- Леонид Наумович, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы, который вы возглавляете, можно сказать, совсем молодой - не так давно отметил пятилетие. Молодой, но сумел достигнуть в своей созидательной деятельности отрадных результатов. Как удается, несмотря на различные трудности, добиваться положительных итогов работы?

- Он был образован в 1996 году, в горячую пору подготовки к празднованию 850-летия Москвы. Тогда мы назывались Управление внебюджетного планирования развития города. Перед нами была поставлена цель за счет средств, полученных от реализации построенного нами жилья, продвигать строительство муниципального жилья. То есть мы инвестируем строительство домов, реализуем их на коммерческих условиях, а полученные средства аккумулируем в городском бюджете, откуда они затем распределяются на реализацию жилищных социальных программ. Для этого был создан и передан нам в управление Внебюджетный жилищно-инвестиционный фонд. В настоящее время он остается в нашем управлении, только весной этого года был переименован в Целевой бюджетный инвестиционный фонд. Сделано это потому, что было много разночтений по поводу "внебюджетности", говорили, что деньги забираем себе, и берем их из фонда на свои проекты, и еще бог весть что! Могу в очередной раз заверить москвичей, что деньги все передаются городу. Все платежи поступают на счет казначейства. Обратите внимание, из названия выпало слово "жилищный", потому что весной этого года получили возможность реализовывать на рынке и сдавать в аренду нежилые помещения, культурно-бытовые, спортивные и торговые комплексы.

Теперь об итогах работы. В правительстве Москвы мы каждый год отчитываемся за всю деятельность. В целом отмечались позитивы Департамент сумел в короткий срок ликвидировать кредиторскую задолженность перед строителями за 1996 год, в 1997 году обеспечил москвичей жильем общей площадью 460 тысяч квадратных метров, начал строительство домов для коммерческой продажи, а также провел ряд научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, чтобы инициировать реконструкцию стройиндустрии города. В итоге ДИПС сумел стать лидером рынка недвижимости столицы.

В канун пятилетия мы подсчитали, что за время своего существования построили свыше пяти с половиной миллионов квадратных метров жилья, из них почти треть бесплатно передана москвичам по различным социальным программам. Общий объем привлеченных средств - около трех миллиардов долларов. Прибыль города от нашей деятельности составила почти миллиард долларов!

- Однако по-прежнему актуален вопрос: откуда вы берете средства?

- Мы инвестируем проекты за счет банковских кредитов и привлечения средств населения. Покупатель квартиры на ранних этапах строительства как бы инвестирует его, и потом он совершает выгодную для него сделку, поскольку цены на начальной стадии строительства существенно ниже.

Сегодня основной формой обеспечения банковского кредита выступает залог возводимого жилья, а кредитный рейтинг департамента настолько высок, что позволил ему ужесточить критерии отбора кредитных организаций. Привлечение банковских кредитов носит целевой характер, то есть средства направляются на финансирование конкретного, согласованного с банком объекта.

Существенным подспорьем в объемах реализации жилья стали усилия наших законодателей по внедрению механизмов ипотечного кредитования, позволяющих приобрести квартиру в собственность, оплачивая ее стоимость в рассрочку.

На наш взгляд, рынок недвижимости любой цивилизованной страны должен оперировать таким механизмом, как ипотека. Ведь тогда можно будет реально решить жилищную проблему в столице и сказать, что наш рынок стал цивилизованным.

Собственно, некоторые элементы ипотеки уже используются и у нас, в департаменте, и у многих риэлтеров. Однако, мы неоднократно говорили о том, что в глобальном смысле ипотека только тогда станет реальным инструментом рынка недвижимости, если будет рассчитана на десятки лет и кредиты будут выдаваться под 3-5 процентов.

- Расскажите, пожалуйста, подробнее о ваших планах, конкретных проектах и, если можно, поясните сразу, как они связаны с различными жилищными, социальными программами, программами по благоустройству города.

Для нас важнейшим направлением остается строительство жилых домов. В 2003 год; департамент ставит перед собой задачу по вводу 620,7 тысячи квадратных метров. Хотелось бы сказать о строительстве в Куркине. Этот первый экспериментальный район малоэтажной застройки, рассчитанный на сорок тысяч семей (около миллиона тысяч квадратных метров), планируется полностью застроить индивидуальными домами и коттеджами.

