Статья 288 Гражданского кодекса РФ гласит, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Все прочие варианты возможны лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. В Москве порядок перевода регламентируется распоряжением мэра №560-РМ от 11 ноября 1994 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах». Как явствует из названия, этот документ касается не только интересующей нас темы, но и перепланировок. Однако вторая часть впоследствии была заменена самостоятельным законом. Что же касается перевода квартир в нежилой фонд, то распоряжение действует и поныне.

Документ устанавливает три основания для перевода жилого помещения в нежилое. Первое: оно непригодно для постоянного проживания. Второе: помещение временно непригодно для проживания (до устранения причин). Третье: в исключительных случаях «целесообразно изменение функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда».
Совершенно очевидно, что владельцу нормальной квартиры (стены не поражены грибком, перекрытия не грозят обвалом, концентрация фенола в воздухе не превышает в 20 раз ПДК и т.п.) подходит только третье основание. Оно настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практически любое жилое помещение на первом этаже. Вопрос в том, что власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов, и требуют поделиться. На официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения».

Как это делается

Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на деятельность подобного рода , нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих – заключение районного архитектора о возможности обустройства отдельного выхода. Московские власти считают, что негоже, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архитектурный облик здания.
Весь этот пакет, включая справки полученные в БТИ, ДЕЗе, а также копии документов владельца квартиры ( паспорта для частного лица , учредительных документов для фирмы) подаются в районную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК, обычно в течение месяца, выносит положительное решение.
Следующий этап – финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом утверждает указанную в ней сумму. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно: БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назначение будущего нежилого помещения. Обычно, для частных лиц сумма составляет $100–300 за кв.м.

После оплаты собственник получает комплект документов, включающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протокола Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной политики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жилищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомрегистрации.

Хорошо уже было

Уже из того, что сказано, понятно, что перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд – процедура не только хлопотная, но и дорогостоящая. Причем упоминавшиеся $100–300 за кв.м – трата преобладающая, но не единственная. Помещение станет значительно дороже и в плане текущих платежей. Сегодня все коммунальные услуги предоставляются жителям с большими дотациями. Ясно, что для нежилого помещения ни о чем подобном и речи не может быть. Договор на отопление, техническое обслуживание, водоснабжение и т.д. ДЕЗ заключит с вами по полной стоимости. То же и с налогами: владельцы приватизированных квартир пока еще платят символические суммы. По итогам прошлого года, например, налог за среднюю квартиру составил 20–30 руб. Для нежилых помещений суммы будут на несколько порядков выше. Добавим сюда еще одну неприятность – снижение продажной цены. Нежилое помещение стоит сегодня примерно в полтора раза меньше, чем аналогичная квартира.

Что же все-таки может заставить людей пройти этот хлопотный и затратный путь, и что владелец квартиры получает взамен? Ответ, казалось бы, очевиден: возможность сдать свою недвижимость совершенно другой категории арендаторов – юридическим лицам. Они, вроде, готовы платить за аренду куда большие деньги, нежели частные лица, которым квартира нужна для проживания.

На самом же деле все не так. Беда в том, что золотой век «нежилья» в жилых домах уже миновал, и сегодня помещения из нежилого фонда сдаются практически так же, как жилые квартиры. Это году в 1996-м в Москве катастрофически не хватало бизнес-недвижимости, и фирмы были готовы платить в 2–2,5 раза больше, чем частные лица. Но даже тогда, заметим, далеко не любое помещение можно было выгодно сдать, а лишь те, которые выходили фасадом на так называемую «красную линию» (дом в первом ряду на оживленной магистрали). Сегодня же в нашем городе появилось много бизнес-недвижимости хорошей и разной. В большинстве московских новостроек первые этажи уже делаются нежилыми, и переводить там нечего.

Юлия Гасиловская, зам. начальника отдела аренды отделения «Наша Москва» корпорации «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ», говорит, что, к примеру, небольшая трехкомнатная квартира на первом этаже в районе станции метро «Ленинский проспект» сегодня может быть сдана под жилье долларов за 700 в месяц. Переводим ее в нежилой фонд, сдаем как офис – и она приносит $800 максимум. Разница составляет $100, которые вряд ли смогут компенсировать даже возросшие коммунальные платежи и налоги. А основная потеря денег – за перевод – не окупится вовсе.

Г-жа Гасиловская также отмечает, что в последнее время власти заметно ослабили контроль за тем, чтобы жилые квартиры не сдавались под офисы. Конечно, организовать там магазин или ресторан не получится, но какой-то бизнес, не требующий постоянного притока посетителей, – пожалуйста. Вопрос обычно решается просто: у желающего сдать интересуются, не против ли он того, чтобы снимала фирма. Если ответ утвердительный, находят арендодателя, который платит те же деньги, что и снимающий «для жилья». И ни у кого никаких проблем – разве что особо вредные соседи нажалуются.

Итог получается такой: перевести квартиру в нежилой фонд можно, но практического смысла в этом нет. Совсем как в детском анекдоте про Неуловимого Джо, который был таковым просто потому, что никому не нужен.

Владимир АбгафоровМир и Дом