За каждым обменом или покупкой жилья стоит жизненная ситуация. Одной из категорий людей, меняющих московскую квартиру на жилье в других регионах, в последние годы стали военнослужащие. Программа Государственных жилищных сертификатов (ГЖС) позволяет увольняемым военным получить целевую субсидию на покупку жилья. Причем они вправе сами выбирать, в каком регионе покупать квартиру. Казалось бы, Подмосковье должно быть весьма популярным районом для переселения из отдаленных военных городков: близость к Москве позволяет найти работу, а квартиры здесь дешевле, чем в столице. На деле этого не происходит. Гораздо чаще люди стремятся реализовать сертификаты на Московском рынке недвижимости. Часть этих квартир затем обменивается на лучшее жилье в пригородах столицы.

Ситуацию прокомментировал начальник отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Юрий Грибин. Компания является одним из лидеров продаж квартир по Программе ГЖС в Московском регионе. Ее президент Геннадий Юсин возглавляет комитет Российской гильдии риэлторов по реализации этой программы.

Причина, по которой военнослужащие предпочитают Москву Подмосковью, проста. Расчетная стоимость квадратного метра в столице выше. Она составляет сейчас 17 тысяч рублей за квадратный метр, а в Подмосковье – 12 тысяч. На деле это означает, что, реализуя сертификат за пределами МКАД, его обладатель теряет более 150 долларов с кв. метра. Сумма субсидии рассчитывается как производная расчетной стоимости квадратного метра в данном регионе и нормы площади на семью военнослужащего. На одного человека положены 33 кв. метра, на двоих – 42, на семью из трех и более человек – по 18 кв. метров на каждого члена семьи. Нехитрая арифметика позволяет вывести сумму субсидии на семью из трех человек в 918.000 руб. или примерно $29000 в Москве. Потеря такой семьи от реализации сертификата в Подмосковье составит около $8500.

Выходит, что все должны ринуться покупать квартиры в Москве. Но не все так просто. Хотя одной из ключевых идей программы ГЖС было обеспечить право людей на выбор жилья в любом месте, на деле процесс тормозится на местах. Случаются необоснованные отказы в выборе Москвы как места реализации субсидии. Житейская логика ясна: если ты не призывался из Москвы, то почему претендуешь на жилье в ней? Такую позицию, в частности, озвучил представитель Московского военного комиссариата на прошедшем в ноябре форуме по жилью для военных.

В самой столице, между прочим, сейчас среди увольняемых офицеров около 800 семей очередников. Среди военнослужащих-москвичей с 1999 года было реализовано лишь 182 сертификата. Между тем, до принятия программы ГЖС такое количество семей обеспечивалось за один год. Казалось бы, богатое московское правительство могло бы помочь своим военнослужащим. Но программа финансируется не из московского, а из федерального бюджета. В прошлом году было запланировано выдать 100 сертификатов, но «неожиданный» рост расчетной стоимости квадратного метра привел к сокращению количества сертификатов вдвое.

Проявления административного произвола, однако, не главная проблема при реализации сертификатов на московском рынке военнослужащими из отдаленных гарнизонов. Гораздо более серьезным препятствием является несоответствие расчетной стоимости и реальной рыночной цены предложения. 17000 рублей за кв. метр – это чуть больше 500 долларов. Оставим здесь без комментариев расчетные методики, применяемые Госстроем при определении этой суммы.

Понятно, что реально приобрести квартиру в Москве при таком раскладе можно двумя способами: с помощью значительной доплаты или через столь же значительное уменьшение площади. Очевидно, что за $36 тыс. в столице нельзя купить 72 кв. метра жилой площади. Если у военнослужащего нет недостающих $30 тысяч, то он вправе уменьшить площадь покупаемого жилья в пределах санитарных норм.

А нормы эти для Москвы и Подмосковья тоже разные: соответственно 10 и 12 кв. метров на человека. Это становится еще одной причиной, усложняющей покупку жилья в Подмосковье. Дело в том, что люди хотят селиться либо недалеко от Москвы, либо вблизи городов-спутников (Реутов, Люберцы, Электросталь и др.). Там лучше инфраструктура и легче найти работу. Но цены на жилье в таких местах ненамного ниже московских. В результате, более высокая, чем в Москве, санитарная норма, до которой можно понижать метраж, при более низкой субсидии на единицу площади создают ценовую вилку, не позволяющую военным реализовать свои сертификаты без значительной доплаты.

Программа ГЖС рассчитана не только на военных, но и на увольняемых из правоохранительных органов. Надо сказать, что московские милиционеры оказались в более привилегированном положении: они получают субсидии из расчета не 17, а 27 тысяч рублей за кв. метр. Высокопоставленные служащие МВД также имеют право на дополнительную площадь под кабинет (это, впрочем, касается и военных). Так что москвич, увольняемый из рядов МВД, может получить субсидию, эквивалентную 60-80 тысячам долларов и приобрести квартиру от 70 до 100 кв. метров.

После получения квартиры в Москве некоторые военные пенсионеры хотят ее продать или обменять на жилье в другом районе, в частности в Подмосковье. Здесь, правда, налоговое законодательство приготовило еще один неприятный сюрприз. Поскольку обмен осуществляется через продажу и последующую покупку, в действие вступает норма, по которой продавец квартиры стоимостью более 1 млн. рублей должен уплатить налог в размере 13%, потому что его выручка от сделки трактуется как доход, если он не прожил в квартире 5 лет.

Несмотря на все проблемы с ГЖС, программа действует и почти всегда можно найти реальный вариант на рынке жилья. Среди работников «Триумфальной арки» много отставных военных, включая самого Юрия Грибина и Геннадия Юсина. За последний год компания помогла решить жилищную проблему с использованием ГЖС примерно 40 семьям военнослужащих. Я спросил: «А сколько человек купили по сертификату через вашу компанию квартиру в Подмосковье?». «Один», — ответил Ю.Грибин. Один к сорока – если это не статистика, то повод к размышлению.

Петр ЧерновКвартира. Дача. Офис