Для сектора офисной недвижимости 2002 год оказался более чем удачным. Количество сделок по аренде выросло на 20% по сравнению с прошлым годом, а ведущие риэлторские компании почти вдвое увеличили объемы продаж. Следующий год должен пройти под знаком повсеместного офисного строительства. Но цены от этого ниже не станут: спрос сейчас превышает предложение почти на 80%.

Строительный бум наконец-то перекинулся с торговых на бизнес-центры. По данным Colliers International, объемы нового строительства в 2002 году на 30% превысят показатели 2001 года, в 2003 году будет введено в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей класса А и Б. "Сейчас проектируется много объектов, и Москва представляет собой сплошную стройку, но ни уменьшения, ни увеличения цен в следующем году не будет, - прогнозирует Владимир Кудрявцев, консультант по продаже офисных помещений Penny Lane Realty. - Некоторая коррекция цен по отдельным сегментам возможна только к концу 2003 года, когда увеличится емкость рынка продажи офисов класса Б".

Пока площади в бизнес-центрах класса А и Б уходят с рынка по любой разумной цене, поскольку помещений (особенно небольших, площадью до 300 кв. м) по-прежнему не хватает. Участники рынка заинтересованы в росте стоимости офисов, тем более что в 2003 году конкуренция между риэлторами должна обостриться. Правда, многие операторы отмечают тенденцию к завышению цены предложения при общем увеличении количества предложения. "Инвесторы-собственники уверены в том, что цены достигли границы, и стремятся сбросить площади по максимальной стоимости. Но покупатели отнюдь не готовы приобретать офисные помещения по столь завышенным ценам", - считает Михаил Гец, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Арендный сектор офисного рынка более предсказуем. Ставки по ценам реальных сделок за этот год выросли в среднем на $15-30 в каждом сегменте, да и то максимальное увеличение цены пришлось на начало года. Границы реальных ставок без учета НДС колеблются в пределах $500-650 за кв. м в год в классе А и $250-500 в классе Б. Потенциальные арендаторы уже могут позволить себе капризничать: они стараются подобрать готовые к въезду помещения площадью 250-500 кв. м, хотя в предложении превалируют не отделанные окончательно большие офисные блоки (от 700 кв. м).

В 2001 году рост арендных ставок составил в среднем 10-15%. Ориентируясь на это, многие владельцы назначили завышенные цены, и их здания подолгу простаивали. Зато предложения, соответствующие реальной рыночной ситуации, поглощались очень быстро. Срок жизни объекта на рынке сократился: здания сдавались в аренду еще до начала этапа внутренней отделки под клиента.

Аналитики ожидают, что в 2003 году будет перевес предложения в сторону класса А, и цены в этом сегменте стагнируются. В классе Б, наоборот, будет ощущаться недостаток предложения. Правда, ставки и здесь вырастут не больше чем на 5%. Класс Б идеально подходит под так называемые рабочие офисы, которые необходимы российским и иностранным компаниям для размещения основного персонала.

Эксперты Colliers также отмечают увеличение количества проектов по реконструкции бывших производственных площадей в центре города. Некоторые проекты подразумевают строительство комплексов площадью до 100 тыс. кв. м. При этом на рынок выходит все больше инвесторов, для которых офисный проект является первым. Требования к рискам и срокам окупаемости объектов сейчас снизились - если в конце 2001 года средние ставки капитализации на высококлассные офисные здания могли быть определены на уровне 20%, то сейчас они составляют 13-17%.

Питерский рынок офисной недвижимости существенно отстает от московского. Высококлассные бизнес-центры за пределами исторического центра города стали создаваться только сейчас, новые территории осваиваются довольно медленно. Также неспешно растет заполняемость площадей, а арендные ставки за этот год практически не изменились. Специалисты Colliers считают, что и в 2003 году в северной столице все останется примерно на том же уровне

Инна КоломейскаяФинансовые известия