При всей присущей мэрии гигантомании строительство дешевых и ограниченных в планировке панельных домов не прекращается и рассматривается как весьма перспективное в плане получения прибыли.

Объяснение тому простое - на Москву работает три домостроительных комбината с советским прошлым и сугубо столичным обеспеченным будущим: изготовление панелей - процесс непрекращающийся и, что главное, вписывающийся в планы мэрии. В категорию дешевого жилья в прошедшем году чуть было не попали доходные дома. Но несправедливость этой затеи, понятная лишь мэрии, довольно быстро растворилась в ее стенах, и доходные дома логично заняли место в доходной статье московского строительного комплекса.

Места еще есть

Войны между московскими домостроительными комбинатами и ДИПС образца 2000 г., сопровождавшиеся большими объемами недостроенного и несданного жилья, отошли на задний план и переросли в иную проблему - хотя строительство в Москве и идет быстрыми темпами, оно все же не успевает за растущими запросами покупателей жилья вообще и качественного жилья в частности. Самое распространенное объяснение этому - в столице не осталось достаточного количества мест под новые стройплощадки.

В этом году действительно несколько сократилось количество предложений во многих районах массовой застройки (например, в Марьинском парке, Жулебине, Люблине). Строительство домов в таких районах, как Бескудниково или Дегунино, погоды не делает: число возводимых там корпусов не столь велико, чтобы восполнить пробел в спросе, да и цены на землеотвод там выше, чем в других районах. Так, в Бескудникове гектар земли, по данным Московского агентства недвижимости, стоит порядка $600 000 (для сравнения: цена землеотвода в Люблине составляет $300 000 за 1 га). Нужно учитывать и то, что Московское правительство объявило о возможном повышении платы за выделяемую землю с начала 2003 г. как минимум на 20% (сейчас 1 га земли стоит примерно $300 000). На ценах предполагаемые изменения не отразиться не могут. Повышением стоимости квадратного метра отзывается и исторически сложившееся недоразумение под названием "себестоимость строительства", схема формирования которой у каждого застройщика своя и, естественно, секретная.

В некоторых районах массовой застройки земельные ресурсы уже закончились: в Новокосине на сегодняшний день ничего не строится, в Жулебине строительство на исходе. Площадки есть в других районах, но с их использованием возникают проблемы. Дело в том, что Митино расположено в непосредственной близости от Волоколамского шоссе, и, если застройщики поставят в микрорайоне еще несколько кварталов, то транспортная ситуация на шоссе станет совсем аховой.

До сих пор сдерживающим фактором в освоении марьинских просторов не смогли стать ни поля фильтрации, которыми несколько лет назад была занята приличная часть юго-востока, ни расположенная по соседству Капотня со своей вечно сизой дымкой. При всех недостатках у Марьина есть один плюс - это единственный район-новостройка, куда протянута ветка метро.

Территорией застройки определяется соотношение сил ДИПС и ДСК. Департамент больше не занимается дешевым панельным строительством, а берет на себя, как правило, монолитные дома эконом-класса и монолитно-кирпичные, относящиеся к категории элитных и строящиеся в престижных районах столицы, прежде всего - в Центральном округе.

В начале 2002 г. Ходынское поле было объявлено последней неосвоенной территорией центральной части Москвы. Однако, исходя из планов того же ДИПС, оказывается, что все разговоры о нехватке строительных площадок - миф, даже в отношении центра. Проблема зачастую заключается не в геологических или технических сложностях освоения Центрального округа, а в том, как получить там площадку в принципе. Если в 2003 г. город собирается построить в центре столицы 124 000 кв. м (в прошлом году цифра составляла около 106 000 кв. м), значит, места все-таки есть.

О мнимом дефиците мест под строительство говорят неуменьшающиеся масштабы работ ДИПС и в других престижных районах Москвы. Совместно с ОАО "Газпром" департамент собирается возвести два комплекса жилых зданий. Общая площадь первого - на Профсоюзной улице - 76 000 кв. м, второго - на пересечении Херсонской улицы и улицы Наметкина - 140 000 кв. м. На Мичуринском проспекте появятся 480 000 кв. м жилья, а на берегу Москвы-реки, недалеко от Серебряного бора, - 66 000 кв. м.

