А. И. ДМИТРИЕВ, начальник управления научно-технической политики в строительной отрасли, профессор, доктор технических наук.

На сегодняшний день ситуация выглядит следующим образом. Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения, а это порядка 36 млн. м² пятиэтажек, достиг такой степени морального и физического износа, что около 6 млн. м² крупнопанельных зданий уже не подлежит восстановлению и к 2010 году они будут снесены (серии К-7; II-35 и др.). Для переселения людей из сносимого фонда планируется строить до 0,8-1,0 млн. м² нового жилья в год. Программа сноса - это отдельная программа, которая осуществляется по известной в городе инвестиционной схеме 30х70, когда из вновь построенного жилья 30% отдается городу, в частности под фонд переселения, а 70% остается инвестору с целью компенсации его затрат.

Что касается "не сносимых серий", например, I-510 или I-515, основанных на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанных - на более длительный срок эксплуатации, то их предстоит либо реконструировать, либо капитально отремонтировать с тем, чтобы привести в соответствие с новыми нормами. После осуществления необходимых реконструктивных мероприятий, перечень которых будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально в зависимости от результатов предварительного обследования, такие дома смогут прослужить еще ни один десяток лет.

И, наконец, далеки от современных представлений о комфорте условия проживания в некоторых девятиэтажных зданиях, которые, кстати, через 15-20 лет тоже устареют, причем не только "морально", но и "физически". Принимая во внимание социальную значимость перечисленных проблем и необходимость их оперативного решения, Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города в течение последних 5-6 лет активно проводит экспериментальные работы по определению наиболее рациональных направлений реконструкции 5- и 9-этажного жилого фонда. На головных объектах предполагается отработать наиболее прогрессивные энергосберегающие технологии, исследовать в экспериментальном порядке поведение новых строительных систем, а также систем инженерного обеспечения, разработать типовые схемы капитального ремонта и реконструкции.

После подведения итогов эксперимента наиболее эффективные приемы и методы будут рекомендованы для массового внедрения в реконструкционную практику.

Первой экспериментальной программой стала программа реконструкции, работа над которой началась 3 года назад, когда вышло соответствующее распоряжение Правительства Москвы № 181. Согласно этой программе на 9 экспериментальных объектах (5-; 9-; 16-этажные дома различных серий) следовало отработать технологию выполнения капитального ремонта зданий с целью повышения их энергоэффективности. Одним из первых объектов реконструкции был жилой дом серии II - 49 по ул. Хабаровской. Впоследствии строительные работы по этому адресу выполнялись с участием европейских специалистов по программе TACIS.

Затем, с использованием новых систем утепления фасадов "Синтеко", разработанных НИИ Мосстрой и ГУ "Энлаком", производились работы по реконструкции 16-этажного дома на Липецкой улице.

Каждый из показательных объектов предварительно обследовали. В зависимости от состояния наружных стен определили подходящий вариант фасадной системы: резерв несущей способности ограждающих конструкций здания на Хабаровской улице позволил применить систему навесных вентилируемых фасадов "Марморок", а для утепления фасада дома на Липецкой улице была использована теплоизоляционная система "мокрого" типа по технологии "Синтеко". В результате удалось повысить уровень теплозащиты этих зданий почти в 2 раза по сравнению с тем, что было 30-40 лет назад.

Помимо реконструкции наружных стен, на упомянутых объектах были установлены экспериментальные системы механической вентиляции. Дело в том, что во всех существующих панельных домах первого периода индустриального домостроения в силу недостатков этих конструктивных систем либо из-за неправильной эксплуатации очень плохо работает естественная вентиляция. Теперь же, при механической вентиляции кратность воздухообмена в зданиях соответствует современным нормам, а стало быть, и условия проживания в них заметно улучшились. Кроме того, была заменена вся сантехника и столярка. Необходимо отметить, что реконструкция осуществлялась без отселения жильцов.

На сегодняшний день из 9 намеченных объектов 3 уже реконструировано, по остальным объектам подготовлена вся необходимая документация. Работы по этой программе планируется продолжить.

Трехлетний опыт отработки рациональной схемы капитального ремонта не пропал даром. Первая, по сути, экспериментальная программа, нашла свое логичное продолжение в так называемой программе санации эксплуатируемого жилья, которая сегодня привлекает особенно большое внимание специалистов, поскольку тема комплексной реконструкции и капитального ремонта актуальна не только для столицы, но и для других российских городов. Более того, подобные эксперименты ведутся и в Белоруссии, и на Украине. По программе санации уже опубликовано несколько документов Правительства Москвы. В них названы конкретные адреса. Согласно распоряжению Правительства Москвы №679 в 2002 году следует подготовить всю документацию по санации первых трех объектов и приступить к производству работ.

