. По расчетам центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) "БДО ЮниконРуф", реальная рублевая доходность годовых вкладов в евро за февраль составила минус 2,3%, в долларах - минус 1,8%, в рублях - минус 0,5%. Несмотря на отрицательную доходность рублевых вкладов, эксперты советуют держать деньги в рублях, однако это не спасает их от инфляции.

На этом фоне вложения в недвижимость выглядят более привлекательно, что объясняет рост спроса на квартиры в Москве и коттеджи в Подмосковье.

"Полуфабрикаты" и "элитка" как финансовый инструмент
На сегодняшний день дешевого жилья в Москве практически не осталось. Если судить по ценам предложения, за три месяца этого года они поднялись на 4,5--6%. Причем самым активным образом растут цены как на относительно дешевые квартиры, которые всегда было принято считать неликвидным товаром, так и на жилье повышенной комфортности, которое со временем можно выгодно продать.

Квартиры в типовых домах на окраинах города покупают те, кто, располагая небольшой суммой, "докупает" лишнюю комнату: например, продает однокомнатную квартиру в районе ВДНХ и приобретает с доплатой "двушку" в Бутово или Марьино.

По данным риэлторов, наибольшим спросом на первичном рынке пользуются относительно дешевые квартиры в панельных домах на окраинах города, например, в Южном Бутово и Люблино (от 800 долларов за кв. м). Представители среднего класса раскупают квартиры в Куркино, и, по мнению специалистов МИАН, к окончанию застройки цена квадратного метра в этой районе возрастет до 1200 долларов против сегодняшних 800.

Аналогичная ценовая ситуация сложилась в сегменте жилья повышенной комфортности в обжитых районах Москвы. Как сообщили ГАЗЕТЕ в компании "Декра", успешно идут продажи квартир в жилом комплексе "Аркада хауз" в Коньково (от 1060 долларов за кв. м) и в 23-этажном доме в Отрадном (от 920 долларов за кв. м). Квартиры в готовом доме "Атлант" на ул. Фонвизина (финансовая компания "Новый мир") продаются по 900 долларов за кв. м, при этом покупателям апартаментов большой площади предоставляются льготы. У того же "Нового мира" дом на ул. Черского со сроком сдачи в конце 2004 года выставляется на продажу по 700 долларов за кв. м, а почти готовый дом по соседству - от 880 долларов за кв. м. В принципе, как сообщили ГАЗЕТЕ в компании "Миэль-недвижимость", по мере возведения дома цена квадратного метра увеличивается на 40%, а после оформления квартиры в собственность возрастает еще на 10--15%.

Так что, если рассматривать недвижимость как объект для инвестиций, при продаже которого можно не только "отбить" расходы на покупку, но и заработать, следует обратить внимание на строящиеся дома в перспективных районах.

Рейтинг престижности районов столицы за последние годы почти не изменился, однако произошло более четкое деление на "богатые" и "бедные" районы. Лидером считается так называемая "золотая миля" -- кварталы между Остоженкой и набережной Москвы-реки. В скором времени здесь вообще не будет места под новую застройку, что гарантирует вложения от обесценивания. Стоимость квадратного метра в этом районе с каждым годом увеличивается как минимум на 50%.

Не менее привлекательны для инвесторов новостройки между Арбатом и Тверской, Остоженкой и Арбатом. Набирают "очки" окрестности метро "Фрунзенская", Кунцево, кварталы в районе МГУ, проспектов Ленинского и Вернадского, на Соколе. Как считают аналитики, вложения в недвижимость в "правильных" районах окупаются за год-два.

В принципе, инвестиции в столичные квартиры (за исключением квартир в типовых домах и в удаленных от центра районах) являются доходным финансовым инструментом. По данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", на прошлой неделе средняя стоимость квадратного метра составила 1092 доллара (на 0,4% больше, чем в период с 10 по 16 марта). Доходность на 3,8% превысила доходность по банковским депозитам.

Прогнозы

Ожидается, что к концу этого года "дешевая" недвижимость и квартиры в монолитно-кирпичных домах подорожают на 15%, а квадратный метр "элитки" приблизится к отметке 10--12 тыс. долларов.

А попытки московских властей установить контроль над ценообразованием вряд ли увенчаются успехом. Во всяком случае, февральские заявления столичного мэра о намерении бороться со спекулятивными сделками (оптовики скупают метры по низким ценам, а продают с 10--15-процентными накрутками) ситуацию на рынке не изменили. Дело в том, что компании-соинвесторы выкупают квартиры еще на этапе строительства (приобретая более 3 тыс. кв. м, они получают право на скидку). Если их отлучить от "кормушки", как в предвыборном запале предложил Лужков, они не будут вкладывать деньги в строительство. Банки, которые кредитуют оптовых покупателей, тоже лишатся части доходов от продажи готового жилья и потеряют интерес к новостройкам. В результате планы массовой застройки новых районов (Новоподрезково, Кожухово и Молжаниново) могут быть сорваны. Так что руководитель стройкомплекса Владимир Ресин, скорее всего, не будет настаивать на изменении правил игры на рынке.

"Вторичка" дорожает плавно

Темпы роста цен на вторичном рынке не столь показательны, как на "первичке": они увеличиваются в среднем на 1,5% в месяц. Как и в прошлом месяце, в марте покупатели интересовались "сталинскими" домами (1100--1600 долларов за кв. м в зависимости от района), "хрущевками" (900--1000 долларов за кв. м) и квартирами в нестарых панельных домах (1000--1200 долларов за кв. м). При этом из-за неоправданно высоких цен (2500--3000 долларов за кв. м.) снизился спрос на кирпичные "цековские" и "совминовские" дома. Однако снижение спроса в некоторых сегментах рынка не является, по мнению риелторов, поводом для сколько-нибудь значительного падения цен. Скорее всего, до лета цены будут плавно расти на 3--5% в месяц, что сыграет на руку продавцам.

СПРАВКА

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух составляющих: величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду и из изменения стоимости самой квартиры в течение определенного времени.

Индекс доходности - это отношение потенциальной ставки доходности к средней ставке доходности по банковским депозитам. Это позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля, поскольку они одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности различных финансовых инструментов. 

Ирина КоростелеваГазета