Несмотря на растущие год от года объемы ввода офисных зданий, спрос на административные помещения, особенно высокого класса, не снижается. В прошлом году на рынок поступило 400 000 кв. м офисов класса А и В, но за то же время было совершено сделок с 450 000 кв. м, отмечают аналитики компании Colliers International. В результате индекс свободных площадей класса А остается на прежнем уровне, колеблясь в пределах 4 - 4,4%. Объем вакантных офисов класса В по сравнению с прошлым годом увеличился незначительно: с 6% до 8%. По мировым меркам - капля в море.

Как и на московском рынке недвижимости в целом, в офисном сегменте продолжается плавный ценовой рост. Хотя индекс средних январских ставок, например, в Центральном деловом районе, по данным компании Stiles & Riabokobylko, оказался ниже на 2,5% декабрьского значения, тем не менее он все равно на 1,5% выше январского 2002 г. Снижение этого показателя в январе специалисты фирмы объясняют традиционным спадом деловой активности во время новогодних каникул. В целом в этом году, по оценкам Colliers International, рынок готов "проглотить" 350 000 - 370 000 кв. м новых офисов.

С другой стороны, собственники большинства новых бизнес-центров в основном рассчитывают на крупных арендаторов и готовы сдавать блоки не менее 1000 кв. м, считает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Блэквуд" Михаил Гец. Поэтому, по его словам, компаниям, желающим найти высококлассный офис меньшей площади, придется приложить немало усилий. По его прогнозам, к концу года спрос на небольшие офисы класса А будет по-прежнему расти, в то время как тысячи квадратных метров останутся пустыми, дожидаясь своих "больших" клиентов.

Сохраняющийся спрос на офисы подстегивает инвестиционную активность в этом направлении. Помимо известных застройщиков на рынке появляются новые игроки. Например, УКС ДОК-9, который ранее занимался жилыми и торговыми комплексами, заканчивает строительство бизнес-центра "Крылатский" (общая площадь 18 400 кв. м) на Осеннем бульваре, вл. 21. Это место расположено в 350 м от ст. м. "Крылатское" по соседству с известным жилым домом, где находится квартира экс-президента России Бориса Ельцина. Инвестирует проект специально созданная компания "БЦ "Крылатский", за которой стоят вложения частных лиц, имена которых не разглашаются.

"По технической начинке это здание относится к категории между классами А и В, но из-за удаленного от Центра месторасположения его можно отнести к В", - считает генеральный директор УКС ДОК-9 Геннадий Жигарев. Ставки аренды соответствуют классу - от $300 до $420 за 1 кв. м в год плюс $90 за коммунальные услуги (все включает НДС). С другой стороны, он сказал, что при выборе места были учтены пожелания ряда знакомых бизнесменов, руководителей компаний, живущих в районе Барвихи и Жуковки на Рублево-Успенском шоссе. Они с удовольствием перевели бы сюда свои штаб-квартиры, чтобы не тратить много времени от дома до работы. "А рядовые сотрудники уж как-нибудь доберутся", - усмехнулся Жигарев. Правда, он сразу оговорился, что для сотрудников тоже есть преимущество транспортного "противотока" - утром Кутузовский проспект и Рублевское шоссе свободны по направлению в область, а вечером, наоборот, легко ехать в Центр.

"Заселение" арендаторов планируется на январь 2004 г. , а чистовая отделка с учетом их пожеланий должна быть готова в декабре 2003 г. Но уже сейчас подписаны договоры на аренду трех этажей. Поэтому Жигарев не собирается останавливаться на этом проекте и планирует строить бизнес-центр на ул. Крылатские Холмы, напротив вл. 1 - 3. Это будет уже настоящая высотка в 37 этажей (более 120 м высотой) общей площадью 45 000 кв. м. Начало строительства намечено на 2004 г. , сейчас ведутся проектные работы. Также планируется возведение еще одного офисного здания (30 000 кв. м) на Кутузовском проспекте, 66. Инвестором должен выступить "Мосрыбхоз", или, точнее, его дочерняя компания "Рыбстройинвест". Объем инвестиций пока не разглашается.

Среди крупнейших проектов, только строящихся или близких к завершению, аналитики Colliers International называют известный комплекс "Новинский, 31" (78 000 кв. м) , "Павелецкую Плаза III" (59 500 кв. м) , "Альфа Арбат Центр" (46 700 кв. м) , вторую очередь "Романова двора" (36 000 кв. м) , здание в 1-м Лесном пер. (33 000 кв. м) , "Центральную Плазу" на Овчинниковской наб. (24 500 кв. м) и многофункциональный комплекс "Страстной, 9" (19 000 кв. м). Все они относятся к классу А.

Несмотря на новогодний спад деловой активности, жизнь в конце прошлого и начале этого года продолжалась. Среди крупнейших событий аналитики Stiles & Riabokobylko называют ввод в эксплуатацию первой фазы комплекса "Аврора Бизнес Парк" (12 000 кв. м) , которая была полностью сдана международной аудиторской фирме Ernst & Young. Другая крупная сделка - с компанией UBS Warburg: в январе был подписан предварительный договор аренды 5500 кв. м на 9 - 12-м этажах здания "Павелецкая Тауэр".

Интересно, что сейчас можно считать оформившейся тенденцией стремление иностранных компаний арендовать офисы в районе Третьего транспортного кольца, отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Роман Плюхин. По его мнению, это связано с тем, что здесь сегодня есть свободные, достаточно качественные помещения, которые ранее не вызывали особого интереса по соображениям неудобного транспортного сообщения. Помимо этого в районе Третьего транспортного кольца уже построены и планируется строительство новых офисных центров. Например, на 2-й Звенигородской улице возведен офисный центр с современным оснащением, продуманными входными группами, отвечающий всем требованиям класса В. Российские же фирмы пока предпочитают арендовать офисы ближе к Центру, что всегда было символом престижа и показателем хорошего положения дел в компании.

Сергей ЖарковВедомости