В соответствии с упомянутой программой на экспериментальных объектах планируется отработать такие направления капремонта, как реконструкция ограждающих конструкций (утепление стен и замена окон); надстройка мансард над реконструируемыми зданиями; реконструкция систем инженерного обеспечения; замена мягких кровель на скатные металлические. Исходя из условий целесообразности, в каждом конкретном случае будет определяться необходимость производства того или иного вида работ, либо их осуществления в комплексе.

Вопрос об утеплении наружных стен должен решаться в зависимости от того, каков остаточный ресурс здания по теплозащите. Вполне возможно, что на некоторых эксплуатируемых объектах, например с кирпичными стенами, не имеет смысла производить полномасштабные работы по утеплению фасада с применением эффективных утеплителей, а достаточно лишь заменить окна, поскольку 40% тепла теряется именно через них. Одним словом, объем работ зависит от типа реконструируемого здания. То есть, если здание панельное - заменяются окна, дополнительно утепляются стены и таким образом решается еще и проблема стыков, если наружные стены здания выполнены из кирпича, то в зависимости от их толщины производится либо косметический ремонт с последующей окраской, либо устраивается легкая, дополнительная теплоизоляция "мокрого" типа ("Синтеко", "Драйвит" и т.п.).

При реконструкции зданий, перечисленных в программе санации, работы по утеплению фасада тоже будут проводиться дифференцирование. Например, среди намеченных объектов имеются дома серии II-18, стены которых выполнены из керамзитобетонных блоков толщиной 40 см. Несмотря на то, что их теплоизоляционная способность не совсем отвечает современным требованиям по теплозащите, тем не менее, на почти "двойку" (коэффициент сопротивления теплопередаче чуть меньше 2 м² К/Вт) можно "рассчитывать". И уж, коль скоро ремонт и реконструкция будут осуществляться за счет бюджетных средств, прежде всего, придется посчитать, выгодно ли производить утепление в полном объеме.

Два или три года назад мы выпустили пособие к нормам по энергосбережению, в котором при определении необходимости повышения теплоизоляционных качеств наружных ограждающих конструкций рекомендуется использовать так называемый потребительский подход. Исходя из соображений экономической целесообразности, то есть из будущей экономии на эксплуатационных затратах, потребитель сам решает до какого значения сопротивления теплопередаче ему надо выполнять работы по утеплению наружных стен, добиваясь нормативного расхода тепла на отопление. Исследования показали, что в некоторых случаях экономически целесообразнее иметь сопротивление теплопередаче ниже 3 м² К/Вт. Согласно действующим сегодня нормам, которые, кстати, разрабатывались на основе предписывающего подхода, сопротивление теплопередаче должно быть не менее 3,16 м/Вт. Лишь в этом случае будут созданы достаточно комфортные условия для проживания, и можно будет говорить об экономии тепла. Но никто не знает, каково денежное выражение этой экономии и каков срок окупаемости капиталовложений.

Используя потребительский подход, экономический эффект очень легко подсчитать. Если исходить из 5-7-летнего срока окупаемости, то такой подход позволяет убедиться в том, что при реконструкции домов серии II-18 можно обойтись без дополнительного утепления стен, вполне достаточно произвести их косметический ремонт. Однако следует обязательно заменить окна - только при этом условии здание будет отвечать современным требованиям по теплозащите.

Параллельно с мероприятиями, связанными с повышением теплозащитных функций ограждающих конструкций, по обозначенным адресам предполагается отработать решения по увеличению жилой площади за счет надстройки мансард.

Существующие на сегодняшний день проектные предложения объединены МНИИТЭПом в альбом. Все варианты проанализированы, в том числе и в отношении экономических показателей. Расчеты убедительно доказывают, что стоимость нового полноценного жилья в надстраиваемых мансардах ниже примерно в полтора-два раза по сравнению с ценами на жилье в новых типовых панельных зданиях. Так, например, за счет надстройки мансард стоимость 1 м² нового жилья в реконструированном доме по ул. Башиловка составила приблизительно 7 тыс. руб., в доме по ул. Бурденко - 8 тыс. руб.