Данному проекту правительство Москвы уделяет пристальное внимание. Именно здесь оно ведется с сохранением природного ландшафта и заботой об экологии. Возведение таунхаусов и коттеджей с применением новейших строительных технологий и высококачественных материалов призвано воплотить в жизнь новый стандарт проживания.

Строительство в Куркине идет по принципиально новой схеме на базе детального маркетингового исследования, на основе точных расчетов по темпам застройки, срокам ввода в эксплуатацию и окупаемости проекта в целом.

Из перспективных проектов хотелось бы отметить следующие. Одним из самых интересных и красивых объектов департамента станет жилой комплекс на берегу Москвы-реки, недалеко от Серебряного бора, расположенный в Карамышевском проезде. Его строительство уже началось. Сейчас идут работы нулевого цикла. Комплекс будет возводиться в непосредственной близости от строящейся ветки метро. Общая площадь объекта составляет 66 тысяч квадратных метров, из них площадь квартир - 36 тысяч квадратных метров. Инфраструктура комплекса предусматривает строительство детского сада, супермаркета, кафе и ресторана. Строительство комплекса намечено завершить в III-IV кварталах 2004 года.

В эти же сроки завершится строительство недавно начатого жилого комплекса на проспекте Вернадского общей площадью квартир около 27 тысяч квадратных метров Комплекс, который будет построен возле Удальцовских прудов, состоит из 2 жилых башен - 30- и 17-этажных. На его территории, кроме жилья, будут размещены крупные торговый и спортивный комплексы.

Департамент начинает строительство еще одного крупного жилого комплекса на Мичуринском проспекте, в районе "старой" Олимпийской деревни. Это спортивно-ориентированный многофункциональный комплекс с необходимой инфраструктурой, состоящий из 4 высотных зданий Его общая площадь составляет 120 тысяч квадратных метров.

Начинается комплексная реконструкция 5-этажного жилого фонда в 55-56-м кварталах Филевского парка. Первая очередь - 2 новых жилых дома муниципальный - для переселения жителей реконструируемых пятиэтажек-и коммерческий будут сданы в 2003 году. Полностью застройку планируется завершить к 2006 году. Общий объем строительства составит 130 тысяч квадратных метров. Все дома, включая дома под переселение, будут монолитно-кирпичными. Жители района останутся проживать на его территории.

В этом году началась реконструкция 18-19-го кварталов Коптева. В декабре этого года будут сданы 3 муниципальных дома общей жилой площадью 14,9 тысячи квадратных метров, предназначенные под переселение. Все жители микрорайона, чьи дома в ходе строительства под лежат сносу, получат жилье в его пределах. Реконструкция квартала должна завершиться к 2005 году Общая площадь построенного жилья составит около 100 тысяч квадратных метров.

Сейчас завершается проработка проекта застройки 1-го и 2-го кварталов района "Левобережный" Это один из самых значительных объектов ДИПС. Застройка района предусматривает реконструкцию пятиэтажек в течение 6-7 лет, в результате которой в Москве появится около 800 тысяч квадратных метров жилья. Первый дом, предназначенный для "волнового" переселения жителей, будет сдан в наступившем году. Работа осложнена тем, что в районе практически нет свободных площадок, это существенно сдерживает темпы строительства. Как и в других случаях, после реконструкции жители получат новые квартиры в своем же районе.

Два комплекса департамент планирует построить совместно с ОАО "Газпром". Общая площадь первого - на Профсоюзной улице, 44-46, - составляет 76 тысяч квадратных метров, общая площадь второго - на пересечении Херсонской улицы и улицы Наметкина - 140 тысяч квадратных метров.

При строительстве второго комплекса планируется перевод гаражей в многоярусные паркинги. В проекте предусмотрено также строительство торгового центра и спортивных сооружений.

Прорабатывается проект аналогичной застройки района Молжаниновский, расположенного прямо за Куркино. В первом квартале 2003 года будут представлены концепция застройки и бизнес-план, которые предусматривают строительство 600 тысяч квадратных метров общей площади. В настоящее время идет согласование постановления правительства Москвы.

