Офис в центре Москвы стоит дороже, чем в центре Нью-Йорка.

По данным американского агентства Cushman & Wakefield, Москва по итогам 2002 года вошла в пятерку городов мира с самыми дорогими офисными площадями. Еще год назад она занимала седьмое место в рейтинге агентства. Опережают Москву Лондон, в котором стоимость квадратного метра превышает 1000 евро в год, Токио, Париж и Нью-Йорк. Всего в список агентства включены города 45 стран. Замыкает его Бангкок со стоимостью квадратного метра 116 евро в год. В Москве за последний год цены на аренду офисной недвижимости возросли на 18 процентов и, по оценкам американских экспертов, превысили уровень 700 евро за квадратный метр в год. Цены будут расти и дальше: продолжающаяся концентрация бизнеса в Москве вызовет рост спроса на офисные помещения.

Правда, российские участники рынка не согласны с оценкой стоимости квадратного метра офисной площади в Москве, использованной американским агентством, предлагаются площади по ставкам, которые указывает американское агентство, но это, так сказать, эксклюзив. Например, столько стоят офисы с видом на Кремль. Средние же цены, по данным участников рынка, несколько ниже. Так, офисы класса "А" - офисы "международного класса", имеющие первоклассное местоположение, оптимальную планировку, техническое оснащение высшего качества и автоматизированную систему жизнеобеспечения, а также достаточное количество мест для парковки, сдаются по цене в среднем 500 -550 долларов за квадратный метр в год. Цены на офисы класса "В", несколько уступающие по качеству классу "А", 300 -500 долларов за квадратный метр. Причем ставка аренды на офисы этого класса сильно зависит от местоположения здания: чем дальше от центра, тем дешевле. На рынке помещения класса "В" пользуются наибольшим спросом.

Арендаторы чаще всего отдают предпочтение большим помещениям (более 500 квадратных метров) класса "В" стоимостью 300 - 450 долларов за квадратный метр. Спрос в этом сегменте превышает предложение, и аналитики прогнозируют рост цен на такие офисы на 15 - 20 процентов в год. Характерно, что аналитики прогнозируют также некоторое падение цен на офисы класса "А". В этом сегменте рынок перенасыщен.

По данным российских участников рынка, наибольшей популярностью пользуются офисы, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца вне зависимости от направления. Иностранные компании чаще выбирают помещения внутри Садового кольца, а также расположенные вдоль основных городских магистралей северного и северо-западного направлений. Например, 9 процентов иностранных компаний предпочли взять в аренду или выкупить объекты, расположенные вдоль Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе. Это связано в основном с тем, что данный район имеет хорошее транспортное сообщение с международным аэропортом Шереметьево. Южное и юго-западное направления пользуются спросом у 12 процентов иностранных фирм. Менее популярны северо-восточное и юго-восточное направления, поскольку там сконцентрированы занимающие большие площади промышленные зоны.

Вне зависимости от района все арендаторы хотят снять качественное помещение в оборудованном бизнес-центре, так называемый "рабочий офис". Таких помещений "международного класса" в Москве всего 2,4 миллиона квадратных метров. Для сравнения: например, только в результате событий 11 сентября в Нью-Йорке было уничтожено 2 млн. квадратных метров офисных площадей. Московский рынок по площади доступных для аренды помещений составляет всего 7 - 7,5 процента от самого емкого в мире - лондонского.

Быстро развивающийся рынок офисных площадей (ежегодно в столице вводится 250 - 300 тысяч квадратных метров) не может, тем не менее, удовлетворить растущие потребности. Строить же больше проблематично: в столице просто не хватает свободной земли. К примеру, более-менее удовлетворить спрос на помещения класса "В" удастся только к концу 2004 года, после того как будет введен в эксплуатацию целый ряд новых бизнес-центров. В текущем году рынок готов "проглотить" 350 - 370 тысяч квадратных метров новых офисов. Проблема с "насыщением" рынка еще и в том, что собственники новых бизнес-центров рассчитывают в первую очередь на крупных арендаторов, готовых снимать площадь не менее 1000 квадратных метров. Вместе с тем наибольшим спросом пользуются гораздо меньшие помещения.

Характерно, что многие компании предпочитают сегодня покупать офисы, а не брать их в аренду. Так, в 2002 году было куплено 25 - 28 процентов от всех появившихся на рынке офисных площадей. Инвестиции в офисные помещения приносят довольно высокий доход. В частности, по оценкам экспертов, наиболее доходными являются вложения в офисы класса "А". Они в среднем приносят 20 - 26 процентов годовых в валюте: это один из самых высоких показателей в Европе. Если же выкупить здание на стадии котлована, то доходность инвестиций может достигнуть 70 процентов. Риэлтеры прогнозируют, что в ближайшие два года уровень доходности на этом рынке понижаться не будет.

Российская газета