Напомним, что на перечисленных объектах применялась традиционная конструктивная схема: несущий каркас мансарды из стальных горячекатаных профилей. Если же перейти на новые разработки, которые предлагает фирма "Элевит" и Мосмонтажспецстрой, то можно дополнительно получить 10-15% экономии. Основными конструктивными элементами рекомендуемой архитектурно-строительной системы являются легкие деревометаллические балки и стеновые панели, из которых собираются несущий каркас, перекрытия и покрытия. Балки используются как в качестве несущих пролетных конструкций, так и в качестве колонн каркаса здания. Деревометаллические балки и стойки - прямоугольного сечения и имеют внутри двутавровый металлический сварной сердечник. Вся деревянная оболочка пропитана специальными составами на основе бишофита, повышающими огнестойкость каркаса. Навесные панели, как наружные, так и внутренние, - тоже деревометаллические по типу "каркасных панелей", с эффективным утеплителем в середине. Подобное конструктивное решение позволило значительно снизить вес мансард и соответственно нагрузку на фундамент. Наружная обшивка панелей может быть выполнена в различных вариантах.

Однако было бы несправедливо не упомянуть о том, что в мансардных помещениях очень сложно поддерживать оптимальный температурно-влажностный режим. Результаты обследования подобных надстроек показали, что естественная вентиляция в большинстве случаев не справляется со своими функциями. Поэтому в подготовленном специалистами МНИИТЭП и ЗАО "Стройтехноин-новация" альбоме "Анализ практики реконструкции и надстройки существующих жилых домов и разработка рекомендаций по проектированию мансардных надстроек из легких конструкций" даны рекомендации по поводу перехода в ходе санации на механическую вентиляцию. Разумеется, решение о надстройке мансард, равно как и об утеплении фасада, оправдывает себя не во всех случаях. К тому же важно, чтобы появляющиеся мансардные этажи не ухудшали условий инсоляции рядом стоящих зданий. Поэтому этот вид работ будет производиться выборочно и по индивидуальным проектам.

Третье направление санации, предусмотренное Постановлением №679, - это замена мягких плоских кровель на скатные. Как показывает практика, ремонтировать существующие крыши с рубероидным покрытием - бесполезное занятие, поскольку малейший дефект, возникающий в процессе ремонта и эксплуатации, вызывает неизбежные протечки. В качестве эксперимента решено на ряде объектов произвести замену мягких кровель на скатные кровли из оцинкованного профиля. Такой вариант конструктивного решения был предложен липецкой фирмой "Эксергия", которая производит весь необходимый комплект металлоконструкций и имеет многолетний опыт возведения подобных кровель во многих регионах страны. В рекомендуемой системе используется два типа профиля: в качестве несущих подстропильных конструкций применяются достаточно легкие холодногнутые профили, поверх них укладывается оцинкованный профилированный настил.

Слой цинка, препятствующий коррозии, и защитно-декоративное полимерное покрытие, наносимое в заводских условиях, позволяют продлить срок безремонтной службы кровли до 30 лет. (Для сравнения - долговечность кровельного покрытия из современных битумно-полимерных материалов определяется сроком в 15 лет).

По третьему направлению санации уже подготовлена программа расширенного эксперимента, рассчитанная на два года (2002/2003 г.). В соответствии с программой опытным строительством кровель планируется охватить практически все известные серии независимо от этажности зданий. В настоящее время намечено 18 адресов, по каждому из которых будет отрабатываться новое решение, четыре из них сданы в 2002 году. По итогам выполнения строительно-монтажных работ на экспериментальных объектах будет подготовлена расширенная программа реконструкции кровель жилого фонда.

Несмотря на то, что скатные кровли несколько дороже плоских, Научно-технический Совет Комплекса, внимательно проанализировав представленное МосжилНИИпроектом технико-экономическое обоснование, рекомендовал внедрять металлические кровли в строительную практику, так как за счет снижения последующих эксплуатационных затрат они целиком оправдывают вложенные средства в течение не более 10 лет. Одним словом, "проигрывая" в капитальных затратах, мы "выигрываем" в эксплуатационных расходах. Аналогичным образом обстоят дела и с санацией. Разумеется, по сравнению с традиционным капитальным ремонтом санация требует больших капитальных вложений, зато в будущем мы компенсируем эти расходы за счет экономии топливно-энергетических ресурсов, стоимость которых постоянно растет.

