Лет десять назад в разряд "элитных" могли попасть любые квартиры нетиповой или улучшенной планировки - например, кирпичные дома с трехметровыми потолками. А первые застройщики так называемого элитного жилья привлекали еще не избалованных в квартирном вопросе покупателей размерами: квартиры площадью 300 кв. м уходили запросто. К большим площадям со временем добавились огороженная территория и охрана. Но зачастую застройщик имеет слабое представление об элитном жилье: монолитно-кирпичный дом с охраной и с грохочущим лифтом мытищинского производства таковым не является.

Размер квартиры по-прежнему имеет значение, хотя объем предложений действительно больших квартир стал меньше. На первый план вышло качество, гарантировать которое застройщик и риэлтор, однако, не спешат. Местоположение остается одним из основных принципов при выборе элитного жилья. Поэтому район, в котором оно находится, случайным быть не может. Для тех, кто из соображений экологии не желает жить в пределах Садового кольца, строят дома в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах. Сейчас покупатели дорогого жилья зачастую наивно рассчитывают на то, что за те деньги, которые они уже заплатили, можно будет получить весь необходимый комплекс услуг: от фильтра в кране до тренажерного зала. "Спрос на рынке качественного, в том числе элитного жилья сместился за последние год-два с квартир площадью 180-250 кв. м и более на квартиры меньшей площади - 120-150 кв. м. Да и по другим параметрам качества жилья спрос стал рациональнее, - рассказывает "Фокусу" главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости Геннадий Стерник. - В то же время возрастают требования к таким показателям качества, как экологичность материалов наружных ограждений (железобетонные монолитные наружные, а тем более внутриквартирные стены не привлекают покупателей и переводят дом в менее качественную категорию), обеспеченность паркингом, панорамное остекление, вид из окна и т. д.".

Сразу следует оговориться - регламентированных критериев оценки элитности жилья не существует. Есть набор качеств, характеристик, который каждая строительная и риэлторская компания создает сама. По классификации специалистов отдела жилой недвижимости компании Colliers International, элитное жилье вне зависимости от класса (А+, А или B) обязательно находится на охраняемой территории с парковкой или подземным гаражом. В доме сразу должен быть сделан ремонт с применением, как анонсирует компания, "качественных, дорогих материалов". Согласно классификации компании Kalinka-realty, существует жилье классов А, А-, B и C. По большому счету различие между ними заключается в местоположении дома. "У нас свои требования к элитности, прежде всего с акцентом на инфраструктуру. Мы сами эксплуатируем свои дома. Все дома - коммерческие и чаще всего отгорожены от муниципальных лесополосой или другими природными зонами отдыха", - рассказали "Фокусу" в компании "Дон-Строй".

Где искать элиту

Варианты присоединения к буквам "-" и "+" бесконечны, а потому и выбор того, что называют элитным жильем, предлагаемым к покупке в Москве, получается просто неохватным. Уровень цен при этом за 1 кв. метр колеблется от $1000 до $5000 и более.

Многоэтажные дома, построенные по индивидуальному проекту, которые растут как грибы после дождя в самых разных районах, к сожалению, во многих случаях лишь дополняют безликую картину типовых построек разных лет не только своим количеством, но и безвкусным исполнением. Создание жилого дома элитного класса начинается с выбора места для его строительства. На ум тут же приходит центр. Однако случаются и "эксперименты" - когда на окраинах города выстраивают целые микрорайоны с претензией на элитность (как Куркино, рекламируемое в качестве "русской Швейцарии", например).

Понятие престижности местоположения в оценках риэлторов неоднозначно. Кроме центра, престижными застройщики считают то район Рублевского шоссе, то Крылатское, то Юго-Запад - в зависимости от того, где именно им удалось найти свободную площадку. Загазованность и транспортная непроходимость центра заставляют многих сомневаться в удобстве и целесообразности проживания вблизи Бульварного кольца.
Как рассказал в интервью "Фокусу" директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Павел Здрадовский, среди самых удачно расположенных "кусков" Москвы - территория между Пречистенской набережной и ул. Остоженка. По словам Здрадовского, строительство в этом районе элитных домов полностью изменит и инфраструктуру района, и его контингент.

Под категорию "элитные" в Москве в большинстве случаев подходят только те многоэтажные и среднеэтажные дома, которые стоят недалеко от центра (если говорить все-таки об элитном жилье в городе) и, как правило, отстраиваются на месте сносимого ветхого жилья. Чем ближе к Кремлю, тем дороже земля.

Строительство элитного дома предполагает обязательное устройство подземного гаража. Сегодня востребованность машиномест доходит до двух на одну квартиру, иначе квартиры не покупают. Для таких гаражей приходится углубляться от поверхности земли на уровень 2-3 этажей. В центральной части города глубокие котлованы требуют дополнительных затрат и использования специальных технологий типа "стена в грунте" для того, чтобы не повредить соседние близко стоящие здания.

Настоящие элитные дома довольно сложны по планировке и по условиям строительства, и расчет их конструкций - процесс достаточно трудоемкий.

Элита оплачивается дважды

Застройщики и риэлторы элитных домов ориентируются, естественно, на состоятельных клиентов со свободными деньгами. При покупке квартиры высокого класса, впрочем, как и при приобретении любого другого жилья, клиента в первую очередь должен интересовать застройщик. Компаний, строящих по-настоящему элитное жилье, мало, их единицы. Архитекторов, которые зарекомендовали себя как авторы "классных" домов, тоже мало, и их работы хорошо известны. По мнению специалистов, если в процессе строительства 50-60% квартир раскупаются даже без рекламы, это говорит о репутации и застройщика, и архитектора, с которым он работает.

Однообразность домов при бюджетном строительстве еще, наверное, можно оправдать всевозможными планами с длинными названиями, заканчивающимися словами "по обеспечению населения". Но строительство на коммерческой основе индивидуальных домов, в своем большинстве отличающихся низким качеством как архитектурного решения, так и самих строительных работ, невозможно объяснить ничем, кроме попытки заработать деньги на быстро и плохо сделанной работе. К тому же многие дома если и были внешне симпатичными, то после заселения жильцов превращаются в чудовище. Винить при этом владельцев квартир едва ли можно: что делать, если изначально в доме не было предусмотрено ни климат-контроля, ни остекления в едином стиле.

Если говорить о строительных материалах, то по идее покупатель квартиры должен быть в курсе того, что использует застройщик. Однако "прозрачность" стен (во всех смыслах) для отечественных компаний не является показателем безупречной репутации. Проблема качественного жилья - и элитное жилье здесь не исключение - заключается в том, что при возведении многоэтажных домов застройщик всегда заинтересован в снижении расходов на строительство. Поэтому часто применяются материалы, не предназначенные для утепления и отделки фасадов.

Елена РудометкинаРусский фокус