Наверное, городской житель сегодня мечтает вырваться из "каменных джунглей" не меньше, чем житель сельский в советские времена стремился уехать в город. Мечта о жизни на лоне природы, как правило, материализуется в приобретение земельного участка или дачи. Но как же выглядит та таинственная процедура, итогом которой является вожделенная возможность построить дом, посадить дерево и дать возможность порезвиться среди всей этой красоты ребенку?

Первичный или вторичный

Приобрести земельный участок, точно так же как и квартиру, можно на первичном или же вторичном рынке. Если говорить о первичном освоении подмосковных земель, то здесь мало что изменилось за последнюю тысячу лет. Вам так же, как и некогда славянам или угро-финнам, предстоит вырубать девственный лес или же осушать болото, с той только разницей, что сначала придется подать заявление в земельный комитет местной администрации и подождать пару лет. В заявлении указывается, как именно вы собираетесь использовать участок, где бы вы хотели, чтобы он находился, и его желаемые размеры. Теоретически в течение двух недель чиновники должны оценить ваши запросы и принять решение о бесплатном или платном предоставлении земельного участка в аренду или собственность заявителя. Практически реальный срок - см. выше... 

Кроме заявления вам потребуется план участка и протокол его отвода. Тогда вы сможете провести кадастровый учет, без которого дальнейшие манипуляции с участком будут просто невозможны. Иными словами, купить или продать земельный надел вы сумеете лишь после того, как тот будет подробно описан и индивидуализирован в Едином государственном реестре земель по месту своего нахождения. 

Покупка через аукцион

Еще одна лазейка для приобретения земли под застройку в частную собственность - это аукцион. Самая полная информация о земельных участках, предназначенных для продажи на аукционе, находится в органах исполнительной государственной власти (правительство РФ или субъекта) или местного самоуправления, куда вы будете подавать заявление (см. выше).

После подачи заявления вам нужно будет составить акт о выборе участка под строительство и приложить к нему утвержденные местной администрацией проекты, по которым будут сформированы границы участка, запастись деньгами и свыкнуться с положением "белой вороны". Дело в том, что некоторый опыт проведения аукционов имеется лишь в отдельных регионах России, например в Самарской области или в Татарстане. А вот поближе к нам, в Зеленограде, в результате аукционных торгов на участок земли нашелся один-единственный покупатель.

Есть и еще одно "но": перспектива приобретения участка на первичном рынке в Подмосковье в не столь отдаленном будущем может приказать долго жить. Этот регион является одним из самых густонаселенных районов России, и здесь даже бросовых земель уже не хватает на всех желающих. Так что более надежный способ покинуть разряд безземельных граждан - это приобрести участок на вторичном земельном рынке.

Шаг за шагом

По мнению Сергея Цывина, начальника отдела оформления Департамента загородной недвижимости агентства "Инком-недвижимость", "покупаете ли вы садовый участок, получаете его в дар или принимаете в наследство - вам потребуются одни и те же документы, без которых у вас все равно ничего не получится". 

Это свидетельство предыдущего владельца о праве собственности на землю и правоустанавливающий документ, объясняющий, как она у этого владельца оказалась. Это может быть постановление главы администрации, гражданско-правовой договор, свидетельство о праве на наследство и т. п. 

Если участок еще не был поставлен на кадастровый учет, то для его проведения вам необходимо будет вызвать геодезическую группу, которая произведет обмер участка и составит на него межевое дело. Поскольку этим вопросом обычно занимаются коммерческие структуры, то вам придется выложить за их услуги примерно $100. Сроки произведения обмера колеблются от месяца до девяти месяцев в особо тяжких случаях, так что параллельно с этим вам есть смысл вызвать специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые обмерят и оценят имеющиеся на участке строения, если таковые конечно же имеются. 

С этими документами вы направляетесь в Кадастровую палату, где на их основании будет произведена оценка участка и оформление документов на владение, участку будет присвоен уникальный кадастровый номер и вам будут выданы не менее 4 экземпляров кадастровых планов.

Но, поскольку кадастровый план имеет ограниченный срок действия, составляющий 6 месяцев (а вдруг за это время сосед отрежет у вас кусочек или в доме будет сделана перепланировка?!), то, ожидая приезда специалистов, вам следует не сидеть сложа руки, а заняться сбором справок. 

Вам потребуется справка об отсутствии арестов на участок, отсутствии задолженности по налогам и сборам от налогового инспектора, справка из пожнадзора, СЭС и т. п. Эти документы тоже имеют свой срок действия, он составляет месяц. Столько же действует справка БТИ об отсутствии строений. Далее со всем этим ворохом бумаг вы должны будете отправиться в администрацию того района, где расположен участок, чтобы получить разрешение на куплю-продажу.

Итак, самое главное сделано. Теперь, если вы того захотите, можно оформить акт купли-продажи в нотариальной конторе, а можно и сразу направиться в регистрационную палату, где договор будет заключен в простой письменной форме и наконец-то будут оформлены документы на нового владельца.

Строго говоря, человек юридически неграмотный и не имеющий нужных знакомств, вполне в состоянии проделать всю эту процедуру самостоятельно. Конечно же для этого вам придется бросить работу минимум на полгода, если никакие внешние обстоятельства не помешают нормальному течению дела: например, техники БТИ могут просто отказаться выезжать до составления межевого дела или в связи с принятием какого-нибудь нового закона придется переписывать половину документов заново.