Поскольку более 60% энергии, потребляемой при эксплуатации здания, приходится на отопление и вентиляцию, большое внимание в программе санации уделяется вопросам совершенствования инженерных систем реконструируемых зданий. В современных, но, к сожалению, отнюдь не идеальных, системах отопления, горячего водоснабжения и освещения жилых зданий сосредоточено сегодня до 40% потенциала энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Только в системах отопления из-за отсутствия средств регулирования непроизводительный расход тепла составляет 15-20%, а суточный расход горячей воды на душу населения превышает средние европейские нормы. Максимальная экономия энергии в системах теплоснабжения зданий достигается при помощи учета, регулирования и комплексной автоматизации процессов теплоснабжения и теплопотребления. Большие резервы экономии открывает устройство в зданиях систем механической вентиляции с повторным использованием тепла, авторегулирование отопительных систем, установка приборов учета, измерительного и регулирующего оборудования в каждой квартире. За счет автоматизации систем инженерного обеспечения зданий можно добиться сокращения расходов тепла не менее чем на 20-30%.

Значительную экономию дефицитного органического топлива может дать использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ). О перспективности этого направления ресурсосбережения в строительстве свидетельствует небольшой, но весьма успешный опыт использования на нужды отопления и горячего водоснабжения на экспериментальных объектах солнечной и ветровой энергии, низко потенциального тепла грунта, сбросных и геотермальных вод и т.д. Ресурсы низко потенциального тепла, содержащиеся в воздухе, воде и земле, практически неисчерпаемы.

В Европе уже давно "освоили" эту тему и пошли по пути создания так называемых "пассивных домов", которые вообще не зависят от централизованного теплоснабжения - настолько технически совершенными являются ограждающие конструкции и инженерное оборудование этих зданий. Как правило, в системах вентиляции "пассивных" домов для нагревания поступающего воздуха используется тепло вытяжного воздуха, что позволяет сократить теплопотребление до 15 Вт/м². В комнате такого дома для поддержания оптимальной температуры достаточно тепловыделения двух человек, которые в ней находятся, и тепловой энергии, образующейся при работе пары ламп накаливания. За счет чего достигается подобный эффект? Во-первых, за счет высокой теплоизоляционной способности ограждающих конструкций, которая практически в 1,5-2 раза выше, чем мы сегодня имеем в результате перехода на новые нормативы по энергосбережению. Кроме того, в "пассивных" домах установлены супергерметичные оконные системы. И, наконец, - благодаря эффективному использованию нетрадиционных источников тепла: солнечной энергии, тепла грунта и тепла вентиляционных выбросов.

В качестве примера из отечественной практики можно привести экспериментальный 16-этажный дом, построенный в мне Никулино. Система горячего водоснабжения в этом здании не зависит от ЦТП: ее работа основана на использовании низко потенциального тепла грунта. В системе механической вентиляции применяется тепло вытяжного воздуха. В результате расход тепловой энергии на нужды отопления, горячего водоснабжения и вентиляции такого дома на 32 % меньше по сравнению с количеством тепла, потребляемого при эксплуатации тех же систем в домах серии П44-Т.

Будем надеяться, что тема "пассивных" зданий займет достойное место в программе комплексной реконструкции. Например, в Германии имеется очень много объектов, реконструированных по системе "пассивный" дом, которая сегодня более известна под названием "трехлитровый" дом. Дело в том, что после реконструкции на отопление 1 м² площади такого дома расходуется всего 3 л жидкого топлива в год. Это в 2,5 раза меньше по сравнению с действующими в Германии нормами энергопотребления. Таким образом, экономический эффект, получаемый за счет снижения эксплуатационных расходов, окупает 7-8%-ное увеличение размеров капитальных затрат на реконструкционные работы по этой оригинальной системе.

Помимо направлений, которые сегодня уже реализуются в экспериментальном строительстве, существует программа перспективных научных исследований в области строительных технологий, которая преследует немного другие цели, основная из них - создание принципиально новых строительных материалов, технологий и оборудования, разработка новых строительных систем. Подобных ноу-хау на сегодняшний день известно достаточно много, однако, в основном это лишь опытные партии. Приступить к внедрению новинок в массовое производство можно будет только после того, как они пройдут цикл глубоких разносторонних исследований, и результаты этих исследований подтвердят соответствие всех физико-механических, теплотехнических, эксплуатационных и эстетических параметров представленных образцов требованиям современных строительных норм и правил. Использование новейших достижений и технологий поможет поднять капитальный ремонт и реконструкцию на принципиально новый уровень, позволит оптимизировать строительный цикл и существенно снизить себестоимость реконструируемого жилья.

