Земля крестьян стала товаром. В конце января начал действовать закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако и до этого знаменательного события агроземли вполне свободно вращались на рынке. По информации Федеральной службы земельного кадастра (Росземкадастр), в 2001 году в России было 406 млн га земель сельскохозяйственного назначения, через год их осталось 397,9 млн га. С учетом того, что средняя стоимость одного гектара крестьянской земли в России составляет $246, годовую потерю можно оценить в $1,9 трлн. Хорошо, что крестьяне об этом еще не знают.

Средняя стоимость одного гектара российской земли - цифра достаточно условная: в Якутии он стоит 400 руб., а на Кубани - 43 560 руб. Тем не менее именно исходя из средней цены российского гектара в Министерстве сельского хозяйства оценили отечественные сельхозугодья в $80-100 трлн. Беда в том, что полноценного кадастра в России еще нет, а значит, и нет рыночных механизмов земельного оборота. Полная автоматизированная база данных земель сельхозназначения, по словам статс-секретаря, заместителя руководителя Росземкадастра Ольги Иванниковой, появится к 2007 году. Очевидно, что к тому времени площадь сельхозугодий сильно сократится, несмотря на отсутствие методов ценообразования. В Московской области продать 10-20 га никогда не было проблемой, просто для этого существовали другие схемы, - рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ". - Переоформление сельхозземель в земли другого назначения делалось и раньше, может, и не слишком законно. Есть даже специальные компании, предлагающие подобные услуги, и тарифы где-то $200-300 за сотку. На мой взгляд, вступление закона в силу никоим образом ни на что не повлияет, и рынок от этого не поменяется. Скорее закон - это просто декларация, рассчитанная в основном на иностранцев".

Оценивая вступивший в силу закон об обороте сельхозземель специалисты отмечают, что в первую очередь он заполняет правовой вакуум. Это один положительный момент, а негативных - целый ряд.

"Следует обратить внимание на ст. 8 закона, установившую месячный срок, в течение которого государство имеет право выкупить землю на предложенных условиях, - говорит Максим Прохоров, юрисконсульт департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. - На сегодняшний день большинство сделок заключается с совершенно иными суммами, нежели указано в договоре. С одной стороны, новый закон позволяет сделать схемы проведения сделок более прозрачными, но с другой - потенциальные покупатели и продавцы будут искать новые пути сокрытия реальной суммы сделки. В итоге это неизбежно приведет к коррумпированности органов, имеющих непосредственное отношение к обороту земель сельхозназначения".

Не решает закон и одну из главных задач - получение кредитов под залог земельной стоимости. По словам руководителя управления компании "РУСАГРО" Юрия Костюка, массовая скупка земель начнется только после того, как крупные банки готовы будут давать под ее залог кредиты, в противном случае замораживать средства, которые можно пустить в производство, никто не станет.

Но сейчас сама стоимость, как уже сказано, неизвестна, и не будет известна еще минимум четыре года. Во-вторых, статья закона об ипотечных кредитах отсылает к другому закону - "Об ипотеке", которым операции с землями сельхозназначения запрещены. "Еще в июле прошлого года Дума попыталась восполнить этот пробел и приняла соответствующие дополнения в действующий закон, - рассказывает Виктор Семенов, зампредседателя комитета по экономической политике и предпринимательству Госдумы. - Но верхняя палата парламента эти поправки отклонила и предложила выработать компромиссный вариант на согласительной комиссии обеих палат. В ноябре такой документ был выработан. По всей видимости, в самом скором времени законопроект будет повторно вынесен на пленарное заседание Думы и принят".

А судебным органам уже сейчас следует готовится к валу земельных споров. "После введения закона появляется рынок сельхозземель и теоретически паи можно продавать. Но на практике свой надел придется выделять, что обойдется в $5-6 тыс. на человека в Московской области и несколько дешевле в других регионах, - считает Яхонтов. - Кроме того, придется собирать вместе всех бывших колхозников, делить поля, да еще наверняка обращаться в суд, поскольку кто-то все равно будет недоволен своим наделом".

ПРОГНОЗ

Деловая активность на земельном рынке будет возрастать в геометрической прогрессии. Также будут расти и цены на землю на наиболее привлекательных площадях. Но все это будет происходить в тени, незаметно для государственных органов регулирования и контроля.

Игорь ПоповФинансовые известия