Цены на новостройки весной продолжили рост, несмотря на прошлогодние прогнозы аналитиков об их стабилизации к началу лета. Их рост не останавливает даже продолжающееся увеличение объемов ввода нового жилья - в этом году в Москве планируется построить 5 млн кв. м (это более чем на 40% превышает результат 2001 г. ). Среди основных факторов возродившейся положительной ценовой тенденции эксперты называют падение курса доллара.

"Рынок не был готов к этому, - считает начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы Евгений Леонов. - Цены на жилье растут, строительные затраты - тоже, а сбережения в долларах уменьшаются".

 По его словам, специалисты ДИПСа четко выделяют сейчас появление двух наиболее активных групп покупателей на рынке. К первой относятся люди, которые давно планировали улучшение жилищных условий, но по каким-то причинам не предпринимали решительных шагов. У одних не хватало накоплений, у других - времени. Нынешняя ситуация заставляет их активизироваться. Вторая группа рассматривает жилую недвижимость как инвестиционный инструмент в условиях валютных колебаний. Сейчас вновь появилась возможность зарабатывать на разнице цены покупки квартиры на этапе котлована и цены реализации к моменту окончания строительства. И хотя эта доходность сокращается и уже не соответствует уровню 2000 - 2001 гг. , когда она в некоторых случаях доходила до 125% годовых, ее нынешний уровень в 30% и более для многих частных инвесторов остается привлекательным.

Такая ситуация характерна для большинства ценовых категорий. По данным агентства "Домострой", дешевое жилье росло в цене в 2002 г. и продолжает расти. За первые три месяца 2003 г. цены на недорогие новостройки подросли примерно на 5%. Одновременно, по оценке вице-президента "Домостроя" Ольги Меньших, наметилась тенденция смещения спроса в сторону более качественного жилья. "По сравнению с январем 2002 г. значительно увеличился спрос на жилье с индивидуальными планировками, - говорит она. - Сейчас мы реально продаем в два раза больше квартир в домах, построенных по индивидуальным проектам, чем в панельных домах. Клиент стал более требователен".

Не исключение и дорогой сектор. "Сейчас многие инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты на нулевом цикле, - говорит руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood Ульяна Алиева (эта компания занимается жильем высокой ценовой категории). - Хотя в последнее время разница между начальными и конечными ценами становится все менее значительной, поскольку стоимость объектов уже на начальном этапе очень высока".

Так же, по ее словам, очень популярен среди инвесторов такой способ вложения денег, как приобретение готового жилья с последующей сдачей его в аренду. Затраты на покупку и ремонт при существующем уровне арендных ставок окупаются в среднем в течение пяти лет, что является привлекательным для людей, которые рассчитывают на надежность своих вложений. Существуют арендодатели, которые сдают одновременно по 5 - 10 элитных квартир. Как правило, это квартиры стоимостью до $1 млн, так как более дорогое жилье приобретается для себя: сдавать его в аренду нецелесообразно из-за долгой окупаемости.

Еще один важный фактор - ужесточение политики правительства Москвы по конкурсному распределению участков под застройку. Необходимость осуществлять платежи живыми деньгами на протяжении времени строительства, а не отдавать долю города после реализации проекта вынуждает инвесторов увеличивать цены, в том числе для пополнения оборотных средств. Размер перечисляемых в городской бюджет взносов примерно соответствует рыночной стоимости квартир, составлявших ранее долю города (обычно 30 - 40% , иногда до 50% жилья).

Несмотря на из года в год растущие объемы строительства жилья, предложение исчерпывается довольно быстро. Например, по данным агентства МИАН, в середине октября 2002 г. в Южном Бутове была начата реализация около 12 000 кв. м в комплексе "А1". Это были в основном 1 - 2-комнатные квартиры, пользующиеся наибольшим спросом еще и из-за самой низкой по Москве цены предложения (от $600 за 1 кв. м). Уже к концу февраля предложение было исчерпано, и сейчас в районе нет квартир на реализацию. По данным Московской городской службы недвижимости (МГСН) , сейчас в Южном Бутове продаются квартиры только в кирпичном доме в микрорайоне Чечеры. Относительно низкие цены на новостройки при массовом строительстве есть в Бирюлеве (микрорайон Загорье 6Г и 1А) - в среднем по $735 за 1 кв. м в "двушках" и по $750 в "единичках".

Массовое строительство начинает ограничиваться еще и недостатком обширных площадок. Например, как указал директор департамента первичного рынка недвижимости МИАН Дмитрий Кузнецов, строительство в Северном Бутове сейчас является уже точечной застройкой. Среди новых предложений - комплекс "Синяя птица - 2", где на продажу выставлены 1 - 2 - 3-комнатные квартиры без отделки. Возведение комплекса сейчас находится на начальной стадии, но стоимость 1 кв. м уже начинается от $845. "В Москве остается все меньше свободной земли для застройки, строительство обычно начинают на месте промышленных предприятий или ветхого фонда, - говорит Меньших. - Средства, вкладываемые в подготовку площадки, повышают конечную цену квартиры".

Растет цена жилья в Куркине. Средняя стоимость 1 кв. м в квартирах здесь составляет уже $815, и по мере застройки района и развития инфраструктуры она будет расти, говорит Кузнецов. Помимо квартир, в Куркине продаются таунхаусы в 6-м микрорайоне (от трех до шести комнат общей площадью от 129 до 207 кв. м) по цене от $820 за 1 кв. м.

Альтернативой столичному жилью все чаще становятся квартиры в Подмосковье. По словам Меньших, спросом пользуются квартиры в таких городах, как Красногорск, Троицк, Щербинка, Люберцы, Мытищи, Одинцово. Определяющим фактором остается их сравнительная дешевизна. Правда, отдельные новостройки, например в Красногорске, уже даже догнали по ценам недорогие московские районы - Марьинский Парк или Южное Бутово. В качестве примера Меньших привела монолитно-кирпичный дом в г. Красногорске, на ул. Школьная. Стоимость однокомнатных квартир площадью 44 - 45 кв. м составляет $29 500 - 30 000 ($665 - 670 за 1 кв. м). Эти цены, установленные на стадии нулевого цикла, уже выше цен на некоторые столичные панельные новостройки.

Сергей ЖарковВедомости