Но если время вам дороже денег, гораздо удобнее доверить эту процедуру агентству по недвижимости. Они значительно сократят сроки оформления и возьмут за работу около 7% стоимости сделки. Некоторые агентства берут фиксированную сумму, которая может составить, например, $500. В принципе совершать сделки за три-четыре недели рядовым гражданам мешает только несогласованность работы районных органов исполнительной власти. Государственной Думой РФ уже давно создана вся необходимая для ускорения процесса купли-продажи нормативная база, и там, где соответствующие законы уже исполняются (например, в Наро-Фоминском районе), купить земельный участок за месяц реально уже сегодня.

Проверка сделки

И все же человек неподготовленный рискует потерять очень много времени, а иногда и денег из-за проблем, связанных с документами. Вот на что следует обратить особое внимание при оформлении сделки. 

Нужно проверить, не содержит ли какой-нибудь опасности документ о праве собственности предыдущего владельца. Потребуется узнать, не наложено ли на участок тех или иных арестов или ограничений, например, в обеспечение иска о разделе имущества при разводе. Не поленитесь прояснить этот вопрос, ведь сам собственник о таких арестах может или не знать, или тактично промолчать. 

Также имеет смысл заручиться письменным согласием супружеской половины владельца на сделку, потому что впоследствии эта самая половина может потребовать назад свою часть имущества, находившегося в совместной собственности. 

Это уж не говоря о том, что участок должен быть приобретен предыдущим владельцем на законных основаниях.

Вы легко можете лишиться уже купленного вами участка, если предыдущим владельцем объекта была небольшая фирма и продажа была осуществлена без одобрения совета директоров или общего собрания акционеров. При этом покупатель может претендовать на возвращение только той суммы, которая была указана в договоре, т. е. установлена БТИ. Как правило, эта сумма значительно меньше реальной стоимости покупки. 

Ну и конечно же вам следует внимательно смотреть, чтo вы покупаете. План участка на местности должен совпадать с планом на бумаге, чтобы потом не было претензий со стороны собственника того куска земли, который вы по незнанию отхватили. 

Все усложняется еще и тем, что законодательная база в этой области существует совсем недавно и содержит большое количество недоработок. Чтобы облегчить себе прохождение всех бумажных преград, придется "позолотить ручку" кому нужно, чтобы, как минимум, объяснили, что и как нужно оформлять, чтобы не терять лишнего времени, а может быть, и сократили сроки прохождения процедуры. Расценки в разных местах разные, но измеряются они неизменно в "у. е.". Платят Регистрационной палате за ускорение регистрации, сотрудникам БТИ за то, чтобы они не заметили проведенные в здании перепланировки, геодезистам за закрывание глаз на недострой или незарегистрированное здание. Причем в последнем случае это дает существенную экономию: штраф в этом случае может составить $2000, а официальное оформление - до $3000, не говоря о потерянном времени...

 Как не "погореть" на наследстве

В отличие от покупки наследство мы не выбираем. Более того, даже сам наследодатель зачастую не представляет, что последует за фразой: "Оставляю участок внуку и внучке". 

С. Цывин описывает этот процесс так: "Наследник обязан заявить о желании вступить в свои права в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Если же по каким-то причинам он этого не сделает, то доказывать потом, что он не правонарушитель, а законный наследник, ему придется через суд. Потому что по истечении этого срока нотариус выдает его более проворным родственникам свидетельство о праве на наследство, которое является правоустанавливающим документом на землю, дом и все имеющиеся на участке строения. Наиболее сложным этапом получения наследства является процедура раздела имущества, для которого требуется судебное решение".

Дело в том, что суд в состоянии оттянуть момент получения собственности на несколько лет, что приводит к парадоксальной ситуации, когда скопившиеся за это время платежи за коммуникации, налоги и пошлины превысят стоимость самого наследства. Чтобы этого не произошло, либо наследодатель должен детально прописывать раздел имущества в завещании, или наследники должны принимать землю в общую долевую собственность без выдела в праве (при этом весь участок переходит в собственность всех наследников без раздела его на части). Но если уж дело доходит до суда, наследникам разумнее самим договориться о способах раздела и утвердить решение мировым соглашением, чем ждать решения экспертов земельного комитета.

Дополнительные траты

В нашу задачу вовсе не входило пугать вас юридическими трудностями. Ведь, несмотря на них, рынок земель в Подмосковье успешно функционирует. Скорее мы думали о том, что "предупрежден - значит вооружен". Поэтому мы решили отметить несколько общих для всех земельных сделок деталей. 

Серьезную проблему для вас могут составить несколько "лишних" квадратных метров сверх шести соток. Их придется выкупать у администрации и получать на них отдельное свидетельство, основанием в котором будет договор купли-продажи. Это в состоянии серьезно задержать процедуру оформления. 

Пакет документов, которые вам придется оформлять, во всех случаях окажется почти одинаковым (в случае наследования к нему прибавится вариант раздела участка), как и сумма пошлин за получение этих документов, которая составит около $500. 

А вот с налогами все обстоит более радужно. Во-первых, взимаемый налог дифференцируется от 3 до 12% в зависимости от многих факторов. А во-вторых, при покупке участка стоимостью до 1 050 000 руб. он не облагается налогом.

Cписок необходимых документов

     - Копия постановления или выписка из него о предоставлении участка, справка об отсутствии арестов и запретов на данный участок, справка об отсутствии задолженности по налогам на землю.
     - Справка об ограничениях и обременениях или их отсутствии на участке.
     - Акт согласования границ с соседними землепользователями.
     - Межевое дело, справка из него об оценочной стоимости участка и его геоплан.
     - Справка о произведенных землеотводах на данном земельном участке и об отсутствии других землепользователей.
     - Свидетельство о госрегистрации участка.

Список документов в каждом районе может меняться!

Ванда ГромскаяКвадратный метр