Одной из последних, и, на мой взгляд, очень интересных и перспективных тем, является тема применения твердотельных диодов в качестве источников освещения. В основе конструктивной схемы новых светильников - составленная из 10-12 диодов пластинка диаметром 15-20 мм, которая питается от 4,5-вольтовой батарейки и дает световой поток, эквивалентный световому потоку от 60-ваттной лампы накаливания. Это совершенно новый подход к решению проблемы энергосбережения. В настоящее время образцы таких диодов используются для оснащения светофоров, но уже сегодня обсуждается программа замены традиционных источников света на твердотельные не только на улице, но, и на строительных объектах. Разумеется, на первом этапе преобразования коснутся зон общего пользования: подъездов, лифтовых кабин, лестничных клеток и т. п. Реализация и дальнейшее развитие программы совершенствования систем освещения при одновременном улучшении его качества позволят сэкономить значительное количество топливно-энергетических ресурсов и, как следствие, - улучшить экологическую обстановку в городе.

Говоря о повышении потребительских характеристик существующего жилья, в чем собственно и состоит задача реконструкции, нельзя не упомянуть о проблеме перепланировки, поскольку комфортность проживания во многом зависит от планировочной структуры жилых помещений. И если о существенной перепланировке 9-этажных зданий с поперечными несущими стенами не может быть и речи, то изменить планировку пятиэтажек удается практически без особого труда. Как выглядит схема реконструкции 5-этажного жилого фонда, разработанная МНИИТЭПом? Одно из предложений предусматривает не только проведение всех вышеперечисленных видов работ, в том числе надстройку мансард, но и предполагает перепланировку нижележащих 5 этажей. В результате не соответствующая современным требованиям комфорта "трешка" за счет смены функционального назначения помещений превращается в "приличную" "двушку". Причем согласно подсчетам специалистов МНИИТЭПа реконструкция с элементами перепланировки и устройством мансарды не ведет к существенному удорожанию жилой площади: ориентировочная стоимость жилья в таких зданиях будет составлять 270 у.е. за 1 м². (Для сравнения - декларированная стоимость нового жилья в типовом строительстве -450 у.е./м²). Разумеется, вести речь о реальных цифрах имеет смысл лишь по окончании работ на экспериментальных объектах, когда сумма капитальных затрат будет четко определена.

Постепенно объемы площадей, вводимых в строй в результате осуществления программы комплексной реконструкции эксплуатируемого жилого фонда и получаемых за счет новостроек, должны сравняться, а это ни много ни мало - по 5 млн. м² ежегодно. Поэтому, если мы действительно хотим решить поставленную задачу, причем не когда-нибудь, а, скажем, в ближайшие 10-15 лет, темпы реконструкции придется наращивать. Более того, чтобы освоить такие колоссальные объемы, процессу следует придать массовый характер, то есть "поставить" его на "поток". Предполагается, что и весь инвестиционно-строительный цикл капитального ремонта будет построен по той же схеме, которая действует сегодня в типовом строительстве: подготовка исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, экспертиза, реализация проекта и контроль качества, сдача объекта госкомиссии.

Помимо производственных и строительно-монтажных подразделений строительного комплекса к участию в общегородской программе капитального ремонта и реконструкции планируется привлечь другие строительные организации с их мощностями и индустриальными технологиями. Процесс отбора будет осуществляться на тендерной основе. Причем сегодня, исходя из реальной ситуации в строительном комплексе, когда на продукцию, предназначенную для массового применения, существуют определенные, декларированные цены, можно с уверенностью сказать, что немалые перспективы откроются перед теми фирмами-разработчиками, которые постараются найти и предложить не только технически совершенные, но и экономически привлекательные решения.

Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день оптимальным соотношением цена/качество обладает продукция, процесс производства которой основан на использовании наиболее прогрессивных зарубежных технологий. Вот почему многие российские компании пересмотрели свои производственные программы, произвели техническое перевооружение и модернизацию предприятий, и, изучив передовой опыт иностранных производств, наладили выпуск продукции, способной конкурировать с импортными образцами. В настоящий момент перед такими компаниями стоит задача найти пути снижения себестоимости этой продукции с той целью, чтобы при европейском уровне качества сделать ее доступной для применения в массовом строительстве. Если такие пути будут найдены, то поэтапно, по мере освоения отечественной промышленностью производства импортных аналогов, удастся осуществить переход на импортозамещающую продукцию, как в новом строительстве, так и при реконструкции существующего жилья.

Строительный эксперт