У ДСК свои, и тоже масштабные, строительные планы. Делиться ими комбинаты не настроены, прикрываясь коммерческой тайной. Вот цифры, которые выдала пресс-служба ДСК-2: это примерно 242 000 кв. м полезной площади, построенной в прошлом году, и порядка 337 000 кв. м - в перспективе. И все же определенные выводы об общем объеме работ комбинатов сделать можно, ведь столичные ДСК берут на себя все строительство панельных домов в Москве (в том числе и жилья муниципального назначения). Дешевизна и технологическая простота производства панелей, а главное, сумасшедшая прибыль (если исходить из качества квартир) от строительства таких домов определяют светлое будущее панельного домостроения в столице. Опросив крупные агентства недвижимости столицы, наш корреспондент пришел к выводу, что "панель" удерживает лидирующие позиции по продажам.

Доходный дом. Пока один

Один из самых пафосных проектов ДИПС за прошедший год - идея возрождения доходных домов. Департамент заявил о них как о пустующей нише дешевого жилья, однако рассчитывать на доступность квартир в доходном доме изначально было странно.

Руководитель управления реализации жилищной программы ДИПС Григорий Пирумов, комментируя реализацию проекта доходного дома, рассказал "Фокусу", что окупится доходный дом за 10 лет, а приносить прибыль будет в последующие лет 140 своей эксплуатации при арендной ставке в $2000-6000 в месяц. По мнению Пирумова, было бы логичнее развивать строительство "более дешевых доходных домов, рассчитанных на большинство нуждающихся во временном жилье". Однако эта идея нашла поддержку далеко не на всех уровнях мэрии. Московскому правительству показалось более выгодным сдавать квартиры в аренду, нежели продать. Как рассказали "Фокусу" в ДИПС, такой уровень цен вполне обоснован, так как временного жилья такого уровня в столице на сегодняшний день нет: при цене аренды двухкомнатной квартиры в $3000 один день проживания в ней обойдется в $100, что сопоставимо со стоимостью номера в городской гостинице уровня ниже трех звезд с площадью 15, а не 80 кв. м. Оставалось сопоставить уровень цен на аренду жилья в районе новоявленного доходного дома: снять там двухкомнатную квартиру через агентство можно в два-три раза дешевле, а стоимость предложения у частников, естественно, ниже вообще практически на порядок.

В ожидании расцвета ипотеки

Как известно, массово доступным жилье может сделать либо его относительная дешевизна, либо система, реально позволяющая приобрести квартиру в рассрочку. Эксперты хором заявляют о рассвете и даже грядущем буме ипотечного кредитования в 2003 г. Причина этого, вероятно, в определенной надежде на налоговую "амнистию" для участников ипотеки, которую вроде бы готовят Госстрой и Минэкономразвития. Если инициированные поправки к Налоговому кодексу пройдут, то, по мнению обеих структур, участники ипотеки будут "выводить" на белый свет немалые суммы. В интервью "Фокусу" руководитель департамента налоговой политики Минэкономразвития Михаил Орлов заявил, что если у государства есть желание поддержать и застройщиков, и покупателя, то необходимо вообще отменить контроль за расходами физических лиц при покупке жилья как обычным способом, так и через ипотечные схемы (хотя воплощение этого революционного тезиса в жизнь, заметим, затмило бы и налоговую, и административную реформы нынешней власти вместе взятые). Есть мнение, что еще одной предпосылкой для развития ипотеки могут быть принятые Госдумой поправки к закону "Об ипотеке": заемщики, не исполняющие своих обязательств перед банками, могут быть выселены в квартиры "резервного" фонда. По словам руководителя ДИПС Леонида Краснянского, "почувствовав себя защищенными, многие финансовые учреждения обратят внимание на рынок недвижимости, что приведет к снижению процентных ставок и к упрощению условий получения кредита. Результатом может стать настоящий бум на рынке ипотечного кредитования".

Елена РудометкинаРусский фокус