Уже в начале 2003 года наблюдается активность среди различных компаний по поиску офисных помещений. Объясняется это тем, что многие компании расширяются.

В основном арендаторы запрашивают у риэлторов большие площади (более 500 кв. м) класса В в ценовом диапазоне от $300 до $450 за кв. м в год. Ими рассматриваются варианты, расположенные в пределах третьего транспортного кольца. Причем без особого различия между административными округами (в предыдущие годы в большинстве случаев запрашивались Западный, Юго-Западный округа, реже Северный). Чаще всего требуются качественные помещения, так называемые рабочие офисы в специально оборудованных бизнес-центрах.

Некоторое количество офисных помещений появилось в уже действующих бизнес-центрах (Александр Хаус, Галерея Актер, Мосаларко Плаза I, Чайка Плаза I и II).

Сейчас реконструируется довольно много зданий под бизнес-центры класса В. Однако спрос на эти помещения превышает предложение примерно на 20 процентов. Причем удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся, по мнению специалистов Penny Lane, только к концу 2004 года.

          Класс В

В классе В предлагаются сейчас и будут введены в ближайшее время следующие помещения: известные ранее на рынке и пользующиеся большим спросом у арендаторов бизнес-центры на ул. Бакунинской, 71, ул. Ибрагимова, 37/50, ул. Т. Фрунзе, 11, на ул. Дубининской.

На ул. Бакунинской сейчас ведутся переговоры с крупной российской компанией об аренде всего здания, и одновременно рассматриваются заявки на меньшие площади от других потенциальных арендаторов.

Бизнес-центр на ул. Ибрагимова привлек внимание компаний, которым необходим полный пакет услуг бизнес-центра класса А, но с ценой класса В. Несколько крупных компаний ведут сейчас переговоры по этому зданию, так как им, помимо офисных площадей с высоким уровнем отделки и обслуживания, необходимы складские площади, возводимые владельцем на большой заводской территории рядом с указанным бизнес-центром.

Что касается площадей на ул. Т.Фрунзе, то ресурс этого объекта огромен (до 80000 офисных кв.м), и в течение 2-3 лет, которые понадобятся для вывода предприятия за границы Москвы, он будет постепенно пополнять рынок. В настоящее время цена аренды здесь составляет 380$ без НДС за кв. м в год, и от арендатора требуется финансовое участие в реконструкции площадей.

Первая очередь бизнес-центра на Дубининской (6000 кв. м) будет введена в строй в конце 2003 г. по цене 400$ за кв. м в год; остальные 14000 кв. м поступят на рынок в течение 2004 года.

          Малоизвестные объекты

Из пока малоизвестных потребителям объектов укажем реконструкцию на ул. Докукина (около 20000 кв. м по цене $380 за кв. м в год; реконструкция должна быть закончена к концу 2003 г.), а также новое строительство бизнес-центра «Крылатский» (на Осеннем бульваре).

В бизнес-центре «Крылатский» к январю 2004 г. будут оборудованы помещения как класса В, так и класса А. Общая площадь 18400 кв. метров. Арендная ставка и качество отделки зависят от этажа. Цена от $320 /кв. м в год (с НДС) + $90 эксплуатационные расходы, что соответствует ценовой категории класса В. Верхние — класс А (6-13 этажи общей площадью около 6000 кв.м) — предлагаются в аренду по цене от $350/кв. м в год (с НДС); $90 эксплуатационные расходы.

Многие зарубежные компании ожидают начала строительства другого бизнес-центра класса А — на ул. Викторенко, вл. 3 (м. «Аэропорт») для заключения договоров на длительную аренду. Сейчас ведутся переговоры с крупными инвесторами, и рассматриваются предложения других компаний, заинтересованных в финансовом участии в строительстве данного объекта.

9-этажный офисный центр класса А общей площадью 11457 кв. метров будет выстроен в 140 метрах от Ленинградского проспекта.

          Достраиваемый класс А

Среди достраиваемых и активно предлагаемых на рынке в настоящее время площадей класса А упомянем следующие:

          — на 2-й Звенигородской ул. (м. «Улица 1905 г.»): площади от 300 до 10300 кв. м по цене $516 в год; отделочные работы начнутся уже в апреле;

          — БЦ на Новослободской ул., 41 (БЦ «Чайка-Плаза-7»): площади от 105 до 5500 кв. м по цене $580 в год;

          — на ул. Кузнецкий мост. В связи с большой популярностью нового торгово-офисного центра среди арендаторов большая часть его площадей за последние полгода сдана в аренду и в настоящее время остались только небольшие офисы площадью 316, 113 и 130 кв. м по цене $560 за кв. м в год.

          Особняки

Среди особняков (этот класс помещений практически всегда является дефицитным как в нише аренды, так и покупки) сейчас предлагаются 2 объекта представительского уровня (класс А) в Китай-городе площадью 925 кв. м (реконструкция) и 3000 кв. м (новое строительство). Последний особняк оборудован под банк с использованием самых современных специальных технологий и предлагается в аренду по цене 600$ за кв. м в год.

          Офисные помещения на первых этажах элитных жилых домов

Офисных помещений этой категории всегда много на рынке. Их востребованность объясняется рядом причин: как правило, такие площади находятся в престижных районах, имеют оригинальные планировочные решения, при этом они имеют в основном, популярный на рынке метраж от 100 до 300 кв. м; чаще всего эти помещения имеют отдельный вход; арендатор «не страдает» от большого количества фирм-“соседей»; как правило, предоставляется бесплатная парковка; такие офисы предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых бизнес-центрах есть ограничения.

Эти характеристики часто привлекают компании, связанные с торговлей, которые размещают в офисе своих операторов, а также дизайн-бюро, рекламные и туристические фирмы.

Среди примеров таких объектов укажем новые площади в Молочном пер. (класс А, 80 и 190 кв. м по цене 500$), Столешниковом пер. (класс В, 246 кв. м по 500$ без НДС).

          Тенденции, прогнозы

По данным отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, в первом полугодии 2003 г. на рынок будет «выброшено» порядка 130 тыс. кв. м офисных помещений в зданиях класса А.

Волна высоких цен на нефть дошла до рынка офисной недвижимости, что позволило его участникам несколько ослабить хватку и строить не всегда обоснованные, радужные прогнозы.

Сейчас участились случаи заключения предварительных договоров аренды еще на этапе монтажа «коробки».

Использованы материалы, предоставленные компаниями Penny Lane и ABN Realty

Валентин МаксимовКвартира. Дача. Офис