Рынок аренды жилья в Москве начал формироваться еще во времена монголо-татарского ига, и никакие экономические и социально-политические изменения не смогли свести к нулю его активность. Как бы ни называлась страна, в которой находится город и каким бы ни был статус города, спрос на временное жилье был, есть и будет.

В настоящее время, благодаря развитию рыночных отношений и более-менее спокойной обстановке в стране, рынок аренды также развивается и принимает относительно цивилизованные формы. Наряду с вечными бабушками, сдающими комнаты, сдают жилье и люди, имеющие несколько квартир. И не за горами то время, когда откроются первые доходные дома. Люди, имеющие свободные деньги, все больше предпочитают вкладывать (инвестировать) их в недвижимость. Расчет верный. Доходы на вложенные средства не уступают банковским процентам, а в случае крайней необходимости деньги можно быстро вернуть с прибылью, продав недвижимость.

Некоторые проделывают эти операции стихийно, опираясь на здравый смысл и житейскую логику, другие обращаются к профессионалам рынка – риэлторам. Вопросов, которые при этом возникают, всего два. Где и какое жилье мне купить, чтобы максимально выгодно вложить деньги, и как мне с наибольшей выгодой распорядиться имеющейся пустующей жилплощадью. Для ответа на эти вопросы обратимся к статистической информации.

Основными факторами, влияющими на цену квартиры, являются количество комнат в квартире и ее месторасположения. Сводные данные о стоимости найма приведены ниже в виде двух таблиц.

Приведенные данные позволяют примерно оценить ваши возможные доходы от сдачи квартиры внаем. Для более точной оценки рекомендую принять во внимание еще ряд факторов.

Удаленность от станции метро. Понятно, что чем дальше от метро расположена квартира, тем она дешевле. Исключения можно сделать только для квартир, расположенных в центре, или, в меньшей степени, для квартир, расположенных в местах с развитой сетью наземного транспорта.

Расположение дома и квартиры в самом доме. Если дом стоит рядом с оживленной проезжей частью, и окна квартиры выходят туда же, то квартира теряет часть своей привлекательности и, как следствие, меньше стоимость ее найма. Наличие рядом с домом магазинов и предприятий бытового обслуживания – наоборот, может цену повысить.

Этаж, на котором расположена квартира. Первые и последние этажи традиционно пользуются меньшим спросом и сдаются дешевле.

Состояние квартиры. Всем понятно, что квартира с евроремонтом будет стоить дороже, чем та, в которой вчера был пожар. Сложность в том, чтобы найти золотую середину. Евроремонт необходим, если квартира находится в элитном доме, там он воспринимается как нечто само собой разумеющееся. В расчете на обеспеченных нанимателей можно сделать дорогой ремонт, если дом расположен в центре. Если же дом типовой конструкции и находится в районе массовой застройки, то вполне хватит косметического ремонта, комплекта мебели (только не той, которую пора бы выбросить, но она дорога как память) и набора бытовой техники. Этот набор, состоявший раньше из холодильника и ламповой радиолы, сегодня все чаще включает в себя еще и стиральную машину, телевизор и т.д.

Тип дома и состояние подъезда. Человек, ищущий жилье, пусть даже временное, все равно руководствуется правилом «мой дом – моя крепость», поэтому ветхий дом и грязный подъезд могут существенно снизить цену.

Наличие в квартире телефона. Думаю, что комментарии излишни.

Ко всему вышесказанному хочется добавить, что недвижимость традиционно является самой стабильной сферой вложения денег, поэтому не всегда имеет смысл пытаться сдать квартиру лишь бы кому, но по максимальной цене. Если цена найма выше, чем в таких же квартирах в районе, значит, снимут квартиру люди, которым жилье нужно очень и очень срочно, и при этом продолжат свои поиски. И конечно, стоит присмотреться к будущим жильцам. Что это за люди, и не обернется ли высокая плата за квартиру завтра неприятностями для вас. Настраивайтесь пусть не на максимально возможный, зато стабильный доход.

Еще о людях, которые снимают жилье и благодаря кому формируется спрос на рынке аренды. Их можно разделить на две категории – на москвичей и приезжих. Москвичи, это, как правило, молодые люди, одинокие или семьи, которые уже сами зарабатывают себе на жизнь и хотят жить самостоятельно, отдельно от родителей. Они формируют наиболее стабильную часть спроса, которая не зависит от сезонных колебаний. И жилье они, как правило, хотят снять на длительный срок, возможно, до тех пор, пока не купят свое собственное. В эту же категорию можно отнести и приезжих, которые приехали в Москву и хотят остаться здесь жить. Что касается тех, кто приехал временно, то это, как правило, студенты, а также сезонные рабочие и торговцы. Последние стараются приехать в Москву к концу лета – началу осени, так как лето – сезон отпусков, и торговля идет довольно вяло.

Пик спроса на жилье приходится на август, что связано как с началом учебного года, так и с тем, что многие, кто сдавали свои квартиры на лето, уезжая на дачу, возвращаются в город. Вместе с тем, начинает активизироваться и торговля. Небольшое увеличение спроса в январе-феврале, скорее всего, связано с зимними экзаменационными сессиями и оживлением торговли во время новогодних праздников.

Приведенные ниже два графика иллюстрируют соотношение спроса и предложения квартир различных ценовых диапазонов.

На диаграммах видно, что наиболее ликвидными являются квартиры, цена найма которых находится в двух диапазонах: $251-350 и $351-450. Из них наибольшим спросом пользуются недорогие однокомнатные квартиры, что соответствует ценовому диапазону $251-350. Ценовой диапазон $351-450 включает в себя более дорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя в целом предложение двухкомнатных квартир несколько превышает спрос, что говорит о возможном снижении цен найма в этом сегменте рынка.

Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры пользуются еще меньшим спросом. Как уже было сказано, основные наниматели квартир сегодня это молодые люди или семьи, которые стараются накопить деньги на собственное жилье, студенты или приезжие рабочие и торговцы, которые также стараются экономить на чем только можно, в том числе и на жилье. Возможно, что цены в этом сегменте рынка опустятся, но возможна и ситуация, что дальнейшее понижение цен станет невыгодно, и многие из этих квартир будут выставлены на продажу.

Интересная ситуация складывается на рынке элитного жилья. Предложение превышает спрос в восемь раз, что говорит о явной перенасыщенности рынка. При этом, в предыдущем ценовом диапазоне (751-1000 USD) предложение превышает спрос в два раза, поэтому «резерв прочности» у рынка элитного жилья отсутствует. В данном случае можно говорить о явной потере привлекательности элитного жилья как способа инвестирования. В случае же, если владельцы элитного жилья не найдя нанимателей, начнут продавать свои квартиры в массовом порядке, то неизбежно и снижение их цен и при продаже. Не берусь предсказывать прибыльность или убыточность инвестирования в элитное жилье как в объект строительства для последующей продажи, но, как показывает диаграмма, возврат средств путем сдачи жилья внаем будет, скорее всего, невозможным.

Таким образом, на сегодняшний день, проще всего сдать недорогую одно- или двухкомнатную квартиру. Они же являются и самыми перспективными объектами для инвестирования. Более дорогие двухкомнатные, а также трех- и четырехкомнатные квартиры могут приносить доход, но их КПД будет весьма низким, и как объекты для инвестирования они подходят гораздо меньше.Что касается рынка элитного жилья, то он явно переживает «кризис перепроизводства», и сегодня его перспективы весьма неопределенны.

Михаил КозыревКвартира. Дача. Офис