Квартиры не только в старых домах, но и в новостройках спланированы чаще всего не так, как хотелось бы их хозяевам. Проведение перепланировки жилых помещений требует обязательного согласования с многочисленными городскими инстанциями. Оформление разрешения - дело чрезвычайно утомительное, тем более если перепланировка уже закончена и легализовать ее надо постфактум. Многие предпочитают отдавать оформление разрешительных документов на откуп архитектурному бюро или строительной фирме. А посему на этой ниве развился высокоприбыльный бизнес.

Как рассказали "Фокусу" в Жилищной инспекции Москвы, в прошлом году туда поступило более 8000 обращений, связанных с перепланировкой. Для сравнения: в 2000 г. было подано примерно 7000 заявок. Разница в цифрах, по мнению инспекции, во многом связана с ужесточением штрафных санкций по отношению к тем, кто не собирается легализовывать снос стен, перенос дверных проемов и прочее. В новом Кодексе об административных правонарушениях, принятом летом этого года, были зафиксированы ответственность физических лиц за незаконную перпланировку жилья и максимальная сумма штрафа - 25 МРОТ (2500 руб.). Пока же перепланировочный бум не спадает и, по сути, четко не регулируется. Владельцы квартир с большим азартом "переставляют" стены, а многочисленные архитектурные бюро помогают им легализовывать строительные фантазии.

Закон - не дышло?

До недавнего времени оформить перепланировку в полной мере официально было просто невозможно: чиновники, исходя из собственных соображений, сами решали, кому разрешать сносить стенку в квартире, а кому - нет. На фоне нескольких постановлений и распоряжений мэрии принятый в сентябре 1999 г. закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" выглядит колоссальным шагом вперед. В нем была достаточно подробно прописана схема проведения и оформления перепланировки квартир. Но тезис про "хорошие" законы и "плохих" исполнителей - давно общее место. Вот и с введением этого городского закона порядка больше не стало.

Вообще, считают многие юристы, принятые в столице процедуры согласования можно опротестовать в суде как антиконституционные, поскольку они ограничивают право собственности, предполагающее не только владение, но и распоряжение имуществом. Если владелец перепланировал квартиру, не нарушив при этом конструктивной целостности здания, не выходя за границы своей собственности и без ущерба соседям, то сама процедура неких согласований юристам кажется излишней.

Все действия участников процесса согласования перепланировки максимально "зарегламентированы". И, соответственно, взяты под контроль многочисленными надзирающими и разрешительными инстанциями. На практике все происходит вопреки здравому смыслу, потому что законодательство по перепланировке имеет исключительно разрешительный характер и многое остается на усмотрение чиновников. Как посетовал один из собеседников "Фокуса", не первый год занимающийся урегулированием отношений владельцев перепланированных квартир со столичными инстанциями, несмотря на существование единых правил, каждый округ столицы ставит дополнительные препоны на пути оформления разрешения: "Несмотря на то что мы работаем с одними и теми же местными комиссиями, каждый раз они встречают тебя с новыми ставками на свои услуги, поскольку прекрасно знают - обойти их невозможно".

"На каждую квартиру существует план, где отражаются все изменения. Никакая перепланировка или переоборудование невозможны без проекта, - рассказывает Сергей Колесников, главный архитектор архитектурной мастерской "Акант". - Проект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в разных организациях и ведомствах. В Москве собственник жилья должен быть готов к тому, что проект перепланировки в одной из лицензированных организаций (проекты перепланировки компании предпочитают заказывать в МосжилНИИпроекте, поскольку изготовленные в этой организации бумаги легче преодолевают бюрократические препятствия. - "Фокус") пройдет как минимум через 10 инстанций".

Владельцу квартиры предстоит уплатить сборы, в общей сложности составляющие $800. Сюда входят только затраты на официальное оформление перепланировки, не считая стоимости архитектурного проекта. Во сколько он обойдется, точно сказать сложно. Некоторые архитектурные бюро заявляют: рассчитывать меньше чем на $30 за кв. метр не стоит. В МосжилНИИпроекте, напротив, ни о какой усредненной стоимости проекта вообще не говорят, стоимость проекта - дело сугубо индивидуальное и в общем и целом от метража квартиры не зависящее. И все же для сравнения: изготовление проекта 57-метровой квартиры МосжилНИИпроект оценил в $130.

Готовый проект согласовывается в архитектурно-планировочном управлении - по официальным расценкам, это 4000 руб. Далее следуют СЭС, пожарные, жилинспекция - все вместе порядка 2000 руб., а затем ДЕЗ. В ДЕЗе дадут добро только в случае, если будет предоставлено согласие соседей, оформленное актом, предусматривающим компенсацию возможного ущерба их жилью. Здесь есть два варианта. Если сосед - человек вменяемый, то он подпишет и забудет. Если за стенкой живут "доброжелатели", их придется стимулировать, и не только ради того, чтобы не тормозить процесс оформления разрешения, но и чтобы предупредить их визиты с претензиями в будущем. В случае, если переустройство предполагает замену инженерного оборудования, необходимо также получить согласие Мосгаза и Мосэнерго. На подпись в каждом из учреждений на вполне законных основаниях уходит до месяца, к тому же межведомственная комиссия (МВК), которая и дает заключительное разрешение, заседает только раз в месяц.

При положительном решении комиссии все работы по перепланировке и переоборудованию должны быть проведены в срок, не превышающий полгода. Если рабочие в отведенное им время не уложились, то, согласно закону о порядке переустройства жилых помещений, всю процедуру согласований и утверждения проекта придется начинать сначалаѕ То же самое ждет собственника жилья в случае получения им документа с официальным обоснованием отказа МВК и приложенной копией плана, где красными линиями обозначены нарушения. Деньги за ведомственные сборы и непредусмотренные законом траты, естественно, не возвращаются.

Лазутчики и ответчики

Как правило, БТИ узнает о случившихся перепланировках через ДЕЗы. Грубо говоря, ДЕЗ - это разведчик, который отслеживает перестройки квартиры по "косвенным признакам" - скажем, наличию строительного мусора во дворе. Или просто засылает "лазутчиков" под видом проверки (сантехника, например). Единственный совет, который дают консультанты: до полного оформления перепланировки в квартиру никого не впускать. "Повесьте на дверь памятку - сидеть на вашем диване может только товарищ с санкцией прокурора" - так советует один из них.

В лучшем случае за неоформленное переоборудование и перепланировку квартиры районная управа пришлет вам письмо с настойчивым предложением вернуть стену на место и уплатить штраф, равный 25 МРОТ (2500 руб.). Если же от новшеств пострадали соседи (в начале 90-х был случай, когда в квартире снизу оказался "чужой" кусок бетонной плиты), то писем стоит ждать уже из суда.

В первое время после появления городского закона о порядке переустройства квартир можно было совершенно спокойно, не боясь "лазутчиков" из ДЕЗа и наблюдательных соседей, оформить перепланировку. Однако Северный округ столицы создал прецедент, первым обязав глав районных управ запретить оформление документов по заявительному характеру после сделанной перепланировки. И все же, обзвонив в общей сложности десяток архитектурных бюро и строительных компаний, ваш корреспондент убедился, что перепланировку вполне можно оформить задним числом и получить при этом официальное разрешение, как будто вы еще только собираетесь перестраивать свою квартиру.

Елена РудометкинаРусский фокус