Новостройки

За последние год-два рынок нового жилья претерпел большие изменения. У потребителей появились иные запросы, люди хотят вкладывать деньги не просто «в недвижимость», а в хорошие дома, в которых удобно и престижно жить. Если еще несколько лет назад Москва застраивалась целыми районами «в чистом поле», то на сегодняшний день географическое расширение Москвы приостановилось, город начал активно использовать внутренние резервы. «Чистые поля» нынче не в моде. И если не каждому сегодняшнему покупателю доступен «вид на Кремль» из окна, то уж «не смотреть за МКАД» доступно многим. Обо всем этом говорилось на семинаре, прошедшем в рамках Международной выставки недвижимости «Домэкспо».        

Люди хотят жить в хороших домах

По словам Елены Юрьиной (Московское инвестиционное агентство недвижимости МИАН), рынок новостроек ориентируется на его потребителей, то есть на тех, кто покупает квартиры. Всего несколько лет назад при выборе доступного жилья потребитель был вынужден выбирать себе квартиру, исходя в основном из места расположения дома, так как практически все дома были типовыми.

Сейчас покупатель стал более «привередлив» и уже может себе позволить интересоваться не только тем, сколько времени ему понадобится, чтобы добраться от работы до дома, но и тем, насколько комфортно он будет себя чувствовать, войдя в квартиру. Будет ли он слышать, как соседский ребенок играет на пианино, и будет ли у него в квартире «дуть изо всех щелей».

Сейчас на рынке новостроек представлены в основном два типа зданий – панельные дома и монолитные. На преимуществах и недостатках обоих типов стоит остановиться. Крупнопанельные дома – основа всего массового жилищного строительства в Москве. Панельные дома быстро строятся – 12-18 месяцев, достаточно дешевы, а по своим техническим характеристикам современные панели приближаются к монолиту. Однако, у панельных домов есть и недостатки. Прежде всего, это, конечно, типовое строительство со стандартными квартирами, практически не поддающимися перепланировке. Да и внешне, несмотря на попытки изменять облик зданий, существующие серии домов не особенно разнообразят пейзаж.

 Монолитное строительство дает больше простора для фантазии архитекторам. Дома строятся по индивидуальным проектам, с учетом рельефа местности, зачастую на «неудобных» земельных участках. Они могут хорошо вписываться в уже существующую застройку или, напротив, стать «доминантой», визитной карточкой района. Квартиры в таких домах практически не ограничены ни в вариантах планировок, ни в дополнительном техническом оснащении. Именно в «монолитах» строятся «громадные» квартиры в 150-200 кв. метров. Бесшовная технология строительства дает все же большую тепло- и шумоизоляцию по сравнению с типовыми панельными домами.

Основными недостатками монолитных домов являются, естественно, их более высокая цена и сроки строительства (монолитный дом строится не менее двух лет).

Кроме того, бытует мнение, что если качество домовых панелей стабильно, так как производятся они на заводе по отработанной технологии, то при строительстве монолита любое, даже малейшее нарушение технологии заливки раствора может быть чревато проблемами в будущем. Здесь, справедливости ради, стоит заметить, что заложенный срок службы монолитных домов составляет 120 лет против 90 лет для панельных домов.

Город для людей, а не для заводов

Строительство отдаленных районов в Москве замедлилось. Еще три года назад вовсю строились «города в городе» — огромные микрорайоны дешевого типового панельного жилья (Бутово, Марьино, Жулебино, Ново-Косино). Сейчас тенденция немного изменилась – уже не предполагается расширение Москвы за счет пограничных земель и земель Подмосковья, вместо этого расширяется строительство внутри города.

Под застройку отводятся земли, которые высвобождаются при сносе ветхого жилья, при выводе за черту города, либо ликвидации промышленных предприятий. Программа по выводу предприятий только набирает обороты и финансируется пока, по большей части, московскими властями, однако застройщики тоже не стоят в стороне, а на особо лакомых участках ожидается жесткая конкуренция.

Исключением является микрорайон Куркино — район за пределами МКАД с элитным малоэтажным жильем повышенной комфортности, в том числе класса таун-хаус с многоуровневыми квартирами. В микрорайоне планируется построить такие атрибуты «обеспеченной» жизни, как аквапарк, спорткомлекс, подземные гаражи. В едином ключе будет решен ландшафтный дизайн всего района. К 2006 г. в Куркино будет проложена ветка легкого метро.

Цены растут

Если есть возможность подождать с заселением, то для потребителя выгоднее всего покупать квартиру еще на «нулевом» цикле строительства дома, то есть когда только вырыт котлован. В этот момент цены на панельное жилье в зависимости от места расположения будущего дома, удаленности от метро и рейтинга района составляют $400-600 за кв.м, на монолитное $700-800 за кв. метр. По мере того, как дом растет, растут и цены на квартиры. К моменту сдачи дома госкомиссии стоимость квартиры в панельных домах уже достигают $800-900, а в дорогих районах массовой застройки, в число которых традиционно входят юго-запад, Крылатское, северо-запад, могут зашкаливать и за $1000 за метр.

Более дорогое монолитное жилье к окончанию строительства стоит уже $1200-1700 за кв. метр. В еще более дорогом варианте — монолитно-кирпичных домах — за счет внешней отделки дома кирпичом стоимость квартир выше на 8-10%, чем в «неотделанном» монолите. Недавно появились дома-гибриды, первые 4-5 этажей которых – монолит, а верхние построены из стандартных панелей. Цены на квартиры чуть выше, чем в панельных домах.

Не многим дешевле квартиры в ближайшем Подмосковье (Мытищи, Королев, Химки, Красногорск, Домодедово), а на квартиры в «элитных» домах цены почти достигают средних московских на тот же класс жилья. В этом году сохраняется тенденция к ежегодному 10-15-процентному повышению стоимости жилья, а по осторожным оценкам риэлторов, если в нашей стране не произойдет каких-нибудь экономических катаклизмов и доходы населения будут продолжать расти, в будущем рост цен на квартиры может стать еще стабильнее. 

Вторичное жилье не остается в стороне

Строительство новых домов вносит изменения и в жизнь «окружения». Появление дома-конкурента, естественно, немного снижает стоимость вторичного жилья в соседних домах — на 5-7%. Однако, если строится не отдельное здание, а комплекс домов с хорошо развитой инфраструктурой, магазинами, парковками и благоустройством прилегающей территории, появляются удобные подъезды и новые маршруты транспорта, то стоимость «вторички», даже самой захудалой от этого только выигрывает. Также повышается цена квартиры на вторичном рынке, когда в микрорайон приходит метро. Недавно построенное легкое метро в Южном Бутово сразу же подняло рейтинг района на несколько пунктов, а стоимость и «вторичных», и строящихся квартир на несколько сотен долларов за метр.

Ольга СторожкоКвартира. Дача. Офис