Чем хранить деньги в банке.
На состоявшемся вчера заседании правительства Москвы было объявлено, что в прошлом году город заработал на аренде нежилых помещений порядка 7,5 млрд. рублей (2,3 млрд. долларов). Однако рентным бизнесом могут заниматься и частные лица, сдающие в аренду собственные квартиры. Сегодняшние ставки аренды жилья в Москве практически достигли докризисного уровня, что позволяет собственникам квартир получать доход от 18% до 25% годовых в валюте. По прогнозам риелторов, в этом году спрос на «чужие» квартиры вырастет на 10--15%, а цены - на 8--10%.

Внимание, снимаю

Продолжающийся рост цен на московские квартиры провоцирует повышение арендных ставок: сегодня в районе массовой застройки комнату можно снять не менее чем за 120 долларов в месяц, однокомнатную квартиру - за 300--350, 'двушку' - за 350--400. В центре квартиры сдаются минимум по 500--800, максимум по 4500--8000 долларов в месяц.

Заметим, что в течение последних двух лет резкого скачка цен в этом сегменте рынка не наблюдалось. Арендные ставки росли плавно (на 20--30 долларов ежемесячно), и эта стабильность позволила им «догнать» докризисные показатели. Очевидно, что нанимателей подобная тенденция не радует, а у собственников квартир есть возможность заработать. Тем более что найти квартиранта совсем несложно: по данным Московской ассоциации гильдии риелторов (МАГР), на одну сдающуюся однокомнатную квартиру претендуют около 10 человек. Спросом пользуются как небольшие квартиры в 'спальных' районах за 250--300 долларов в месяц (их, как правило, снимают студенты, молодожены и иногородние), так и элитные апартаменты за 700 долларов и дороже (их снимают иностранцы, бизнесмены из регионов, столичные «белые воротнички», предпочитающие часто менять обстановку).

Доходный инструмент

Предположим, у вас есть «лишняя» двухкомнатная квартира недалеко от метро, которая досталась по наследству или была у вас до замужества (женитьбы). Превратить ее в доходный финансовый инструмент можно с минимальными потерями, потратив на ремонт около 2 тысяч долларов и столько же на покупку мебели. Конъюнктура рынка позволяет сдавать такую квартиру за 700--800 долларов в месяц. За год вы получите с квартирантов порядка 8400--9600 долларов, и чистый доход составит 4400--4500 долларов (за минусом расходов на приведение квартиры в божеский вид). Для сравнения: если те же 4 тысячи долларов положить в банк, можно рассчитывать лишь на доход в 320--400 долларов в год.

Если в вашем распоряжении есть только одна квартира, но в хорошем районе, она тоже может приносить прибыль. Многие владельцы такой недвижимости предпочитают снимать жилье на окраинах, а свое сдавать. Расчет прост: даже небольшую квартиру на Арбате можно сдавать по 700 долларов в месяц, а «двушку» в Митино нетрудно снять за 400 долларов. Дивиденды владельцев арбатской квартиры составят без малого 3600 долларов в год.

В последнее время довольно успешно применяется другая схема: покупка квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду. Допустим, вы покупаете квартиру в типовом панельном доме на этапе строительства по 650 долларов за 1 кв. м. Покупка 50-метровой «двушки» обойдется в 32,5 тыс. долларов, а арендные платежи будут ежемесячно покрывать расходы на приобретение одного квадратного метра. Таким образом, инвестиции в недвижимость окупятся уже через 4 года. Если принять в расчет прогноз риелторов о росте арендных ставок на 5--10% в год, расходы на покупку жилья «отобьются» еще быстрее.

Однако стоит учесть, что дорогая недвижимость начнет приносить прибыль гораздо позже. Например, 200-метровая квартира на Пречистенке (с евроремонтом, двумя санузлами и мебелью) стоит 750 тыс. долларов, ее можно сдать за 8 тыс. долларов в месяц и заработать за год 96 тыс. долларов - получается, что срок окупаемости составляет более 8 лет. «Покупать супердорогое (более 1 млн. долларов) жилье для того, чтобы сдавать его в аренду, не имеет смысла. При нормальной прибыли (23% в год) арендная ставка должна быть порядка 40 тыс. долларов в месяц - арендаторы на это не пойдут», - считает директор департамента элитной недвижимости Panny Lane Realty Павел Здрадовский.

Погода на завтра

По прогнозам аналитиков, в 2003 году увеличится спрос в сегменте краткосрочной аренды квартир в Москве и Санкт-Петербурге, обусловленный внешними экономическими и политическими факторами, а также внутренними демографическими изменениями и повышением уровня доходов россиян среднего звена. В результате ставки аренды недорогого элитного жилья могут вырасти с нынешних 2 тыс. до 4 тыс. долларов в месяц. Что же касается стоимости аренды обычных квартир, то в этом году она вырастет не более чем на 8--10%.

СПРАВКА

Меры безопасности

Чтобы минимизировать свои риски, обе стороны (собственник квартиры и арендатор) должны заключить договор. Формы типовых договоров несколько варьируются в зависимости от выбранного риелторского агентства (за услуги которого придется заплатить месячную арендную плату). В договоре четко обозначены обязанности сторон. Владелец квартиры обязан обеспечить арендатору 'свободный доступ в жилое помещение', своевременные меры по устранению аварий, своевременный капитальный ремонт помещения (арендатор должен уведомляться о нем за 2 месяца).

Обязанностей у арендатора намного больше. В первую очередь он должен использовать помещение по назначению, то есть только для проживания. Арендатор может даже сдать квартиру в субаренду, но только 'по согласовании договора с арендодателем'. Арендатор должен 'своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения'. В случае досрочного освобождения помещения арендатор 'обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет'.

В договоре должен быть указан срок аренды (в противном случае нарушается ст. 683 ГК РФ), квартира может сдаваться не более чем на 5 лет. Конечно, договор можно пролонгировать, но можно и расторгнуть его досрочно. Для этого необходимо зафиксировать в договоре такую возможность и указать мотивы. Причиной для расставания с арендатором является просрочка платежей более чем на полгода, умышленная порча или разрушение жилого помещения по неосторожности.

Кроме того, договор должен оговаривать сумму аренды с пояснением, входят ли в нее оплата коммунальных услуг, домофона, охраны и расчеты за телефон. 

Ирина КоростелеваГазета