В 2002 г. было введено в строй около 300 тыс. кв. м торговых площадей. В этом году рынок ждет серьезное по объемам предложение: уже в начале года ощущается, что вводится все больше помещений (сказываются результаты инвестиций в строительные площадки под коммерческую недвижимость, сделанных в послекризисное время). Среди вводимых в строй и предлагаемых в аренду в 2003 г. Penny Lane эксклюзивно занимается новым торговым центром в Бибирево (18.000 кв.м), а также торговым комплексом на 74 км МКАД (10.000 м2).

В настоящее время закладывается много строительных площадок под формат гипермаркетов (от 60 до 110 тыс. кв. м.): например, в районе Ленинского пр-та, в Замоскворечье и в районе Садового кольца будут построены крупные торговые центры площадью около 100.000 кв. м каждый. При этом не останавливается строительство более мелких торговых центров (площадью 10-15 тыс. кв.м).

В результате, объем новых площадей составит через 1,5-2 года около 800-900 тыс.кв.м (что примерно втрое больше результатов минувшего 2002 г.). Такой переизбыток торговых метров скажется уже к концу 2004 г., что приведет к снижению ставок, или к простаиванию части (неликвидных) площадей, к изменению концепций неудачных объектов в целом. Возможно также, что торговые сети будут занимать большие площади, но не смогут быстро и полностью их освоить. Это, в свою очередь, может сказаться непосредственно и на их бизнесе: либо на недостатке ассортимента продукции, либо привести к потере стандартов обслуживания, либо к пересмотру политики и стратегии работы некоторых сетевеков на рынке в целом.

Поэтому отметим, что ожидания инвесторов, вкладывающих сейчас в коммерческую недвижимость, могут оказаться не столь радужными, как сегодня. Нам постоянно приходится признавать, что, к сожалению, не все застройщики обращают внимание на то, что происходит на рынке?. Поэтому мы всегда даем крайне трезвые прогнозы и учитываем в них основные тенденции рынка.

Из новых особенностей рынка отметим месторасположение строящихся объектов: если в 2002 г. вводились торговые центры в районе МКАД, то в ближайшие 2 года начнет активно осваиваться в плане офисной и торговой недвижимости район Третьего Транспортного кольца. Напр., взамен рынков, располагавшихся до 2003 г. на территории спортсооружений, уже начато строительство торгового комплекса в Лужниках и рассматриваются варианты размещения торгового центра на территории паркового комплекса стадиона "Динамо".

Девелоперам и застройщикам торговых центров стоит обратить внимание на ликвидацию рынков (закрыты в последнее время Лужники, ЦСКА, Динамо). В Москве ощущается большая потребность в цивилизованных площадках, рассчитанных на массового потребителя со средним достатком и ниже среднего (типа "Горбушкин двор"). Эта ниша пока не заполнена и является востребованной и перспективной. Так, например, ТЦ "Москва" в Люблино, ощутил усиление потока арендаторов в последнее время в связи с закрытием рынков.

Что касается рынка развлекательных учреждений, то он довольно специфический: "узкий", где все участники хорошо знают друг друга и постоянно обмениваются информацией. Работать в данном сегменте довольно сложно, т.к. существует много параметров, которые следует учесть, чтобы объект недвижимости сделал успешным бизнес.

К таким параметрам относятся, например, высота потолков (для кинотеатров не менее 6 м), длина помещения (не менее 50 м, напр., для боулинга), месторасположение, наличие кухни, охраны, парковки, размеры площади (под ресторан - от 50 до 1500 кв.м., под танцпол - от 100 до 800 кв.м). Как правило, развлекательные центры - это комплекс учреждений, и сложность для риэлтеров и владельцев помещений состоит именно в том, чтобы удовлетворить по различным параметрам требования различных по своему бизнесу арендаторов. Среди помещений под развлекательные центры Penny Lane на эксклюзивной основе предлагает 3500 кв. м в районе Арбата (на Трубниковском пер.) и 1900 кв.м у м. "Улица 1905 г.".

Чаще всего помещения под развлекательные учреждения занимают рестораны (что объясняется тем, что "точки питания" - непременный и неотъемлемый элемент любого развлекательного учреждения). Рестораторам стоит обратить внимание и на относительно новую нишу: многие обитатели элитных жилых комплексов хотели бы видеть на первом этаже своего дома (или к качестве пристройки) кофейню, кафе или ресторан, с удобным графиком работы для жильцов (начиная с утра - с завтрака).

Эта ниша рынка пока совершенно не заполнена и представлена, главным образом, примерами жилых объектов, построенных или принадлежащих крупным компаниям (т.н. "корпоративные кварталы"). Между тем, в Европе такая практика размещения, как правило, семейного ресторанного бизнеса в жилом доме очень распространена (обычно персонал такого ресторана составляет 1-2 человека и занимает площадь 50-70 кв.м - разумеется, в больших жилых объектах-кварталах подобное заведение может занимать большую площадь и иметь более многочисленный персонал).

Другим дефицитом в Москве, на наш взгляд, являются сейчас дискотеки: их недостаток на фоне ресторанной ниши, например, вполне ощутим.

Алексей МогилаPenny Lane Realty