Само слово «недвижимость» заключает в себе ощущение надежности и стабильности. Между тем сама квартира и процесс ее перехода к новому владельцу подвержены многим рискам. В условиях, когда жилье для подавляющего большинства людей является их основной ценностью, от этих рисков имеет смысл застраховаться.

В рамках VIII Международной выставки недвижимости «Домэкспо-2003» прошло множество семинаров для потребителей и профессионалов. Один из них как раз и был посвящен проблеме страхования. По словам Сергея Первозчикова, консультанта агентства «Бест-Недвижимость» по страхованию, опасности, которым подвержено наше жилище, отнюдь не сводятся к возможности пожара или ограбления. Помимо физических рисков существуют также риски ответственности и финансовые.

Идея страхования очень проста: неприятности не могут обрушиться на всех клиентов одновременно, поэтому страховая компания всегда должна остаться с прибылью.

Как выбирать страховку

Заключая договор, надо четко представлять себе, от чего вы хотите застраховаться и что может быть поводом для невыплаты вам компенсации. Иначе вам могут отказать в возмещении ущерба, дав объяснение, которое вы без юриста даже не сможете понять.

Например, скажут, что хотя имело место страховое событие, представляющее собой воздействие оговоренных страховых рисков на объект страхования, но оно не имело признаков страхового случая. Или в дополнительных условиях договора найдется небольшой нюанс, освобождающий страховую компанию от ответственности.

Все это не значит, конечно, что нельзя обращаться к страховщикам напрямую, но, если вы покупаете жилье через серьезную риэлторскую фирму, то стоит положиться на их выбор. Сейчас риэлторы сами стремятся обращать внимание клиентов на важность страховки и тщательно выбирают партнеров среди страховых компаний. Правда, и эта услуга риэлтора, скорее всего, не будет бесплатной.

Что угрожает недвижимости и ее владельцам

По статистике, самым частым страховым случаем является банальное затопление. Речь, разумеется, идет не о наводнении или цунами, а об обычной протечке труб. Для покрытия ущерба вам нужны две разные страховки в зависимости от того, затопили вашу квартиру или вы затопили соседей. Во втором случае вам нужно, чтобы была застрахована не сама квартира, а ваша гражданская ответственность перед третьими лицами.

Эта страховка также применяется при сдаче квартиры в аренду. Если наниматель не хочет страховаться, это может сделать хозяин квартиры. Стандартный «джентльменский» набор страхования от пожара, затопления и противоправных действий третьих лиц (читай кражи или грабежа) обойдется вам около 10 долларов в год на каждые 10 тысяч заявленной стоимости имущества. В случае пожара важно принять все меры к его тушению, сразу позвонить по 01 и при первой возможности сообщить в страховую компанию. Если вы этого не сделаете, ваши действия (или бездействие) могут быть признаны нарушением договора.

На риэлтора надейся, а сам не плошай

Помимо страхования самой недвижимости и гражданской ответственности существует так называемое титульное страхование или страхование риска утраты права собственности. При приобретении квартиры вы сталкиваетесь с риском того, что после передачи денег договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Во многих случаях просто невозможно досконально разобраться в истории каждой квартиры и прав всех ее владельцев. Даже квалифицированная проверка не гарантирует от того, что в одной из прошлых сделок не произошло нарушение закона. Судебная практика показывает, что подобное развитие событий признается страховым случаем.

При покупке квартиры на первичном рынке по договору соинвестирования или договору о переуступке прав требования вы тоже можете «попасть» на деньги. Например, может оказаться, что организация, у которой вы купили квартиру, на самом деле не обладала правами на нее или уже после получения денег от вас перепродала ее кому-то еще.

Если вас лишат прав собственности на жилье по решению суда, страховая компания должна будет возместить вам убытки даже в том случае, если судебное разбирательство затягивается и срок действия договора закончен. Если исковые требования предъявлены в период действия договора, компенсация будет выплачена. Тариф – порядка 0,5% от суммы инвестиционного договора. Но надо помнить, что тариф сильно зависит от того, при каких условиях происходит страховая выплата и может доходить до 2%. Зато при заключении договора на несколько лет можно хорошо сэкономить, потому что, по статистике, большинство исков, приводящих к утрате прав собственности, подаются в течение первого года.

Что нового

Сергей Первозчиков рассказал о том, что нового появилось в последнее время на рынке страхования недвижимости. Много проблем возникало раньше из-за требования заключать все договоры в рублях. Сейчас разрешено страхование в валютном эквиваленте. Причем в валюте могут исчисляться и общая страховая сумма, и взносы. Кроме страхователя, в договоре могут оговариваться «выгодоприобретатели», то есть лица, имеющие право на часть страховых выплат в соответствии с их долями собственности на объект недвижимости. Страховые взносы можно выплатить разом или в рассрочку в наличной или безналичной форме.

В случае, когда стоимость квартиры числится по заниженному номиналу БТИ, ее все равно можно застраховать на сумму реальной рыночной стоимости. Правда, если разрыв будет очень велик, может быть заказана экспертиза независимому оценщику.

Возникла практика страхования дополнительных расходов и упущенной выгоды. Например, если вы сдавали квартиру внаем, но были лишены прав собственности, вам компенсируют недополученную выгоду от сдачи квартиры. В случае судебного иска вам могут быть возвращены и судебные издержки.

Покупка квартир «на стадии котлована» слишком рискованна даже для страхования. Что касается страхования инвестирования в жилье на ранних стадиях строительства, то оно не происходит из-за слишком высоких рисков. Как правило, страховые компании требуют, чтобы дом был готов на 75-80 процентов.

Страхование загородной недвижимости имеет свою специфику. Тарифы по страхованию от пожара, стихийных бедствий и противоправных действий здесь выше. При определении страховых взносов принимаются во внимание также материалы, из которых построен дом, этажность, как близко расположены другие строения, удаленность от путей подъезда пожарных бригад и прочее.

Национальная привычка надеяться на «авось» так часто подводила нас в последние годы, что многие склонны от нее, наконец, отказаться. Никто не защищен от неприятностей, но от них можно застраховаться.

Риэлторы почувствовали социальный заказ своих клиентов – обеспечить максимальную защищенность сделок. Сейчас уже недостаточно повесить в офисе многочисленные регалии и сертификаты. Люди требуют действенного финансового механизма защиты их интересов при сделках с недвижимостью и готовы платить за свое спокойствие. В этом и кроются причины растущей популярности страхования на рынке недвижимости.

Алла ЛиберманКвартира, дача, офис