Ожидания инвесторов, вкладывающих сейчас средства в строительство торговых и торгово-развлекательных центров, могут не сбыться. Москва за 2002 год удвоила объем площадей высококачественных торговых центров, а темпы их возведения не снижаются. В результате уже в этом году ставки аренды в менее продуманных или неудачно расположенных комплексах, скорее всего, начнут идти вниз, хотя спрос на торговые площади, особенно в центре столицы, пока еще превышает предложение. И если в этом году эта тенденция будет малозаметной, то в будущем она проявится в полном объеме.

Несмотря на ударные темпы строительства новых торговых комплексов и предупреждения риэлторов и аналитиков, ритейлоры активности не снижают. В январе вице-мэр Москвы Валерий Шанцев заявил в СМИ, что инвестиционные предложения различных фирм по строительству в Москве торговых центров составляют $3,5 млрд. По его словам, городское правительство получило заявки на строительство 100 магазинов сети "Пятерочка", 20 супермаркетов "Седьмой континент", торговых центров Metro и других магазинов.

"Нам приходится признать, что, к сожалению, не все застройщики обращают внимание на то, что происходит на рынке", - говорит директор по маркетингу департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Он отметил, что сейчас закладывается много строительных площадок под формат гипермаркетов (от 60 000 до 110 000 кв. м) : например, в районе Ленинского пр. , в Замоскворечье и в районе Садового кольца будут построены крупные торговые центры площадью около 100 000 кв. м каждый. Не останавливается строительство более мелких торговых центров (по 10 000 - 15 000 кв. м).

В результате, говорит Могила, прирост новых площадей составит в течение 1,5 - 2 лет около 800 000 - 900 000 кв. м, что примерно втрое больше результатов минувшего 2002 г. Такой переизбыток неизбежно скажется уже к концу 2004 г. , что приведет к снижению ставок, к простаиванию части неликвидных площадей, к изменению концепций неудачных объектов. Возможно также, что торговые сети будут занимать большие площади, но не смогут быстро и полностью их освоить. Это, в свою очередь, может сказаться непосредственно на их бизнесе, выражаясь в недостатке ассортимента, потере стандартов обслуживания и даже в пересмотре политики и стратегии работы некоторых сетевиков, полагает менеджер Penny Lane.

По мнению специалистов Colliers International, можно говорить об уже начавшемся снижении ставок в ряде комплексов. В частности, на летний период некоторые ввели практику сезонных скидок в размере 10 - 15%. А специалисты управляющей компании "Ермак" прогнозируют, что в некоторых комплексах в ближайшие 3 - 4 месяца продолжится понижение арендных ставок еще примерно на 20 - 30% , что не остановит отток арендаторов.

По данным компании Colliers International, в общей сложности в 2002 г. в столице было введено в эксплуатацию около 600 000 кв. м в современных торговых центрах. Объем собственно торговых площадей в них аналитики Stiles & Riabokobylko оценивают в 345 000 кв. м. Всего, по их подсчетам, в 54 торговых центрах расположено 783 000 кв. м высококачественных торговых площадей. Таким образом, на 1000 москвичей приходится по 42 кв. м магазинов международного класса. Для сравнения: среднеевропейский показатель - 198 кв. м на 1000 чел. Если же принимать в расчет мелкие магазины, киоски и рынки, то на 1000 москвичей приходится 940 кв. м (по данным Департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы).

Основной спрос на протяжении 2002 г. , по данным Colliers International, формировался в сегменте уличной торговли и торговых центров. Из 30 основных торговых улиц наибольшее внимание торговцев, помимо главных магистралей (см. табл. ) , привлекали "бутиковые улицы": Третьяковский проезд, Столешников и Камергерский пер. , Кузнецкий Мост, Петровка. Наибольшим спросом пользовались помещения до 50 кв. м в торговых центрах и от 200 кв. м в отдельно стоящих зданиях. Самая большая доля торговых площадей сконцентрирована на Садовом кольце (22% ) и на Ленинском проспекте (21% ). Начальник отдела коммерческой недвижимости агентства МИАН Роман Плюхин объясняет это большой протяженностью и высокой плотностью транспортных потоков этих трасс. За ними, по подсчетам МИАНа, следуют проспекты Ленинградский (12% ) и Мира (10% ), Тверская улица (10% ), Новый Арбат (9% ) и Кутузовский проспект (8% ).

Риэлторы отмечают еще одну тенденцию: если в 2002 г. вводились торговые центры в районе МКАД, то в ближайшие два года будет активно осваиваться район Третьего транспортного кольца. Кроме того, аналитики обращают внимание на ликвидацию рынков (уже закрыты "Лужники", "ЦСКА", "Динамо"). В то же время в Москве ощущается большая потребность в цивилизованных площадках, рассчитанных на массового потребителя со средним достатком и ниже (типа "Горбушкин двор"). Эта ниша пока не заполнена и является востребованной и перспективной. Например, ТЦ "Москва" в Люблине уже ощутил усиление потока арендаторов.

Торговцы активно осваивают и новые районы. Например, на въезде в Куркино, на пересечении МКАД и ул. Свободы, строится торговый комплекс, рассчитанный в первую очередь на обитателей "московской Лозанны". Общая площадь двухэтажного комплекса - 10 000 кв. м, в нем планируется разместить супермаркет, магазины бытовой техники, товаров народного потребления, кафе, фаст-фуд. Владелец - фирма "Аланис" - оценивает объем инвестиций в него в $11 млн.

Сергей ЖарковВедомости