Застройка 5-го и 6-го кварталов Мичуринского проспекта - один из наиболее крупномасштабных проектов ДИПС и производится совместно с несколькими организациями, выступающими соинвесторами "Главмосстрой", "Моспромстрой", "Моспромстройматериалы" и ГУП "Управление экспериментальной застройки". На них возложена задача самостоятельного вывода собственных промышленных предприятий, в том числе завода железобетонных изделий. После вывода производств и ликвидации санитарных зон на территории 5-го и 6-го кварталов начнется строительство, общий объем которого составит 480 тысяч квадратных метров. Сейчас разрабатывается проект застройки. Начало работ намечено на конец 2003 года.

Особое внимание нам придется уделять центру города Распоряжением мэра Москвы, которое было подписано 6 сентября 2002 года, на департамент были возложены функции генерального инвестора по выполнению работ по реконструкции центра путем ликвидации аварийного жилого фонда.

Два года назад постановлением правительства Москвы от 10.10 2000 г на реконструкцию Департаменту инвестиционных программ строительства правительства Москвы было передано 28 адресов в центре столицы Департамент и до этого вел точечные работы по строительству и восстановлению объектов в центре города, но это постановление поставило перед ДИПС задачу по комплексной реконструкции в рамках программы по ликвидации ветхого аварийного жилья в Центральном административном округе.

Всего в этом году в ЦАО департамент инвестирует строительство около 120 тысяч квадратных метров, из которых около 50 тысяч квадратных метров пойдет под расселение жителей ветхих и аварийных домов центра.

22 октября 2002 года было подписано постановление правительства Москвы о передаче департаменту на реконструкцию еще 34 объектов, ввод которых намечен на 2004-2005 годы.

Департамент расценивает свою деятельность в центре как самый ответственный участок. Нельзя забывать, что центр города - это уже исторически сложившийся инфраструктурный комплекс. Транспорт, коммуникации, геология, здания, представляющие историческую ценность, ветхое жилье - все это и создает тот клубок проблем, которым характеризуется работа в ЦАО. Громадные сложности возникайте инженерией и коммуникациями, износ которых в центре очень велик. Любые работы строительного характера создают дополнительную нагрузку на транспортные магистрали.

Здесь очень велика плотность застройки. Ограниченность территории непозволяет использовать крупногабаритную технику или разворачивать строительную площадку в полном объеме. Дополнительная сложность может возникнуть при строительстве на геологически сложных участках, которых в центре немало.

Все это приводит к тому, что в некоторых случаях необходимо разуплотнять застройку То есть сносить здания, а территорию просто благоустраивать, тратя на это средства, полученные на других объектах.

К концу 2003 года ожидается передача под реконструкцию силами департамента 853 площадок в Центральном административном округе столицы, документация на которые уже частично заказана. Эта работа ведется совместно с префектурой Центрального округа под личным контролем префекта Геннадия Дегтева.

- Огромная программа строительства, реконструкции жилья впечатляет. Но теперь на вас возложены и другие функции.

- Мы давно понимали, что необходимо задействовать не только сегмент продажи жилья, но и его аренды. Это очень перспективная ниша оказалась совсем не занята городскими структурами, а значит, город лишен серьезного источника дохода! Поэтому важным событием в работе департамента стало пояроищанне в столице системы доходных домов - спустя возвращается старая форма аренды квартир. Еще в 2001 году мы построили первый в современной России доходный дом в Большом Николоворобьинском переулке. Если эксперимент окажется удачным, ДИПС готов взяться за строительство очередных трех доходных домов, рассчитанных уже на самые разные категории населения.

С этого года приступаем к возведению в столице нежилых помещений офисов, гостиниц, торгово-развлекательных центров, что позволит создать новую долговременную доходную базу для города. Причем опять таки с правом сдачи в аренду. На очереди строительство первой трехзвездочной гостиницы на Большой Полянке.

В последние годы департамент довольно продуктивно сотрудничает с коллегами из стран СНГ - Белоруссии, Молдовы. Особенно тесно - с украинскими строителями. Прежде всего - на базе обмена опытом. Два года назад в Москву приезжали представители стройиндустрии Украины, а в прошлом году в Киев поехали москвичи. Надеюсь, что это станет доброй традицией и прочной основой для сотрудничества.

Строительная газета