Одной из наиболее серьезных проблем первичного рынка жилья столицы риэлторы называют сроки оформления купленных квартир в собственность. Они никогда не занимают меньше 6 - 8 месяцев, а часто достигают полутора и более лет. В результате многие покупатели новостроек чувствуют себя обманутыми: когда они присматриваются к дому, им показывают официальные документы, в которых фигурирует срок сдачи здания госкомиссии. А потом оказывается, что момента вселения нужно ждать еще очень долго. Но покупателей это не останавливает.

В подобных случаях от продавцов жилья мало что зависит - они сами зависимы от строителей. Если, например, застройщик возводит в микрорайоне восемь домов один за другим, то у него вполне может не быть желания проходить через одни и те же юридические процедуры восемь раз - гораздо проще дождаться окончания строительства последнего дома и сразу заняться оформлением прав собственности на весь объем построенного жилья. "Мы всегда предупреждаем о длительности оформления прав собственности клиентов, но это никого не пугает, - говорит руководитель управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталия Тихоновская. - Покупая квартиру на ранней стадии строительства, человек уже готов к тому, что переезда ему придется ждать долго".

Спрос на новостройки действительно не ослабевает. По данным опроса Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) , около 65% клиентов готовы рассмотреть вариант вложения денег на этапе строительства. По мнению заместителя генерального директора МИАНа Дмитрия Кузнецова, это объясняется несколькими факторами. Во-первых, выросло доверие к крупным компаниям, стабильно работающим на рынке недвижимости, во-вторых, приобретая жилье на этапе строительства, покупатель экономит более 20%. В-третьих, покупка квартиры в новостройке - это еще и способ получения прибыли в случае ее перепродажи.

 Постепенно рынок приходит в состояние ценового равновесия. Аналитики отмечают, что при хорошем, стабильном спросе с начала 2002 г. стоимость новостроек в районах массовой и точечной застройки возросла на 14 - 15%. То есть ежемесячный средний рост цен в этом сегменте составил 1,2% , что является нормальным показателем активности рынка, говорит Кузнецов. Аналитики "Миэль-Недвижимости" оценивают годовой прирост в 20%.

 В то же время, по словам Тихоновской, 2002 г. отмечен смещением сроков начала реализации новостроек - если для 2001 г. характерны были первые сделки на стадии 3 - 5-го этажа (для типового жилья) , то в прошлом году продажи на стадии котлована (а то и раньше) уже стали обыденными.

Самое дешевое жилье в Москве строится традиционно в Южном Бутове и Марьинском Парке. Для этих объектов наиболее важна конечная цена. Поэтому удельная стоимость однокомнатных квартир здесь существенно выше трехкомнатных - например, в 12-м микрорайоне Марьина разница достигала порой $200, а в среднем составляла $150 (соответственно $820 и $670 за 1 кв. м). Тем не менее с середины 2002 г. спрос стал смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир.

"Сегодня покупатель предпочитает купить более дорогое жилье, но более высокого качества и с лучшими потребительскими свойствами", - говорит Кузнецов. Такую точку зрения подтверждает высокий спрос на качественное жилье в Куркине, которое инвестирует Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы, где уже возведено более 300 000 кв. м.

Часть ниши дешевого жилья у столицы все больше отвоевывают города-сателлиты, удаленные не более чем на 20 км - от Балашихи, где можно найти предложения по $360 за 1 кв. м, до Красногорска ($610 - 650) и Химок ($590 - 660). Устойчивым спросом пользуются Одинцово ($610 - 650) , Реутов ($525 - 650) , Люберцы ($550 - 670) , Видное ($530 - 690). Этот сегмент дорожает опережающими темпами, и такая тенденция сохранится в новом году, считает руководитель аналитического отдела агентства "Домострой" Дмитрий Попов. По его словам, если в конце 2001 г. - начале 2002 г. можно было найти в Южном Бутове однокомнатную квартиру за $25 000 (на первом этаже) , то сейчас минимальная цена - $28 000. Он предполагает, что в 2003 г. нижняя ценовая планка составит не менее $30 000.

Интересно, что на фоне общего плавного роста цен стоимость отдельных малоликвидных объектов даже снижалась. В конце года некоторые фирмы даже пытались представить это как новогодние "скидки". По словам Попова, например, в построенных корпусах 2 и 3 по Рубцовской наб. , вл. 1 - 24 (серия П44Т) на остатки одно- и трехкомнатных квартир (в основном в угловых секциях) цены предложения у отдельных компаний снизились в ноябре 2002 г. на 3 - 6%.

С другой стороны, высококачественное жилье остается в цене и представляет собой доходный инвестиционный инструмент. Например, цены предложения элитного дома на Страстном бульваре, 10/34, выросли с января по декабрь на 105%.

Сергей ЖарковВедомости